ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2020 г. N 09АП-46105/2020-ГК
Дело N А40-184347/19
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2020 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Александровой Г.С., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 июля 2020 года
по делу N А40-184347/19, принятое судьей Дудкиным В.В. (135-1495),
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
к ООО «Надежда 92»
о взыскании задолженности, пени, расторжении договора, выселении,
и по встречному иску ООО «Надежда 92»
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании договора аренды незаключенным,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Ефизов К.Р. по доверенности от 24.04.2020,
диплом 1077240141136 от 15.06.2015;
от ответчика: не явился, извещен;
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее — истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «Надежда-92» (далее — ответчик) о взыскании задолженности в размере 12 845 543 руб. 35 коп., пени в размере 1 492 747 руб. 34 коп., расторжении договора N 05-00178/04 от 30.04.2004 г. и выселении ответчика из нежилого помещения.
Судом первой инстанции принят к производству встречный иск ООО «Надежда-92» о признании договора аренды незаключенным.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06 июля 2020 года по делу N А40-184347/19 первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец по первоначальному иску обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, первоначальный иск удовлетворить.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, в рамках исполнения обязательств по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 30.04.2004 г. N 05-00178/04 с учетом дополнительного соглашения к нему (далее по тексту также — договор) истец (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору) во временное пользование нежилое помещение площадью 594,4 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Текстильщиков 8-я, д. 19. Договор заключен на срок до 11.10.2025 г.
Согласно п. 6.1. дополнительного соглашения к договору ответчик обязан ежемесячно с оплатой не позднее 5 числа каждого месяца вносить арендную плату.
Истец указывает на то, что ответчик в нарушение ст. ст. 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ свои обязательства по внесению арендной платы по договору в рассматриваемый период надлежащим образом полностью не исполнил, в связи с чем задолженность ответчика перед истцом на дату принятия решения по настоящему делу составляет 12 845 543 руб. 35 коп. за период с 01.11.2016 по 31.03.2019.
В соответствии с п. 7.1. дополнительного соглашения при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.
В связи с нарушением сроков оплаты арендных платежей, истцом ответчику начислены пени в размере 1 492 747 руб. 34 коп.
Кроме того, истцом заявлены требования в порядке ст. 619 ГК РФ о досрочном расторжении договора, поскольку арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в связи с чем истцом заявлено требование о выселении ответчика из нежилого помещения.
Направленная в адрес арендатора претензия оставлена без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, установил, что обязанность по внесению арендных платежей прекращена в момент перехода прав собственности на арендуемое имущество, на основании чего, признал первоначальные исковые требования необоснованными.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.
Установлено, что 10.10.2016 г. между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости N 59-3814, согласно которому Департамент передал в собственность ООО «Надежда 92» объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 8-я Текстильщиков, д. 19 общей площадью 400,4 кв. м (этаж 1, пом. 1, ком. 1-6, 13-18, 20-23, 25) с кадастровым номером 77:04:0004001:11862.
Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился. В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной муниципальной собственности субъектов РФ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем арендной платы после его заключения.
Следовательно, обязательство ответчика по перечислению арендной платы было прекращено 10.10.2016 г., а именно с момента заключения договора купли-продажи недвижимости N 59-3814.
Согласно разъяснениям, данным в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в условиях, когда к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя и при отсутствии непосредственного соглашения сторон об обратном, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ).
На основании указанного, требования о взыскании за период с 01.11.2016 по 31.03.2019, то есть после заключения договора купли-продажи и утраты Департаментом прав требования внесения платежей за пользование объектом недвижимости, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Договор аренды на оставшуюся площадь 193,20 кв. м между сторонами не заключался. Доказательств того, что ответчик занимает указанные помещения не представлено.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ N 165 от 25.02.2014 г., если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он считается незаключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделки.
В договоре аренды передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь). Отсутствие в договоре аренды достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания п. 1 ст. 432 ГК РФ. Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.
Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно не может породить такие последствия в будущем.
Поскольку между сторонами не достигнуто согласие по существенным условиям договора аренды, а именно объекту аренды, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежит, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 — 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд —
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 июля 2020 года по делу N А40-184347/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.САВЕНКОВ
