Ответ подготовлен
Службой правового консалтинга компании РУНА
Ответ:
Глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения» полностью посвящена обязательствам относительно предмета найма и в ней не говорится об имуществе, которое находится в сдаваемой квартире. В этом отношении условия договора о находящейся в квартире мебели, бытовой технике и прочем имуществе определяются по усмотрению сторон, как это предусмотрено п. 4 ст. 421 ГК РФ.
Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно в договоре найма заранее отразить перечень имущества, которое передается в пользование вместе с квартирой, его состояние, кто и в каком объеме несет ответственность за его сохранность и ремонт. Это позволит наймодателю получить определенные гарантии, например, путем удержания обеспечительного платежа или компенсации убытков (п. 1 ст. 307.1, пп. 1, 2 ст. 381.1, п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 394, п. 1 ст. 401 ГК РФ). Наниматель при этом осознает пределы своей ответственности и сможет избежать необоснованных претензий.
Если эти моменты не были урегулированы непосредственно в договоре, то в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В таком случае может возникнуть необходимость установления обстоятельств выхода техники из строя, есть ли в этом вина нанимателя, или это произошло вследствие естественного износа. Иногда для ответа на данные вопросы может потребоваться экспертиза, как например, в Апелляционном определении Омского областного суда от 01.08.2018 № 33-4760/2018.
Поскольку в данной ситуации бытовая техника была указана в акте приема-передачи квартиры, можно предположить, что наймодатель взял на себя обязательства обеспечить определенный уровень комфорта для нанимателя. Это вполне соотносится с обязанностями наймодателя, предусмотренными ст. 676 ГК РФ, предоставить пригодное для проживания помещение и обеспечить предоставление необходимых для его эксплуатации услуг. При отсутствии вины жильцов замену сломавшейся техники должен осуществить наймодатель, если договор не предусматривает иного.
В случаях же когда стороны не согласовали в договоре, за чей счет происходит замена или ремонт вышедшей из строя техники, либо перечень имущества в квартире не уточнялся, как и в любых иных обстоятельствах неопределенности зон ответственности целесообразно найти взаимоприемлемое решение. В противном случае для разрешения спора придется обращаться в суд, а это, помимо потери времени, чревато немалыми судебными расходами.
