Земельный сервитут: что это и как установить

Земельный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Есть два вида сервитутов – частный и публичный. Первый необходим для обеспечения интересов отдельных граждан и организаций, например, для прохода к собственному участку земли, постройки на нем коммуникаций. Второй вид устанавливается для нужд государства или интересов неопределенного круга лиц (жителей определенной местности). Например, для прохода на пляж общего пользования, выпаса сельскохозяйственных животных, проведения дренажных работ (п. 4 ст. 23 ЗК РФ).

Сервитут подлежит установлению, если интересы указанных лиц нельзя обеспечить иными способами.

Для установления частного сервитута необходимо заключить соглашение между лицом, которое его требует, и собственником земельного надела. Если владелец земли отказался от подписания документа, придется обращаться в суд.

Публичный сервитут устанавливается решением госоргана, местных властей или по ходатайству заинтересованного лица.

Документ об установлении частного сервитута составляется в простой письменной форме. В него включаются следующие условия:

1. Сведения о земельном участке, в частности, его кадастровый номер и данные об участниках договора. При обременении части участка необходимо указать его учетный номер;
2. Цель установления сервитута и срок его действия. Если сервитут бессрочный, информацию об этом также необходимо указать в соглашении;
3. Если сервитут устанавливается за плату – ее размер;
4. Права и обязанности лица, в интересах которого устанавливается обременение;
5. Условие об ответственности за нарушение обязательств;
6. Прочие условия.

Такое обременение устанавливается решением госоргана или органом местного самоуправления. Его можно установить не только на частных землях, но и в отношении государственного или муниципального земельного надела. При наличии указанного обременения собственник участка имеет право им владеть, пользоваться и распоряжаться, в том числе продать третьему лицу. При этом переход права на землю не изменяет условий сервитута и не прекращает его.

Данные об установлении публичного сервитута подлежат внесению в реестр границ ЕГРН. В реестре прав на недвижимость обременение не регистрируется.

В отдельных случаях публичный сервитут может быть установлен по заявлению заинтересованного лица. Например, в следующих целях:

1. Возведение или реконструкция инженерных сооружений, предназначенных для обеспечения населения коммунальными ресурсами;
2. Складирование строительных материалов, размещение техники, необходимой для возведения федеральной транспортной инфраструктуры.

Если участок земли принадлежит гражданину и предназначен для ИЖС, ведения садоводства или огородничества для собственных нужд или ЛПХ, то установление публичного сервитута в указанных выше целях не допускается. Установить его на этих землях можно только в особых случаях, например, для эксплуатации уже существующих инженерных сооружений (п. 5 ст. 39.39 ЗК РФ).

3. Размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях.
4. Реконструкция или капремонт линейных объектов.

Полный перечень ситуаций, когда требуется специальный порядок установления публичного сервитута, перечислен в ст. 39.37 ЗК РФ.

До 31.12.2024 включительно публичные сервитуты могут устанавливаться в целях реализации проектов по расширению инфраструктуры, в том числе (ч. 5 ст. 4, ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 31.07.2020 № 254-ФЗ):

1. Для строительства линейных объектов инфраструктуры, за исключением объектов, размещение которых не позволит использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.
2. Для обеспечения строительства или реконструкции объектов инфраструктуры, например, провоза строительных материалов, размещения информационных щитов и предупредительных знаков.

Решение об установлении публичного сервитута в указанных целях принимает государственная структура, уполномоченная Правительством РФ, муниципальный орган или региональные власти.

Для установления публичного сервитута в указанных выше случаях нужно представить в уполномоченный орган ходатайство. В ходатайстве следует указать:

1. Сведения о заявителе (название, ИНН, местонахождение, госномер записи о регистрации в ЕГРЮЛ).
2. Цель и срок установления публичного сервитута.
3. Срок, в течение которого предполагается использование земельного участка.
4. Обоснование необходимости установления сервитута. Требования к его содержанию определены подпунктами 2, 3 ст. 39.41 ЗК РФ, Приказом Росреестра от 19.04.2022 № П/0150.
5. Кадастровый номер, адрес, описание местоположения земельных участков, в отношении которых подается ходатайство.
6. Почтовый и электронный адреса для связи.

Если ходатайство подается для реконструкции, капремонта или эксплуатации инженерного сооружения, необходимо дополнительно указать, на каком праве принадлежит такой объект заявителю. Если он не является собственником сооружения, нужно сообщить сведения о правообладателе.

К ходатайству необходимо приложить электронный документ, содержащий сведения о границах территории, в отношении которой устанавливается публичный сервитут. Его формат, а также требования к графическому описанию местоположения границ утверждены Приказом Росреестра от 13.01.2021 № П/0004.

При подаче ходатайства об установлении публичного сервитута в целях реализации проектов по расширению инфраструктуры необходимо указать реквизиты решения об утверждении проекта планировки территории, предусматривающего размещение соответствующего объекта.

С заявлением об установлении сервитута в рамках своей компетенции вправе обратиться следующие лица:

— субъекты естественных  монополий;

— организации связи;

— лица, осуществляющие строительство или реконструкцию линейных объектов;

— организации, являющиеся единым оператором газификации при строительстве систем газоснабжения;

— иные лица.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об установлении публичного сервитута госорган должен опубликовать его на своем сайте. Копию решения необходимо направить в орган регистрации прав, а также обладателю публичного сервитута. После выполнения указанных действий между обладателем сервитута и лицом, земельный участок которого обременен, заключается соответствующее соглашение. В него следует включить следующие условия:

— реквизиты решения об установлении публичного сервитута;

— цель и срок его установления;

— кадастровый номер земельного участка;

— размер оплаты за право пользования участком, порядок и сроки ее внесения.

— права и обязанности сторон.

Если сервитут установлен в отношении государственных земель, не предоставленных третьим лицами, соглашение не заключается.

Владелец земельного участка может оспорить в суде решение об установлении обременения в течение 30 дней со дня получения соглашения о его осуществлении.

Для того чтобы установить частный сервитут, необходимо заключить соответствующее соглашение о нем. Если по каким-либо причинам собственник соседнего участка не согласен на такое обременение, решить вопрос можно будет только через суд. До подачи иска нужно определить, есть ли право требовать установления сервитута. Например, для прохода к самовольно возведенному строению установить обременение не получится. Если основания имеются, необходимо подать исковое заявление. В иске нужно указать следующие сведения:

— информацию о земельном участке, в отношении которого требуется установить сервитут;

— цель его установления и срок действия;

— размер платы за право пользования землей;

— другую необходимую информацию.

К исковому заявлению нужно приложить:

1. Претензию, если она была направлена собственнику соседнего участка. При этом досудебный порядок в данном случае соблюдать необязательно.
2. Независимую оценку (при наличии).
3. Документы, установленные статьей 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ (в зависимости от того, в какой суд подается иск).

При подаче заявления об установлении частного сервитута необходимо уплатить госпошлину. Если иск подается в суд общей юрисдикции, ее размер составит:

— для физлиц — 300 рублей;

— для организаций — 6 тыс. рублей.

При обращении в арбитражный суд размер госпошлины 6 тыс. рублей.

Исковое заявление подается по местонахождению земельного участка, в отношении которого требуется установить обременение.

Суд удовлетворит требование об установлении частного сервитута только в том случае, если это единственная возможность использования истцом своей недвижимости. При этом если собственник соседнего участка будет лишен возможности использовать свои земли в соответствии с разрешенным использованием, сервитут не подлежит установлению.

Для частного сервитута срок по общему правилу фиксируется соглашением. Если же данный вопрос решается путем подачи иска, срок устанавливает суд. В некоторых случаях он определяется с учетом определенных ограничений. Например, если заключен договор аренды участка, находящегося в государственной собственности, срок сервитута не может превышать срока действия такого договора.

Срок публичного сервитута определяется уполномоченным органом в решении о его установлении. Досрочное прекращение обременения возможно:

— если отпала необходимость в его установлении;

— плата за сервитут не внесена более двух раз подряд;

— деятельность, для которой он установлен, не осуществляется на протяжении двух и более лет;

— собственник земли подал иск о прекращении сервитута вследствие невозможности использовать свой участок.

Срок сервитута, установленного на основании ходатайства, определяется с учетом ограничений, например (ст. 39.45 ЗК РФ):

1. Строительство тепловых или водопроводных сетей, являющихся объектами федерального значения, — срок от 10 до 49 лет.
2. Строительство транспортной инфраструктуры – на срок указанных действий.
3. Проведение инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территорий, которая предусматривает размещение региональных линейных объектов – на срок не более одного года.
4. Эксплуатация систем газоснабжения, если это объекты регионального значения – на срок от 10 до 49 лет.

Плата за частный сервитут определятся соглашением. Для наиболее точного его определения нужно обратиться к оценщику. При установлении размера учитывают различные факторы, например, характер использования участка, срок действия обременения, затраты собственника в связи с установлением сервитута и так далее.

Если договориться не удалось, данный вопрос решается судом, который назначает экспертизу и на основании соответствующего заключения определяет плату за право пользования участком.

При определении размера учитываются разумные затраты собственника угодья в связи с ограничением его прав, характер неудобств, которые он испытывает, степень влияния сервитута на возможность использования земли.

Если правообладатель земельного участка согласен на безвозмездный сервитут, плата за обременение может не устанавливаться.

Плата за публичный сервитут по общему правилу не взимается. Исключение: если обременение создает существенные неудобства и затруднения при пользовании земельным участком. В таком случае для определения ее размера нужно обратиться в орган, установивший сервитут, с соответствующим заявлением. Для обоснования потребуются доказательства того, что собственник испытывает какие-либо ограничения. К заявлению необходимо приложить отчет оценщика с расчетом платы. В случае отказа либо установлении платы в меньшем размере, можно обратиться в суд.

Обладатель публичного сервитута, установленного по ходатайству, обязан вносить плату за право пользования землей. Для участков, находящихся в собственности государства, ее размер составляет 0,01 процента кадастровой стоимости такого участка за каждый год использования, но не менее 0,1 процента кадастровой стоимости за весь срок обременения, если он составляет более трех лет.

Плата за участок, находящийся в частной собственности, определяется в соответствии с законом об оценочной деятельности. При ее определении следует учитывать вид разрешенного использования (ВРИ) участка, существующие обременения на него, степень обременения публичным сервитутом.