АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2022 г. по делу N А03-10863/2021
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2022 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2022 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Дерхо Д.С.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Севастьяновой М.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула на решение от 14.12.2021 Арбитражного суда Алтайского края (судья Винникова А.Н.) и постановление от 22.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Сорокина Е.А.) по делу N А03-10863/2021 по иску комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (656043, Алтайский край, город Барнаул, улица Гоголя, дом 48, ИНН 2202000060, ОГРН 1022201770381) к региональной общественной организации «Алтайская краевая федерация стрельбы из лука» (656049, Алтайский край, город Барнаул, улица Чкалова, дом 228, ИНН 2225996560, ОГРН 1142225901256) о взыскании денежных средств.
Суд
установил:
комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (далее — комитет) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к региональной общественной организации «Алтайская краевая федерация стрельбы из лука» (далее — организация) о взыскании 27 357 руб. 11 коп., из них 27 160 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 по договору аренды нежилого помещения (здания) от 01.07.2020 N 75 (далее — договор), 196 руб. 61 коп. неустойки.
Определением от 03.08.2021 Арбитражного суда Алтайского края исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Определением от 06.09.2021 Арбитражный суд Алтайского края перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Решением от 14.12.2021 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 22.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявителем указано на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению комитета: арендатор не был лишен возможности пользоваться объектом аренды; помещение фактически находилось в обладании арендатора, который имел непосредственный доступ к нему; кроме того, в период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в помещении находилось имущество арендатора, что также подтверждает факт пользования объектом аренды.
Организация не представила в суд округа отзыв на кассационную жалобу.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 302-ЭС15-17338), суд округа не находит оснований для ее удовлетворения.
Судами установлено и из материалов дела следует, что 01.07.2020 между городским округом — город Барнаул Алтайского края в лице комитета (арендодатель) и организацией (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в арендное пользование объект муниципальной собственности — нежилое помещение площадью 265 кв. м (из которых 0,7 кв. м на 1 этаже, а 264,3 кв. м — в подвале и полуподвале), расположенное по адресу: город Барнаул, улица Островского, дом 31 для ведения деятельности в области спорта (с целью размещения спортивного зала).
Договор вступает в силу с момента подписания, распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 01.07.2020 по 31.05.2021 (пункт 1.4 договора).
Согласно пунктам 2.3.2 — 2.3.3 договора арендодатель обязан: в день подписания договора передать помещение арендатору и составить акт приема-передачи; принять помещение от арендатора по передаточному акту при прекращении (расторжении) договора. Акт приема-передачи подписывается арендодателем только после фактического освобождения арендатором арендуемого помещения.
Согласно пункту 3.1.8 договора арендатор несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества и при прекращении действия договора возвратить помещение в надлежащем состоянии, при необходимости восстановить его, либо передать аналогично равноценное имущество.
Со дня получения помещения в фактическое пользование и до освобождения помещения по акту приема-передачи арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату за пользование помещением и плату за использование мест общего пользования. Арендная плата по настоящему договору не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание.
Размер арендных платежей по договору, определенный на основании отчета об оценке от 29.06.2020 N 221-06/2020-4, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ПрофОценка», составляет 13 580 руб. 25 коп. в месяц.
Ежемесячный размер арендных платежей подлежит ежегодной индексации с учетом коэффициента изменения индекса потребительских цен, при этом размер арендной платы изменяется автоматически (без оформления дополнительных соглашений изменений в договор). Ежемесячный размер арендных платежей не подлежит индексации, если в результате индексации он уменьшится по сравнению с предыдущим периодом. Стороны вправе изменить размер арендных платежей на основании произведенной переоценки рыночной стоимости размера арендной платы помещения, переданного по настоящему договору.
Указанное изменение вносится в договор путем подписания сторонами дополнительного соглашения. Сумма взноса на капитальный ремонт составляет 265 кв. м * 5 руб. 62 коп. = 1 489 руб. 30 коп. в месяц (пункт 4.1 договора).
На основании акта приема-передачи имущество передано арендатору 01.07.2020.
В результате порыва 01.01.2021 циркуляционной линии в тепловой камере многоквартирного дома по адресу: город Барнаул, улица Островского, дом 31 подвал (в том числе занимаемое организацией помещение) оказался затопленным горячей водой через технологический проем, предназначенный для ввода тепловых сетей. Уровень подъема горячей воды в спорном нежилом помещении составил около 45 см от пола.
По соглашению сторон от 28.02.2021 договор расторгнут с 28.02.2021, помещение возвращено арендодателю 28.02.2021, о чем составлен акт приема-передачи.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком в период действия договора обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в размере 27 160 руб. 50 коп., комитет направил обществу претензию, после чего обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая исковые требования департамента и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляционная коллегия, руководствовался статьями 309, 310, 328, 606, 611, 612, 614, 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), правовыми позициями, изложенными в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (далее — Обзор от 26.06.2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (далее — Обзор от 12.07.2017), пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020 (далее — Обзор от 25.11.2020), исходил из доказанности факта подтопления нежилого помещения, переданного в аренду организации; оценил характер и последствия указанного события для состояния объекта аренды; сопоставил их с функциональным назначением помещения как спортивного зала; констатировал на этом основании невозможность его использования арендатором по назначению; принял во внимание отсутствие задолженности арендатора по внесению всех необходимых платежей за период времени, предшествующий исковому; учел условие пункта 3.1.8 договора, предписывающее организации принятие мер по приведению объекта аренды в надлежащее состояние, что подразумевало определенные временные затраты, не связанные с эксплуатацией помещения, в связи с чем пришел к мотивированному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с организации арендной платы за период с 01.01.2021 по 28.02.2021 в размере 27 160 руб. 50 коп. и неустойки.
Такие выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и нормам права, регулирующим спорные отношения.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.
В пункте 4 Обзора от 26.06.2015, пункте 5 Обзора от 12.07.2017, пункте 27 Обзора от 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.
Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.
Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ обстоятельства по делу и представленные сторонами доказательства в их взаимной связи, установив факт подтопления арендованного организацией нежилого помещения, оценив масштаб и последствия указанного события, констатировав невозможность использования объекта аренды в исковой период времени по назначению, приняв во внимание выполнение организацией мероприятий по приведению помещения в надлежащее состояние перед возвратом его арендодателю, суды двух инстанций пришли к мотивированным выводам об отсутствии у комитета правовых и фактических оснований для получения от организации арендной платы с 01.01.2021 по 28.02.2021 ввиду достоверно установленной утраты полезных свойств объекта аренды в указанный период, исключающей встречное предоставление со стороны арендодателя.
Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций в рамках конкретного дела, которые в силу присущих им дискреционных полномочий, необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления и исследования всех его обстоятельств.
Основания для иных выводов по доводам кассационной жалобы комитета у суда округа отсутствуют.
Позиция комитета относительно сохранения у организации обязанности по внесению арендной платы до момента фактического возврата объекта аренды не учитывает существо правового регулирования арендных отношений, как синаллагматической (взаимной) договорной связи, в рамках которой право арендодателя на получение арендной платы обусловлено встречным исполнением в виде предоставления арендатору объекта аренды, отвечающего определенным критериям (обладающего согласованными полезными свойствами), позволяющим использовать его по назначению.
В данном случае судами установлено и не опровергнуто заявителем кассационной жалобы, что затопление произошло по причинам, находящимся вне сферы контроля арендатора (залив горячей водой через технологический проем, предназначенный для ввода тепловых сетей в многоквартирный дом) и повлекло за собой последствия в виде невозможности использования объекта аренды в качестве спортивного зала (в том числе, вследствие подъема горячей воды на уровень около 45 см от пола), что свидетельствует об отсутствии предоставления (статья 328 ГК РФ) со стороны комитета. При этом возврат помещения по акту по окончании искового периода обусловлен не фактом использования его арендатором, а исполнением условий пункта 3.1.8 договора по приведению объекта аренды в надлежащее состояние.
Утверждение заявителя кассационной жалобы об обратном сопряжено с обращенным суду округа требованием об иной оценке доказательств и установлении обстоятельств, отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций. Между тем, как указано в Определении от 17.02.2015 N 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, положения статей 286 — 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.
Судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.
Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 14.12.2021 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 22.03.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-10863/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Д.С.ДЕРХО
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
——————————————————————
