Компания-арендатор обратилась с иском к организации-арендодателю с требованием дополнить договор аренды, заключенный со ставкой арендной платы в долларах США, пунктом следующего содержания:
«Если на дату платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30 рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату платежа, составит более 42 рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 рубля за доллар США».
Истец пояснил следующее.
1. В 2006 году был заключен предварительный договор аренды, а в 2009 году – основной договор на 10 лет. Ставка базовой арендной платы по нему составляла 672 доллара США за 1 кв. м, впоследствии она была проиндексирована до 703 долларов США.
При определении порядка исчисления арендной платы арендатор согласился на номинирование платежей в долларах США, учитывая финансово-экономическую ситуацию, сложившуюся к моменту согласования условий о порядке исчисления арендной платы, а именно:
- динамика изменения курса доллара США к рублю РФ в течение длительного периода, предшествующего заключению предварительного договора (5 лет) была незначительной;
- на момент заключения предварительного договора официальный курс доллара США не превышал 32 рубля;
- на момент заключения основного договора официальный курс доллара США составил 31,5 рубля.
- Банком России был установлен валютный коридор, который предусматривал установление верхней и нижней границ курса рубля РФ по отношению к доллару США.
Таким образом, несущественное колебание курса рубля РФ по отношению к доллару США при установленном ЦБ РФ валютном коридоре гарантировало правовую и экономическую определенность во взаимоотношениях арендатора с арендодателем.
2. Десятого ноября 2014 года Банк России упразднил действовавший механизм курсовой политики, отменив интервал допустимых значений стоимости бивалютной корзины и регулярные интервенции на границах указанного интервала и за его пределами (Решение Банка России «О параметрах курсовой политики Банка России»).
Таким образом, ЦБ РФ установил иные правила, нежели те, из которых стороны исходили при определении условий договора – перестал существовать валютный коридор, что не позволяет арендатору рассчитывать свои расходы по внесению арендной платы.
В декабре 2014 года курс доллара США к рублю РФ вырос в 2,5 раза по сравнению с курсом доллара США к рублю РФ, который существовал на момент согласования условий договора.
Прогнозировать поведение курса доллара США к рублю РФ в настоящее время невозможно из-за введения в отношении России режима экономических санкций. Как следствие, невозможно прогнозировать и стоимость аренды, которая подлежит уплате арендатором по договору до 2019 года.
Изменение экономической ситуации в конце 2014 года является непреодолимым для сторон договора обстоятельством, которое находится вне их контроля и которое существенно нарушило баланс интересов сторон. Ставка в рублевом эквиваленте стала существенно отличаться от сумм, ранее уплачиваемых арендатором.
В связи с изложенным истец на основании ст. 450, 451 ГК РФ просит суд о внесении изменения в договор.
Суд удовлетворил иск, мотивировав это следующим.
Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Размер арендной платы не должен превышать обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности. Значительное превышение рыночной стоимости арендной платы, как и значительное ее понижение, может повлечь за собой значительный размер неосновательного обогащения/сбережения в виде арендной платы арендодателем.
Из представленных материалов следует, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.
На основании изложенного в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон по договору, не внося изменений в размер арендной платы, суд считает возможным установить минимальный и максимальный эквиваленты валюты путем внесения изменения в договор аренды дополнения, предложенного истцом.
РЕШЕНИЕ Арбитражного суда города Москвы от 01.02.2016 № А40-83845/2015, А40-232605/2015
Документ включен в СПС "КонсультантПлюс"
