Документ предоставлен КонсультантПлюс
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2018 г. N Ф09-2790/18
Дело N А50-4289/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2018 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бесфамильного Михаила Александровича (далее — предприниматель Бесфамильный М.А.), индивидуального предпринимателя Жуковой Светланы Леонидовны (далее — предприниматель Жукова С.Л.), индивидуального предпринимателя Жданова Алексея Леонидовича (далее — предприниматель Жданов А.Л.) на решение Арбитражного суда Пермского края от 09.11.2017 по делу N А50-4289/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2018 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Александрова Александра Геннадьевича (далее — предприниматель Александров А.Г.) — Ульянов Н.А. (доверенность от 24.10.2017 серии 59 АА N 2735001).
Предприниматель Александров А.Г. обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю Бесфамильному М.А., предпринимателю Жуковой С.Л., предпринимателю Жданову А.Л. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 18.02.2014 (общая площадь 111,5 кв. м, этаж — цокольный, адрес — Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, проспект Комсомольский, д. 77 / ул. Соловьева, 7, кадастровый номер: 59:01:4410738:665); о взыскании с ответчиков уплаченных по договору денежных средств в сумме 3 500 000 руб.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Энтин Михаил Залманович.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.11.2017 (судья Трубин Р.В.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2018 (судьи Кощеева М.Н., Балдин Р.А., Григорьева Н.П.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Бесфамильный М.А., предприниматель Жукова С.Л., предприниматель Жданов А.Л. просят указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых судебных актов. Заявители утверждают, что все характеристики спорного помещения были известны предпринимателю Александрову А.Г. в момент его приобретения. Истец получает доход от владения помещением. Таким образом, по мнению заявителей, основания для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения от 18.02.2014 отсутствуют. Заявители утверждают, что требование о расторжении договора в исковом заявлении не указано. Предприниматель Александров А.Г. не обращался с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела N А50-5520/2008, что свидетельствует о злоупотреблении правом. О наличии спора между ответчиком и товариществом собственников жилья «Комсомольский проспект — 77» (далее — товарищество) истец знал еще в 2014 году, поскольку участвовал в деле N А50-23363/2014, истцу при заключении спорного договора было передано мировое соглашение между предпринимателем Бесфамильным М.А. и товариществом.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Александров А.Г. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
При рассмотрении спора судами установлено, что между предпринимателем Бесфамильным М.А., предпринимателем Жуковой С.Л., предпринимателем Ждановым А.Л. (продавцы) и предпринимателем Александровым А.Г. (покупатель) 18.02.2014 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в п. 1.1 которого предусмотрено, что продавцы передают, а покупатель принимает и оплачивает встроенные помещения, назначение: нежилое, общая площадь 111,5 кв. м, этаж цокольный, адрес: Пермский край, г. Пермь, Комсомольский пр., 77 / Соловьева, 7, за согласованную сторонами цену в размере 3 500 000 руб., наличными денежными средствами. Денежные средства переданы продавцам при подписании договора, о чем свидетельствует соответствующая расписка.
На основании договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя Александрова А.Г. на указанные помещения, что подтверждается свидетельством от 20.02.2014 серии 59-БД N 2155331 о государственной регистрации права.
Из технического паспорта на встроенное помещение по состоянию на 03.06.2008 года следует, что спорное нежилое помещение предназначено под офис, вход и выход из него осуществляются через вспомогательную постройку — спуск в цоколь (лит. а1). Иные входы в спорное помещение отсутствуют.
Ссылаясь на то, что в 2007 году с целью организации отдельного входа в спорное нежилое помещение прежними собственниками (предпринимателем Бесфамильным М.А., предпринимателем Жуковой С.Л., предпринимателем Ждановым А.Л.) проведены работы по самовольной реконструкции жилого дома путем демонтажа наружных стен и возведения входной группы в виде крыльца с лестничным маршем и козырьком, и считая, что в отсутствие разрешения на строительство и согласия собственников помещений в жилом доме строительство входной группы являются незаконными, а занятие части земельного участка в целях размещения входной группы — самовольным, товарищество обратилось в арбитражный суд с иском о возложении на предпринимателя Бесфамильного М.А. и предпринимателя Александрова В.Г. обязанности произвести за свой счет демонтаж входной группы, привести наружную стену многоквартирного дома в первоначальное состояние путем восстановления кирпичной кладки, обустройства окна и приямка, восстановить дверной проем между лестничной площадкой и помещениями N 37 — 38, 40 — 45, освободить земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410738:0007, занятый входной группой (дело N А50-856/2016).
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу N А50-856/2016 на предпринимателя Александрова А.Г. возложены обязанности произвести за свой счет демонтаж входной группы, ведущей к нежилому помещению многоквартирного дома N 77 по Комсомольскому проспекту г. Перми, прилегающей к его фасаду (со стороны Комсомольского проспекта); привести наружную стену многоквартирного дома N 77 по Комсомольскому проспекту г. Перми в первоначальное состояние путем восстановления кирпичной кладки, обустройства окна и приямка, восстановить дверной проем между лестничной площадкой и помещениями N 37 — 38, 40 — 45 (в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома по состоянию на 30.12.1999); освободить земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410738:0007 по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, 77, занятый входной группой.
При рассмотрении дела N А50-856/2016 судами установлено, что из постановления по делу об административном правонарушении в области строительства от 21.05.2008 N 104 следует, что гражданин Бесфамильных М.А. организовал выполнение строительно-монтажных работ на объекте капитального строительства «Нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по пр. Комсомольский, 77 в г. Перми» без разрешения на строительство.
На момент проверки на вышеуказанном объекте выполнены следующие работы: устройство приямков в несущих стенах дома со стороны дворового, бокового и главного фасадов по осям 4, Г, устройство проемов с разборкой кирпичной кладки и устройством металлических перемычек; разобрана кирпичная кладка стороны бокового фасада в несущей стене дома (увеличение проема); произведена выемка грунта объемом 88,46 куб. м в помещении, устройство нового бетонного основания; демонтаж внутренних ненесущих перегородок (деревянных, кирпичных). Ведутся работы по устройству металлического каркаса для последующей отделки помещения листами ГКВЛ.
Из постановления также следует, что событие административного правонарушения зафиксировано в акте проверки от 04.05.2008 г. N 19 и в протоколе от 04.05.2008 г. N 32 об административном правонарушении в области строительства в отношении физического лица.
Также судами при рассмотрении вышеуказанного дела установлено, что разрешение на строительство пристроя к нежилому помещению ни одним из ответчиков по настоящему делу получено не было, иное суду не доказано, пристрой к нежилому помещению сооружен с использованием наружной несущей стены дома, являющейся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, обустройство внешней стены дома конструкцией пристроя обеспечивается посредством крепления и разрушения наружной стены, что привело к уменьшению площади наружной стены, при этом согласие всех собственников на использование внешней стены многоквартирного дома не получено.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание отсутствие в материалах дела разрешения на строительство пристроя к многоэтажному жилому дому, а также согласия собственников помещений в жилом доме на строительство входной группы и занятие части земельного участка под жилым домом, требования товарищества об обязании предпринимателя Александрова А.А. произвести за свой счет демонтаж входной группы ведущей к нежилому помещению многоквартирного дома N 77 по Комсомольскому проспекту г. Перми, прилегающей к его фасаду (со стороны Комсомольского проспекта), привести наружную стену многоквартирного дома в первоначальное состояние, путем восстановления кирпичной кладки, обустройства окна и приямка, восстановить дверной проем между лестничной площадкой и помещениями N 37 — 38, 40 — 45 (в соответствии с техническим паспортом многоквартирного дома по состоянию на 30.12.1999), освободить земельный участок с кадастровым номером N 59:01:4410738:0007, занятый входной группой были удовлетворены.
Предприниматель Александров А.Г., полагая, что по договору купли-продажи нежилого помещения от 18.02.2014 продавцами (предпринимателем Бесфамильным М.А., предпринимателем Жуковой С.Л., предпринимателем Ждановым А.Л.) ему передано нежилое помещение с существенными недостатками, которые не были оговорены при заключении договора и которые препятствуют ему использовать нежилое помещение по назначению, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно на основании п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).
В силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), а самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор купли-продажи нежилого помещения от 18.02.2014, в п. 1.1, 2.1 и 3.2 которого указано, что продавцы являются полноправными и законными собственниками отчуждаемого помещения, при этом покупатель помещения осмотрел, принял их в состоянии, позволяющем использовать их по назначению, техническое состояние помещений соответствует предоставленным продавцами документам, технический и кадастровый паспорта от 03.06.2008, переданные покупателю при заключении договора купли-продажи, из которых следует, что приобретенное нежилое помещение, обладающее целевым назначением «под офис», имеет вспомогательные постройки — приямки и спуск в цоколь, при этом доступ в приобретенное истцом спорное помещение возможен только через вспомогательную постройку — спуск в цоколь, учитывая, что постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу N А50-856/2016 исковые требования товарищества о демонтаже вспомогательной постройки — спуска в цоколь удовлетворены, принимая во внимание то обстоятельство, что переданные предпринимателю Александрову А.Г. технический и кадастровый паспорта не содержали отметок о самовольной перепланировке, установив, что о факте произведенной незаконной реконструкции объекта он при заключении договора уведомлен не был, при этом доказательства обратного в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования.
Необходимо отметить, что согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на встроенные помещения от 03.06.2018 доступ в приобретенное истцом спорное помещение возможен только через вспомогательную постройку — спуск в цоколь, следовательно, при ее демонтаже истец будет лишен возможности пользоваться приобретенным помещением, что препятствует его дальнейшему использованию по целевому назначению. Доказательств того, что обустройство иного входа возможно, а также, что его строительство не повлечет за собой несоразмерные расходы или затраты времени в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Вопреки доводам заявителей, суд апелляционной инстанции верно указал, что требование о расторжении спорного договора купли-продажи в связи с передачей имущества с существенными недостатками значится в исковом заявлении наряду с требованием о возврате уплаченных по договору денежных средств, ссылка истца на ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации как правовое обоснование требования содержится в письменных пояснениях истца, в связи с чем судом правомерно удовлетворены требования на основании ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отклоняя довод заявителя о том, что о наличии спора с товариществом истец знал еще в 2014 году, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что к участию в деле N А50-23363/14 предприниматель Александров А.Г. был привлечен в качестве третьего лица только определением суда от 02.02.2015, а наличие у имущества признаков самовольной постройки установлены в рамках дела N А50-856/2016 (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017).
Судом апелляционной инстанции также правомерно отклонен довод заявителей о том, что предприниматель Александров А.Г., не обращаясь с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела N А50-5520/2008, злоупотребляет своими правами.
Иные доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 09.11.2017 по делу N А50-4289/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бесфамильного Михаила Александровича, индивидуального предпринимателя Жуковой Светланы Леонидовны, индивидуального предпринимателя Жданова Алексея Леонидовича — без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
——————————————————————
