Ответ подготовлен
Службой правового консалтинга компании РУНА
Ответ:
Осуществить регистрацию договора аренды полигона возможно и в отсутствие акта приема-передачи.
Однако арендодателю следует учитывать, что, если в договоре указан конкретный документ, которым должна подтверждаться передача имущества, стороны должны составить именно его. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества, предусмотренное п. 1 ст. 611 ГК РФ.
Есть судебная практика (Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2019 N 302-ЭС19-12967 по делу N А19-15172/2018), согласно которой при отсутствии акта приема-передачи или иного подтверждающего документа доказательствами перехода имущества к арендатору могут быть:
- иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами, например, акты сверки расчетов между сторонами, счета-фактуры;
- факт пользования имуществом, если он доказан в суде.
Что касается государственной регистрации договора аренды. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Но по анализу земельного законодательства полигон можно отнести к земельным участкам. Но согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статьи 18, 21 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержат перечень документов, которые необходимо предоставить для регистрации договора. Однако в данном перечне отсутствует обязательное предоставление к пакету документов акта приема-передачи недвижимости.
Также согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ стороны могут указать в договоре срок передачи имущества в аренду.
Он должен быть согласован по правилам ст. 190-194 ГК РФ, а именно следующими способами:
- указанием на определенную календарную дату;
- истечением определенного периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Соответственно, на момент регистрации договора у арендатора может и не быть акта приема-передачи имущества.
Таким образом, полагаем, осуществить регистрацию договора аренды полигона возможно и в отсутствие акта приема-передачи, однако акт может потребоваться в дальнейшем как доказательство выполнения сторонами своих обязательств.
