Задаток: образец соглашения и условия возврата

В нашем материале рассмотрим, в чем заключается суть задатка как способа обеспечения выполнения обязательств по сделке. Разберем особенности внесения в договор или соглашение условия о нем. Поговорим о том, выполнение каких обязательств можно обеспечить таким способом. Расскажем, когда задаток получится вернуть, а когда нет.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание:

1. Что такое задаток
2. Соглашение о задатке
3. Задаток при покупке квартиры
4. Предварительный договор с задатком
5. Возвращается ли задаток
6. Образец соглашения о задатке
7. Задаток и аванс: в чем разница

Что такое задаток

Задаток – это определенная сумма денег, которую сторона сделки передает своему контрагенту в счет оплаты по сделке, подтверждая ее заключение и обеспечивая выполнение.

Задатком можно обеспечить:

• исполнение финансового обязательства стороны по совершенному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Речь может идти об обязательстве покупателя или заказчика оплатить товар, работу либо услугу;
• выполнение обязательства заключить основной договор на условиях предварительного, если закон не предусматривает другие правила (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Получение задатка имеет сразу три значения (п. 1 ст. 380 ГК РФ):

• он засчитывается как платеж по договору, если его внесли, чтобы обеспечить исполнение денежного обязательства. Передача задатка с целью обеспечить предварительный договор потом зачтется в счет платежа по совершенной основной сделке. Однако это правило действует, только если деньги вносит лицо, обязанное сделать платеж по ней. Если же их перечисляет субъект, не являющийся плательщиком по основному договору, то после его заключения получатель задатка обычно должен вернуть внесенные средства (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49);
• он обеспечивает выполнение обязательства. Заключается это в том, что плательщик задатка, виновный в невыполнении сделки, теряет право требовать вернуть свои деньги. Если же в невыполнении договора виновен получатель обеспечения, то на него ложится возврат полученной суммы в удвоенной величине (п. 2 ст. 381 ГК РФ);
• он подтверждает факт заключения договора.

Задаток может внести:

• покупатель, арендатор или заказчик по сделке, чтобы обеспечить финансовое обязательство (п. 1 ст. 380 ГК РФ);
• любая сторона сделки, если задаток вносится для обеспечения обязательства по предварительному договору. То есть его может перевести даже та сторона, которая не обязана платить по основной сделке (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Чтобы установить задаток, контрагенты должны согласовать существенные условия соглашения о нем. Важно сделать это в письменном формате и однозначно указать, что переданные средства признаются именно задатком. Иначе они могут быть признаны авансом (пп. 2, 3 ст. 380 ГК РФ). Сделать это допускается как в отдельном соглашении, так и в том же договоре, исполнение обязательств по которому хотят обеспечить.

Соглашение о задатке

Соглашение о задатке нужно подготовить в письменной форме. Нарушение этого правила может привести к признанию внесенных средств авансом (пп. 2, 3 ст. 380 ГК РФ).

Можно составить соглашение как отдельный документ или внести условие о таком обеспечении в основной договор. Закон не требует, чтобы данное соглашение обязательно было подготовлено в виде отдельной бумаги (Определение ВС РФ от 10.04.2018 № 81-КГ17-31). Чтобы согласовать существенные условия соглашения, нужно описать (п. 1 ст. 380, п. 1 ст. 432 ГК РФ):

• предмет соглашения, то есть обязательство покупателя предоставить в качестве задатка установленные средства в счет оплаты по основному договору, что подтвердит его совершение и обеспечит выполнение (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Из формулировки должно быть однозначно понятно, что передается именно задаток. Если появятся вопросы относительно назначения переданной суммы, ее могут посчитать авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ);
• величина задатка;
• другие условия, о необходимости согласования которых высказалась одна из сторон сделки. Таким условием может стать срок передачи денег или особенности порядка компенсации убытков при неисполнении сделки.

Срок передачи и возврата задатка можно согласовать по общим правилам, установленным для этого способа обеспечения исполнения обязательств. Так, их можно определить конкретным периодом времени, отсчет которого начинается с момента подписания контрагентами соглашения или передаточного акта (ст. 190 ГК РФ).

В общем порядке можно определить и срок выплаты продавцом задатка в удвоенном размере в случаях, когда для этого имеются основания (например, если договор не выполнен по его вине). Допускается поставить его в зависимость от того, когда покупатель предъявит требование об уплате этой суммы в двойном размере.

Задаток при покупке квартиры

Нередко, когда совершается купля-продажа недвижимости, покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Стороны могут оформить соглашение о внесении денежного обеспечения, согласно которому они обязуются в дальнейшем подписать договор купли-продажи квартиры. При этом благодаря задатку за квартиру, продавец может погасить имеющуюся задолженность по коммунальным услугам за счет суммы, полученной от покупателя.

Задаток выполняет не только функцию платежа, но и обеспечивает выполнение контрагентами своих обязательств по сделке купли-продажи квартиры, в том числе и по предварительному договору (п. 1 ст. 329, пп. 1, 2, 4 ст. 380 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Если в будущем покупатель не захочет заключать договор купли-продажи квартиры, задаток останется у продавца. Если же от сделки отречется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную величину задатка. Помимо этого, сторона, ответственная за невыполнение сделки, обязана компенсировать другой стороне убытки с учетом величины задатка, если в договоре не предусмотрены другие правила (ст. 381 ГК РФ).

Предварительный договор с задатком

Чтобы обеспечить выполнение обязательства по совершению сделки на оговоренных прежде условиях, стороны могут внести в предварительный договор пункт о задатке. Это поможет избежать ситуации, когда одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора. Ведь в таком случае уклоняющийся субъект рискует лишиться определенной суммы (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Чтобы обеспечить предварительный договор задатком, нужно письменно согласовать условие о нем и уплатить установленные средства. Это докажет как его заключение, так и и дальнейшее выполнение обязательств (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Так, при оформлении предварительного договора купли-продажи можно указать, что задаток вносится будущим покупателем и в случае совершения основной сделки будет учтен в счет ее оплаты. Это позволит обеспечить исполнение предварительного договора обоими контрагентами. Если потенциальный покупатель откажется заключать основной договор, задаток останется у продавца, а если откажется потенциальный продавец, он должен будет выплатить покупателю двойную величину задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Задаток по предварительному договору представляется только для того, чтобы обеспечить обязательство по заключению основной сделки на оговоренных сторонами условиях (п. 4 ст. 380 ГК РФ). То есть будущее основное обязательство задатком в этом случае обеспечить нельзя.

Возвращается ли задаток

Возвратится ли задаток, будет зависеть от конкретной ситуации. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Задаток вернется в удвоенной величине, если сторона, которая его получила, ответственна за невыполнение сделки (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Так, возвратить удвоенную сумму должен арендодатель, не обеспечивший арендатору возможность беспрепятственного доступа в арендуемое им помещение. Однако суд может сократить вторую часть задатка, руководствуясь ст. 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81).

В обычном размере задаток возвращается:

• если контрагенты условились прекратить обязательство перед началом его выполнения или если выполнить его невозможно (п. 1 ст. 381 ГК РФ);
• предварительный договор прекращен, поскольку стороны в установленный период не инициировали заключение основной сделки (п. 6 ст. 429, п. 4 ст. 329 ГК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.01.2019 № 18-КГ18-232);
• стороны предварительного договора заключили основной договор, а задаток передала сторона, которая не обязана платить по основной сделке. К примеру, это мог быть продавец (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Получатель задатка оставляет его себе:

• если договор исполнен. Тогда задаток зачисляется в счет платежа (п. 1 ст. 380 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49);
• договор не исполнен, и в этом виновата другая сторона (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Так, если арендодатель не смог передать помещение арендатору в пользование, поскольку тот не прибыл для его приемки и уклоняется от нее, задаток остается у арендодателя.

В законе не предусмотрено, как и в какой срок нужно вернуть задаток. Если эти условия есть в договоре или соглашении, стороны должны руководствоваться ими. Если нет — задаток нужно вернуть в течение 7 дней с момента предъявления требования об этом. Сделать это можно в безналичной форме или наличными, но с учетом установленных законодательством ограничений (п. 2 ст. 314, ст. 861 ГК РФ).

Отметим, что плательщик задатка вправе ставить вопрос о его уменьшении по ст. 333 ГК РФ. То есть он может попросить вернуть часть суммы, для чего он вправе подать в суд самостоятельный иск с подобным требованием (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81).

Образец соглашения о задатке

В данном разделе приведен образец соглашения о задатке. Документ подготовлен на примере ситуации, когда покупатель вносит деньги в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи квартиры для того, чтобы подтвердить его заключение и обеспечить выполнение. В образце соглашение заключается между сторонами – физическими лицами.

Образец соглашения о задатке

Задаток и аванс: в чем разница

И аванс, и задаток – денежные суммы, которые вносит сторона договора. Чем же они различаются?

В отличие от аванса задаток:

• обеспечивает выполнение сделки, поскольку в случае неисполнения, за которое ответственна одна из сторон, задаток остается у получателя или возвращается плательщику в удвоенном размере. Это зависит от того, кто из них провинился (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Получатель аванса не вправе его присвоить, и если аванс подлежит возврату, то возвращает его в исходном размере. Закон может предусматривать также другие последствия неисполнения договора с условием об авансе. Так, при просрочке передачи оплаченного товара по договору купли-продажи покупатель может потребовать не вернуть аванс, а передать ему этот товар (п. 3 ст. 487 ГК РФ);
• может быть внесен только деньгами (п. 1 ст. 380 ГК РФ). При этом аванс не запрещается передавать другими вещами или имуществом.

То, что задаток доказывает заключение договора, прямо предусмотрено в п. 1 ст. 380 ГК РФ, а по авансу такой нормы нет. Однако аванс тоже доказывает заключение договора. Такой вывод можно сделать из пункта 3 статьи 438 ГК РФ, согласно которому уплата указанной в оферте суммы считается акцептом оферты. А договор признается заключенным, именно когда лицо, направившее оферту, получит ее акцепт (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Другими словами, оплата аванса также подтверждает, что договор с получателем платежа есть. Кроме того, если контрагент без возражений принял аванс, считается, что он принял исполнение по договору, хотя и частичное. Следовательно, по общему правилу он уже не сможет требовать признания договора незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

По предварительному договору аванс вносить нельзя, поскольку обязанность оплатить товар или услугу возникает только по основному договору. В этом случае можно внести лишь задаток и только для того, чтобы обеспечить обязательство заключить основной договор на условиях, указанных в предварительном (п. 4 ст. 380 ГК РФ). То есть будущее основное обязательство, к примеру, заплатить за товар, задатком обеспечить не получится.