ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2024 г. N 307-ЭС24-3945
Судья Верховного Суда Российской Федерации Попова Г.Г., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Санкт-Петербургской организации общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2023 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2023 по делу N А56-117243/2022,
установил:
Санкт-Петербургская организация общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» (далее — Организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Санаторий «Черная речка» (далее — Общество), учреждению «Дом творчества кинематографистов «Репино» (далее — Учреждение), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее — Управление Росреестра) о расторжении инвестиционного соглашения от 15.09.2021 о реконструкции объектов недвижимости Дома творчества кинематографистов Российской Федерации «Репино» (о девелопменте) (в редакции дополнительных соглашений от 15.09.2021 N 1, от 27.04.2022 N 2), договора займа от 15.09.2021, договора от 15.09.2021 залога недвижимого имущества (ипотеки), договора купли-продажи от 27.04.2022, договора от 27.04.2022 залога недвижимого имущества (ипотеки); об обязании Управления Росреестра погасить запись о залоге от 08.10.2021 под номером 78:38:0022128:2032-78/011/2021-5 и запись о залоге от 23.05.2022 под номером 78:38:0022128:2032-78/011/2022-6.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 14.04.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.12.2023, в удовлетворении исковых требований отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Организация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.
Дело истребовано из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, Общество (девелопер), Организация (заказчик) и Учреждение (арендатор) заключили инвестиционное соглашение от 15.09.2021 о реконструкции объектов недвижимости Дома творчества кинематографистов Российской Федерации «Репино» (о девелопменте).
Впоследствии стороны заключили дополнительные соглашения от 15.09.2021 N 1 от 27.04.2022 N 2 к инвестиционному соглашению.
Согласно пункту 1.1 соглашения его целью соглашения является получение в собственность Организации номеров общей площадью 260 кв. м, получение Обществом в собственность объектов недвижимости и земельного участка на праве аренды.
В пункте 1.6 соглашения предусмотрено, что результат деятельности — развитие и преобразование земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в многофункциональный санаторно-курортный комплекс, включающий в себя оздоровительное отделение сердечно-сосудистого профиля, номера для временного проживания, бассейн, предприятие общественного питания, благоустроенную территорию и/или иную современную инфраструктуру, отвечающую требованиям, предъявляемым к такого рода объектам.
В преамбуле инвестиционного соглашения указано, что Общество располагает возможностью привлечения инвестиционных ресурсов, возможностью внедрения передовых зарубежных методик и разработок в сфере проектирования и градостроительства, иные возможности для организации девелоперской работы.
Учреждение является арендатором земельного участка общей площадью 51 040 кв. м с кадастровым номером 78:38:0022128:2001, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 2.
Организация владеет объектами капитального строительства, расположенными по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 23, в том числе пятью объектами, в отношении которых зарегистрировано право собственности Организации, четырьмя объектами, прошедшими государственный кадастровый учет, и тремя объектами, не прошедшими государственный кадастровый учет, а также насосной станцией с артезианской скважиной N П-1328 (за территорией Дома творчества кинематографистов) по адресу: Санкт-Петербург, Репино, Дальняя ул., д. 26, лит. А, не прошедшей государственный кадастровый учет (пункт 2 инвестиционного соглашения).
В соответствии с пунктом 3.5 инвестиционного соглашения достигнутые сторонами договоренности реализуются путем последовательного заключения и исполнения совокупности следующих договоров, юридических и фактических действий: данного инвестиционного соглашения; договоров займа, залога (ипотеки) объектов недвижимости, залога движимого имущества.
Стороны включили в текст инвестиционного соглашения статью 4 «Договор займа: описание, существенные условия».
Одновременно с инвестиционным соглашением девелопер (заимодавец) и заказчик (заемщик) заключают беспроцентный договор займа на сумму 60 000 000 руб. со сроком возврата заемных средств не позднее 31.12.2022, при этом запрещен досрочный возврат суммы займа (пункты 4.1, 4.2, 4.5, 4.8 соглашения). Возврат суммы займа происходит в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) путем зачета встречных однородных требовании (пункт 4.9 соглашения). При досрочном возврате суммы займа, а также в случае невыполнения заказчиком принятых на себя обязательств по заключению договоров, предусмотренных данным соглашением, заказчик обязан выплатить штраф в размере 60 000 000 рублей (пункт 4.10 соглашения).
Также стороны включили в текст инвестиционного соглашения статью 5 «Договор залога (ипотеки) объектов недвижимости».
Одновременно с договором займа девелопер (залогодержатель) и заказчик (залогодатель) в обеспечение надлежащего выполнения заемщиком обязательств по договору займа заключают договор залога (ипотеки) объектов недвижимости, указанных в пункте 2.2 соглашения, залоговая стоимость которых определена в размере 144 137 000 руб. (пункты 5.1, 5.2, 5.4 соглашения).
В тексте инвестиционного соглашения сторонами согласованы условия, изложенные в статье 6 «Договор залога движимого имущества».
Одновременно с договором займа девелопер (залогодержатель) и заказчик (залогодатель) заключают договор залога движимого имущества, в соответствии с которым залогодатель в обеспечение надлежащего выполнения заемщиком обязательств по договору займа предоставляет заимодавцу (залогодержатель) в залог объекты, указанные в пунктах 2.3 — 2.4 соглашения, право собственности на которые на момент заключения соглашения на имя заемщика не зарегистрировано, стоимость объектов определена в размере 5 863 000 рублей (пункты 6.1, 6.2, 6.4 соглашения).
В пункте 1.5 дополнительного соглашения от 15.09.2021 N 1 стороны определили реализовать достигнутые договоренности путем последовательного заключения и исполнения дополнительно следующих договоров, юридических и фактических действий: договора купли-продажи объектов, указанных в пункте 1.2 соглашения, договора купли-продажи будущей вещи в отношении объектов, указанных в пунктах 1.3 и 1.4 соглашения, соглашения о передаче договора аренды земельного участка между собственником земельного участка, арендатором, девелопером или договора аренды земельного участка между собственником земельного участка и девелопером, соглашения о взаиморасчетах сторон.
В пункте 1.5 дополнительного соглашения от 27.04.2022 N 2 стороны согласились изменить структуру взаимоотношений и реализовать достигнутые договоренности путем заключения и исполнения договора купли-продажи, включающего в себя условия: купля-продажа объектов недвижимости, указанных в пункте 1.2 соглашения, купля-продажа будущей вещи в отношении объектов, указанных в пунктах 1.3 — 1.4 соглашения, купля-продажа будущей вещи в отношении земельного участка, указанного в пункте 1.1 соглашения.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения от 27.04.2022 N 2 стороны исключили из своего соглашения пункт 3.4. договора в первоначальной редакции, в соответствии с которым Общество имело обязательство предварительно согласовать с Организацией проектную документацию на создаваемые объекты недвижимости.
Впоследствии сторонами были заключены ряд сделок.
Общество (заимодавец) и Организация (заемщик) заключили договор займа от 15.09.2021, по условиям которого заимодавец был обязан предоставить заем в размере 60 000 000 руб. в следующем порядке: 5 000 000 руб. в течение 3 рабочих дней с момента заключения договора и 55 000 000 руб. в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора залога объектов недвижимости (пункт 1.4 договора).
По дополнительному соглашению от 27.04.2022 N 1 к договору займа от 15.09.2021 заимодавец обязался предоставить заем в размере 37 000 000 руб. (пункт 1.1).
В соответствии с дополнительным соглашением от 24.06.2022 N 2 заимодавец принял на себя обязательство дополнительно к 37 000 000 руб. предоставить заем в размере 24 000 000 руб. по 8 000 000 руб. платежами до 30.06.2022, до 31.07.2022 и до 31.08.2022.
Всего по договору займа с учетом дополнительных соглашений заимодавец должен был предоставить 61 000 000 руб.
В обеспечение надлежащего выполнения заемщиком обязательств по договору займа стороны заключили договор от 15.09.2021 залога (ипотеки) пяти объектов недвижимости, принадлежащих заемщику. Обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).
Позднее сторонами заключено дополнительное соглашение от 24.06.2022 к договору залога от 15.09.2021, согласно которому объектами залога стали еще восемь объектов недвижимости, принадлежащих заемщику.
Общество (покупатель) и Организация (продавец) 27.04.2022 заключили договор купли-продажи тринадцати объектов недвижимости по цене 150 000 000 руб., из них пять объектов, право собственности продавца на которые зарегистрировано в установленном законом порядке (пункт 1.1), четыре объекта, которые прошли кадастровый учет, но в отношении которых право собственности продавца не зарегистрировано в установленном законом порядке (пункт 1.2), четыре объекта, которые не прошли кадастровый учет и право собственности на которые не зарегистрировано (пункт 1.3).
Согласно пункту 1.4 договора продавец контролирует судьбу земельного участка, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Репино, 2-ая Новая улица, дом 23, кадастровый номер 78:38:0022128:2001, общей площадью 51 040 кв. м, предоставленного Учреждению на основании договора аренды с Правительством города Санкт-Петербурга от 01.02.2001 N 22/ЗК-01069.
Дополнительным соглашением от 24.06.2022 N 1 к договору купли-продажи от 27.04.2022 контрагенты изменили порядок оплаты, а также перечислили тринадцать объектов недвижимости, в отношении которых в ЕГРН внесены сведения о регистрации права собственности Общества на них.
В соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения от 24.06.2022 N 1 к договору купли-продажи от 27.04.2022 порядок оплаты определен следующим образом: 1) 61 000 000 руб. путем зачета требований по договору займа от 15.09.2021 в течение 10 дней с момента перехода права собственности на земельный участок либо не ранее 31.12.2022; 2) 74 000 000 руб. аккредитивом, открытым по поручению покупателя в ПАО «Совкомбанк» в пользу продавца в срок до 30.09.2022; 3) 15 000 000 руб. путем передачи объектов недвижимости площадью 240 кв. м в создаваемом объекте.
Пунктами 3.1 — 3.3 договора купли-продажи предусмотрено, что передача объектов недвижимости продавцом покупателю происходит в течение пяти календарных дней после открытия покупателем аккредитива.
Продавец обязуется предоставить все имеющиеся документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в пунктах 1.1 — 1.4 договора к покупателю, в Управление Росреестра в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок, указанный в пункте 1.4 договора (пункт 4.1.2 договора купли-продажи).
Согласно пункту 4.1.10 в случае, если до 31.12.2022 продавец не осуществил выкуп земельного участка, указанного в пункте 1.4 договора, у Правительства города Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений, продавец обязуется подать совместно с покупателем документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в пунктах 1.1 — 1.3 договора в срок до 31.01.2023. В таком случае выкуп земельного участка, указанного в пункте 1.4 договора, у Правительства города Санкт-Петербурга в лице Комитета имущественных отношений осуществляется покупателем самостоятельно.
В обеспечение исполнения обязательства продавца по возврату покупателю стоимости оплаченных им объектов недвижимого имущества Общество (залогодержатель) и Организация (залогодатель) заключили договор от 27.04.2022 залога (ипотеки) объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи.
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, которые содержатся в тексте заключенных договоров, Организация посчитала, что сторонами заключен договор простого товарищества (пункт 1 статьи 1041 ГК РФ) и, ссылаясь на положения статьи 309, пункта 2 статьи 450, статьи 1052 ГК РФ, обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении инвестиционного соглашения и заключенных во исполнение его договоров, квалифицируемых Организацией в совокупности в качестве договора простого товарищества.
В качестве существенных нарушений условий договора истец указал, что Общество не исполнило свои обязательства по заключенным договорам.
Как указал истец в исковом заявлении и итоговой позиции, Общество не исполняет свои обязательства по заключенным договорам. Так, по договору займа Общество перечислило Организации только 45 000 000 руб., просрочка исполнения составила более 7 месяцев, обязательство не исполнено на 26%.
Между тем, как следует из договора займа, целью предоставления заемных средств являлось погашение кредиторской задолженности заемщика. Поскольку денежные средства не были предоставлены своевременно и не в полном объеме, Организация в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом объекты недвижимости были переданы в залог по договору залога (ипотеки) от 15.09.2021.
Общество не исполнило обязанности по оплате объектов недвижимости по договору купли-продажи от 27.04.2022. Полная цена указанного договора составляет 150 000 000 рублей, из которых часть должна быть оплачена путем открытия аккредитива в пользу покупателя, однако продавец данную часть сделки не исполнил, а зачет на сумму 61 000 000 руб. невозможен ввиду неисполнения Обществом договора займа на указанную сумму.
В договоре не предусмотрен срок осуществления реконструкции, степень и интенсивность исполнения обязательств ответчиком свидетельствуют о том, что в разумный срок обязательство по реконструкции ответчиком не исполнено. Отсутствие в договоре сроков выполнения работ свидетельствует о незаключенности договоров.
Организация требовала расторгнуть указанные договоры и погасить записи об ипотеке (залоге) объектов недвижимости.
Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьей 450 ГК РФ и исходили из возможности сохранить договорные отношения сторон.
Суды исследовали исполнение обязательств по каждому из договоров в отдельности и установили, что Обществом предприняты действия по достижению цели инвестиционного соглашения. Указали, что в результате совершенных Обществом во исполнение инвестиционного соглашения действий за Организацией дополнительно зарегистрировано право собственности на восемь объектов недвижимости, изготовлены технические планы в отношении тринадцати объектов, осуществлен раздел участка. В целях обеспечения функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости осуществлена модернизация котельной, приобретен и смонтирован водогрейный котел стоимостью 498 000 руб. Для начала работ по проектированию получены расчет потребления газа, ситуационный план, выполнены инженерно-геодезические изыскания для проектирования. В ходе рассмотрения дела Общество платежным поручением от 07.04.2023 N 715 перечислило Организации 16 000 000 руб. во исполнение договора займа.
В свою очередь заключенными сторонами договорами и соглашениями на Организацию не возлагается исполнение каких-либо обязательств, кроме предоставления объектов недвижимости для их реконструкции.
Суды признали, что сторонами заключены взаимосвязанные сделки и доказательства существенного нарушения Обществом условий данных сделок, влекущего для заказчика такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при вступлении в инвестиционный проект, не имеется.
По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
С учетом объема совершенных в рамках реализации инвестиционного соглашения действий, вложенных денежных средств, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. При этом имущественные интересы заказчика, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения Обществом денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договорами штрафных санкций.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Организация просит пересмотреть в кассационном порядке обжалуемые судебные акты, указывая, в том числе на следующее.
Полагает, что суды не дали правовой квалификации сложившимся правоотношениям сторон, в том числе с учетом последней редакции инвестиционного договора, в которой стороны исключили обязанность Общества предварительно согласовать с Организацией проектную документацию на создаваемые объекты недвижимости, не указали, к какому виду гражданско-правовых договоров относятся заключенные сторонами сделки.
Между тем, без правильной правовой квалификации сделок невозможно определить подлежащие применению нормы материального права. Как установлено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление Пленума N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.
Суды первой и апелляционной инстанций указали, что стороны заключили взаимосвязанные сделки, суд округа не рассмотрел довод истца о правовой квалификации договоров.
В исковом заявлении Организация указывала, что фактически между сторонами был заключен договор простого товарищества, условиями которого были внесение товарищами вкладов (Учреждение вносило права на земельный участок, в том числе право на будущий выкуп, истец — объекты недвижимости, подлежащие реконструкции, ответчик — денежные средства, работы по реконструкции, кадровый потенциал) и раздел помещений по итогам реализации проекта реконструкции в предусмотренном соглашением порядке.
Считает, что по смыслу договора простого товарищества внесение товарищем своего вклада является главной обязанностью товарища, поскольку без его внесения невозможно достижение цели товарищества, а неисполнение такой обязанности является существенным нарушением, влекущим расторжение договора. Указывает, что Общество не внесло свой вклад в товарищество, не исполнило свои обязательства в полном объеме ни по инвестиционному соглашению, поскольку реконструкция не осуществлена, ни по договору займа от 15.09.2021, ни по договору купли-продажи от 27.04.2022.
Заключение взаимосвязанных сделок не исключает вывода, что все сделки заключены в рамках простого товарищества.
Суды не оценили довод об отсутствии в договорах сроков выполнения Обществом обязательства по реконструкции объектов. Данное условие является существенным и свидетельствует о незаключенности всех договоров.
Существенным нарушением обязательств со стороны Общества является нарушение условия о размере займа и просрочка в выдаче займа более, чем на 7 месяцев.
Без исследования изложенных обстоятельств суды не могли оценить существенность нарушения обязательств ответчиком для целей применения статьи 450 ГК РФ.
Делая вывод о необходимости сохранения между сторонами договорных отношений, суды не приняли во внимание, что темпы исполнения договора со стороны ответчика и степень реализации договора сами по себе свидетельствуют о том, что сохранение договорных отношений невозможно, при таком положении существенно нарушаются права истца и баланс прав и интересов сторон. Инвестиционное соглашение было заключено в сентябре 2021 года, на момент подачи иска и рассмотрения дела судами ответчик не исполнил ни один договор, не приступил к реконструкции. Заявляя о сохранении договора, ответчик злоупотребляет своими правами, действуя во вред истцу, что в силу статьи 10 ГК РФ недопустимо, а суды, отказывая в иске, осуществляют защиту недобросовестного лица.
Приведенные в жалобе Организации доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу Санкт-Петербургской организации общероссийской общественной организации «Союз кинематографистов Российской Федерации» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 17 сентября 2024 года на 13 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г.ПОПОВА
——————————————————————
