Вопрос: Об условиях применения освобождения от НДФЛ доходов от продажи одного недвижимого имущества и приобретении другого семьями с детьми.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 марта 2024 г. N 03-04-05/19276
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 26.01.2024 по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 и пунктом 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
При этом согласно пункту 2.1 статьи 217.1 Кодекса доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются установленные условия.
В частности, абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса установлено условие о том, что в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи, указанным в абзаце втором пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса) на приобретаемое жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение) или осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса) жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
В этой связи условие, установленное абзацем третьим пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, считается выполненным, если продажа одного и приобретение иного жилого помещения (или полная оплата стоимости приобретаемого иного жилого помещения по договору, связанному с долевым строительством) происходит в одном календарном году (налоговом периоде), либо иное жилое помещение приобретено (полностью оплачено по договору, связанному с долевым строительством) не позднее 30 апреля следующего календарного года (налогового периода).
Абзацем четвертым пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса установлено условие о том, что общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, указанных в абзаце втором пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса.
Таким образом, вышеуказанным положением предусмотрено сравнение жилых помещений по их общей площади или по их кадастровой стоимости.
При этом согласно абзацу девятому пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса в случае, если на основании абзаца восьмого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не может быть определена, в целях абзаца четвертого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения.
Абзацем шестым пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса установлено, что для целей применения указанного пункта должно соблюдаться условие, которым предусмотрено, что налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.
Исходя из изложенного в целях соблюдения указанного условия в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи, указанных в абзаце шестом пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, не может находиться, в частности, иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение.
В случае если в собственности налогоплательщика, а также членов его семьи, указанных в абзаце шестом пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, находится иное жилое помещение общей площадью большей, чем приобретаемое жилое помещение, то совокупная доля налогоплательщика, а также членов его семьи, указанных в абзаце шестом пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса, в праве собственности на это иное жилое помещение не должна превышать 50 процентов.
В этой связи при одновременном соблюдении всех условий, установленных пунктом 2.1 статьи 217.1 Кодекса, доход от продажи жилого помещения освобождается от налогообложения налогом на доходы физических лиц.
Абзацем десятым пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса установлено условие, что доход от продажи земельного участка, на котором расположено жилое помещение (доли в праве собственности на земельный участок, связанной с долей в праве собственности на жилое помещение), освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок) при соблюдении установленных данным пунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Продажа указанного земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок) должна осуществляться одновременно с продажей жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен предельный размер площади земельного участка, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения.
Также абзацем одиннадцатым пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса установлено, что доход от продажи хозяйственных строений и (или) сооружений, которые расположены на земельном участке, указанном в абзаце десятом настоящего пункта (доли в праве собственности на хозяйственные строения и (или) сооружения, связанной с долей в праве собственности на такой земельный участок), освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемых хозяйственных строений и (или) сооружений (доли в праве собственности на хозяйственные строения и (или) сооружения) при соблюдении установленных настоящим пунктом условий в отношении такого земельного участка (доли в праве собственности на такой земельный участок). Продажа указанных в настоящем абзаце хозяйственных строений и (или) сооружений (доли в праве собственности на хозяйственные строения и (или) сооружения) должна осуществляться одновременно с продажей указанного в абзаце десятом настоящего пункта земельного участка (доли в праве собственности на такой земельный участок) и жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом согласно абзацу двенадцатому пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса доход от продажи имущества, указанного в абзацах десятом и одиннадцатом данного пункта, освобождается от налогообложения, при условии, что такое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности.
Действие положений абзацев десятого — двенадцатого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса распространяется на доходы, полученные начиная с налогового периода 2023 года.
Таким образом, если доход от продажи жилого помещения освобождается от налогообложения в связи с одновременным выполнением всех условий, установленных пунктом 2.1 статьи 217.1 Кодекса, то доход от продажи земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, а также доходы от продажи хозяйственных строений и (или) сооружений, расположенных на указанном земельном участке, также освобождаются от налогообложения.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
04.03.2024
——————————————————————
