Вычет при продаже квартиры

Для граждан, признанных российскими налоговыми резидентами, вопрос обложения выручки, полученной после продажи квартиры, НДФЛ решается исходя из того, сколько лет это жилье было в их собственности. Чтобы относиться к налоговым резидентам, требуется фактически быть в России не меньше 183 календарных дней на протяжении 12 месяцев, идущих подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ).

По общему правилу не облагаются подоходным налогом и не декларируются деньги, вырученные от продажи недвижимости, которой продавец владел не меньше определенного законом периода (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ). Поэтому продавцу не придется уплачивать налог при отчуждении квартиры, находившейся в его собственности больше 5 лет (п. 17.1 ст. 217, пп. 2—4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Но наименьший период владения квартирой равен всего лишь трем годам, если:

• собственность получена по наследству или в качестве подарка от члена семьи или близкого родственника;
• недвижимость приватизирована;
• объект передан по договору пожизненного содержания с иждивением;
• это единственное жилье. То есть на момент госрегистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю у продавца нет на праве собственности другого жилого помещения или доли в нем. Не засчитывают жилье, которое налогоплательщик или его жена (муж) приобрели за 90 календарных дней до госрегистрации перехода к покупателю права собственности на отчужденное жилье. Также не берут в расчет жилое помещение, не являющееся совместно нажитым супругами.

Время владения квартирой обычно определяется с момента госрегистрации права собственности продавца на нее. Эта дата проставлена в свидетельстве о госрегистрации права собственности на квартиру, выданном до 15.07.2016, или в выписке из ЕГРН (ЕГРП).

Освобождена от налогообложения выручка от продажи жилья, если продавец или его супруга являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших совершеннолетия, или 24 лет — для студентов-очников, обучающихся в образовательных организациях. При этом должно быть куплено в установленный срок другое жилое помещение или доля в нем с соблюдением условий относительно общей площади, кадастровой цены, доли в праве собственности (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

Если у продавца квартиры нет права на применение описанного выше освобождения от НДФЛ, то до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости, придется перечислить налог. Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются по ставке, равной 13 процентам (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Но при этом продавец может по собственному усмотрению (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• уменьшить свои доходы от продажи квартиры на величину имущественного налогового вычета лишь только при условии, что та не использовалась в коммерческой деятельности;
• или сократить выручку от реализации недвижимости на сумму затрат, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает только у российских налоговых резидентов.

Сумма дохода от продажи, которая может быть сокращена на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически имевшихся расходов на приобретение отчужденной недвижимости, определяется в соответствии с договором купли-продажи (п. 1 ст. 555 ГК РФ, пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если при продаже объекта недвижимости сумма выручки от его продажи меньше, чем его кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи считается равным произведению кадастровой стоимости квартиры на число 0,7. Региональным законом этот коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля (абз. 1 п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

При установлении налогооблагаемого дохода берется в расчет кадастровая цена недвижимости, зафиксированная в ЕГРН и подлежащая использованию с первого дня года, в котором произведена госрегистрация перехода права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован на протяжении года, то учитывается его кадастровая стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учет (абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Если кадастровая цена квартиры отсутствует в ЕГРН на 1 января или для вновь образованных объектов на момент постановки на государственный кадастровый учет, то НДФЛ облагается сумма, указанная в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ). 

Имущественный вычет при продаже квартиры предоставляется в размере 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета продавец имеет право уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и подтвержденные документами издержки на покупку объекта недвижимости. Туда можно отнести и проценты по оплате кредита (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Также доходы от отчуждения имущества, полученного в дар или по наследству, можно сократить на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, если они прежде не учитывались в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы на приобретение как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). 

По общему правилу указанный налоговый вычет можно получить при подаче фискалам декларации 3-НДФЛ по окончании года, в котором были получены деньги от отчуждения квартиры (ст. 216, п. 7 ст. 220, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Но есть случай, когда доходы от продажи недвижимого имущества в декларации можно не указывать, а имущественный вычет не заявлять. Такое правило действует, если продавец имеет право на вычет в отношении квартиры и сумма выручки от продажи имущества за год не превышает установленного размера имущественного вычета (п. 2 ст. 214.10, абз. 2—3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3—5 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором квартира была продана (п. 3 ст. 80, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Заполнить ее можно бесплатно с помощью общедоступной программы на официальном сайте налоговой службы, а также руководствуясь короткими сценариями в личном кабинете налогоплательщика.

Подать декларацию в инспекцию можно лично или через доверенное лицо, почтовым отправлением с описью вложения, через центр «Мои документы», а также в электронной форме, в том числе через портал «Госуслуги» или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Для декларирования дохода от продажи квартиры понадобятся следующие листы декларации 3-НДФЛ:

• титульный лист, разделы 1 и 2, которые обязательны к заполнению всеми налогоплательщиками, представляющими декларацию;
• приложение № 1 — для отражения дохода, полученного от продажи квартиры;
• приложение № 6 — для расчета имущественного налогового вычета;
• расчет к приложению № 1 налоговой декларации.

Это установлено подпунктами 2.1, 2.2, 2.7, 2.10 порядка, утвержденного Приказом ФНС РФ от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@ (далее – порядок от 15.10.2021).

Заполнение налоговой декларации начинается с приложений № 1 и 6, а также расчета к приложению № 1, на основании которых заполняются разделы 2 и 1, а также титульный лист декларации.

В расчете указывают следующие показатели (п. 15.3 порядка от 15.10.2021):

• в строке 010 — кадастровый номер объекта недвижимости;
• в строке 020 — кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности;
• в строке 030 — сумму выручки от продажи объекта, исходя из цены договора;
• в строке 040 — кадастровую стоимость, указанную в строке 020, умноженную на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ);
• в строке 050 — сумму дохода от продажи объекта недвижимости в целях налогообложения. В данной строке прописывается наибольшая из величин, указанных в строках 030 и 040.

Показатель строки 050 переносится в соответствующую строку 070 приложения № 1.

В приложении № 6 указываются (пп. 12.2, 12.8 порядка от 15.10.2021):

1. При наличии документально подтвержденных расходов:
   • в пп. 1.2 (строке 020) — сумма документально подтвержденных расходов;
   • в п. 10 (строке 160) — при отсутствии других вычетов повторяется значение строки 020.
2. При отсутствии документально подтвержденных расходов:
   • в пп. 1.1 (строке 010) — сумма налогового вычета — 1 млн рублей (но не более дохода от продажи);
   • в п. 10 (строке 160) — при отсутствии других вычетов повторяется значение строки 010.

Итоговый результат строки 160 приложения № 6 учитывается при определении общей суммы налоговых вычетов по строке 040 раздела 2.

В приложении № 1 нужно указать следующую информацию (пп. 7.3, 15.3 порядка от 15.10.2021):

• в строке 010 — код вида дохода 18 (приложение № 3 к порядку от 15.10.2021);
• в строках 030 — 060 — данные покупателя имущества. Если покупателем является гражданин, то указываются его фамилия, имя, отчество и при наличии ИНН;
• в строке 070 — сумму дохода от продажи имущества, то есть повторяется значение показателя строки 050 расчета к приложению № 1 декларации.

Строка 020 в отношении доходов от продажи имущества не заполняется.

Строка 080 не заполняется, так как покупатель квартиры не является налоговым агентом (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В разделе 2 рассчитываются общая сумма дохода, подлежащая налогообложению, налоговая база и сумма налога, подлежащая перечислению в бюджет (п. 6.1 порядка от 15.10.2021).

Раздел 2 заполняется следующим образом:

• в поле показателя 001 указывается код вида дохода 18 (приложение № 3 к порядку от 15.10.2021);
• в строках 010 и 030 прописывают сумму дохода от продажи имущества. При этом значение берется из строки 070 приложения № 1;
• в строке 040 — сумма налоговых вычетов (значение строки 160 приложения № 6);
• в строках 060, 063 — налоговая база для исчисления налога. Она рассчитывается как разница между общей суммой дохода, подлежащей налогообложению (строка 030), и общей суммой налоговых вычетов (строка 040);
• в строках 070, 150 — сумма НДФЛ (значение строки 060 x 13 %).

Если по результатам вычислений определены суммы налога, подлежащие перечислению, при заполнении раздела 1 указываются (п. 4.2 порядка от 15.10.2021):

• в строке 020 — код бюджетной классификации для уплаты НДФЛ;
• в строке 030 — код ОКТМО по месту жительства или месту учета налогоплательщика, на территории которого осуществляется уплата НДФЛ;
• в строке 040 — сумма НДФЛ, подлежащая уплате (значение строки 150 раздела 2);
• в строке 050 — ноль.

На титульном листе нужно заполнить все показатели, за исключением раздела «Заполняется работником налогового органа» (п. 3.1 порядка от 15.10.2021).

Если декларация представляется в первый раз за отчетный период, по реквизиту «Номер корректировки» проставляется «0—».

В поле «Налоговый период (код)» потребуется указать 34, а в поле «Отчетный год» — 2022.

По реквизиту «Представляется в налоговый орган (код)» указывается код налогового органа по месту жительства, а при его отсутствии — по месту пребывания, в который представляется декларация (пп. 3 п. 3.2 порядка от 15.10.2021).

В поле «Код страны» указывают числовой код страны, гражданином которой налогоплательщик является. Для граждан России это 643 (Общероссийский классификатор стран мира, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 14.12.2001 № 529-ст).

По реквизиту «Код категории налогоплательщика» нужно указать 760 (пп. 5 п. 3.2 порядка от 15.10.2021, приложение № 1 к нему).

По реквизиту «Код вида документа» указывается цифровой код вида документа. Если это паспорт гражданина РФ, то нужно проставить код 21 (пп. 7.2 п. 3.2 порядка от 15.10.2021, приложение № 2 к нему).

По реквизиту «Код статуса налогоплательщика» требуется указать значение 1 (пп. 8 п. 3.2 порядка от 15.10.2021).

Также прописывают свои персональные данные, в частности, фамилию, имя, отчество, дату рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон в соответствующих полях (пп. 6, 7, 9 п. 3.2 порядка от 15.10.2021).

Далее проставляется количество страниц декларации и листов прилагаемых к ней подтверждающих документов или их копий (пп. 10, 11 п. 3.2 порядка от 15.10.2021).

В разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации, подтверждаю» указывают сведения о лице, которое подтверждает отраженную в декларации информацию, то есть о налогоплательщике или его представителе. В первом случае в поле, состоящем из одной ячейки, указывается значение 1, во втором – цифру 2. Затем налогоплательщик проставляет свою подпись и дату подписания декларации. В отношении представителя нужно указать дополнительные данные в соответствии с пп. 12 п. 3.2 порядка от 15.10.2021.

Также на каждой странице декларации вверху указывают ИНН и номер страницы, а начиная со второй страницы вверху проставляются фамилия и инициалы налогоплательщика заглавными буквами, внизу — подпись налогоплательщика или его представителя и дата подписания декларации. ИНН можно не указывать, если на титульном листе приведены код страны и персональные данные налогоплательщика (п. п. 1.10, 1.11, 1.14 порядка от 15.10.2021).

За нарушение срока подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5 процентов от не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. При этом штраф не может быть больше 30 процентов указанной суммы и меньше 1 тыс. рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ). 

Возникают ситуации, когда предметом заключенной сделки купли-продажи выступает отчуждение доли в праве собственности на квартиру в качестве самостоятельного объекта. Положен ли продавцу доли жилого помещения имущественный налоговый вычет, и если да, то в каком размере?

Подробные разъяснения об этом даны в письме Минфина РФ от 06.12.2021 № 03-04-05/98997. В данном случае имущественный налоговый вычет владельцу доли может быть предоставлен в сумме, не превышающей в целом один млн рублей.

Размер полученного от такой сделки дохода, превышающий величину использованного имущественного налогового вычета, должен облагаться НДФЛ в общеустановленном порядке.

При продаже унаследованной квартиры в первую очередь нужно разобраться, как долго она прежде находилась в собственности продавца. Так, согласно подпункту 1 пункта 3 ст. 217.1 НК РФ наименьший период владения недвижимостью, полученной по наследству, дающий право продавцу не перечислять в бюджет подоходный налог, составляет три года.

По общему правилу срок нахождения объекта недвижимости в собственности устанавливается с момента госрегистрации права собственности на него. Но данный случай составляет исключение из этого правила. Срок нахождения унаследованной квартиры во владении продавца начинается со дня смерти наследодателя независимо от времени фактического принятия квартиры и даты госрегистрации права наследника на нее. Связано это со статьями 1114 и 1152 ГК РФ, которыми определено следующее: принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, соответствующим дню смерти гражданина.

Поэтому если продавец владел квартирой, полученной в наследство более 3 лет со дня смерти наследодателя, то он будет освобожден от уплаты подоходного налога при ее отчуждении. Если же квартира находилась в собственности налогоплательщика менее 3 лет, то выручка от ее продажи будет облагаться НДФЛ в общем порядке по ставке 13 процентов.

При этом продавец унаследованной недвижимости может на общих основаниях получить имущественный вычет в случае ее продажи. Для этого он по собственному усмотрению вправе выбирать из нескольких вариантов (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ):

• уменьшить свои доходы, полученные от продажи унаследованной квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, но не более чем на 1 млн рублей. Это возможно только при условии, что имущество не фигурировало в коммерческой деятельности;
• или сократить выручку от отчуждения недвижимости на размер финансов, потраченных на приобретение данного имущества. Это право возникает только у отечественных налоговых резидентов.

Кроме того, доходы от отчуждения имущества, полученного по наследству, можно сократить на расходы наследодателя при его покупке, если они до этого не были учтены в целях налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Разъяснения относительно уплаты НДФЛ при продаже квартиры, полученной в наследство, и получения налогового вычета в такой ситуации даны в письме Минфина РФ от 29.04.2022 № 03-04-05/39945. 

Доходы пенсионера – российского налогового резидента от продажи квартиры также облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. Но при определенных условиях они могут быть освобождены от обложения налогом либо уменьшены на показатель имущественного налогового вычета или на сумму затрат, фактически понесенных при приобретении проданной недвижимости, а в отдельных случаях — и на прочие расходы.

Если доходы от продажи квартиры не освобождены от налогообложения, пенсионер должен подать фискалам декларацию 3-НДФЛ по общим правилам, описанным выше. Именно в этом документе заявляется имущественный налоговый вычет.

Доходы от реализации квартиры не облагаются НДФЛ и не декларируются, если она находилась в собственности пенсионера не менее установленного минимального срока владения. Указанный срок по общему правилу составляет 5 лет (п. 17.1 ст. 217, пп. 2, 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Но существует и минимальный период владения, равный трем годам. Он применяется, если (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

• право собственности на квартиру было получено пенсионером:

— в результате принятия ее в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника;

— в ходе приватизации;

— по сделке о пожизненном содержании с иждивением, в рамках которой пенсионер выступал в качестве плательщика ренты;

• в собственности пенсионера, включая совместную собственность супругов, на момент госрегистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не находится другое жилое помещение или доля в нем. При определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми.

Как правило, срок нахождения квартиры в собственности устанавливается с момента госрегистрации права собственности на нее. Данная дата может быть зафиксирована в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданном до 15.07.2016, или в выписке из ЕГРН (ЕГРП) на нее. Указанные выводы следуют из пункта 1 статьи 131, пп. 2, 3 ст. 223 ГК РФ, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ.

Пенсионер – российский налоговый резидент при отчуждении квартиры, находившейся в его собственности меньше минимального времени владения, может уменьшить полученный от продажи доход, с которого будет рассчитан НДФЛ. Важно, чтобы такая недвижимость не была использована им в коммерческой деятельности. На свое усмотрение величину дохода при реализации квартиры он может сократить (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• либо на сумму, соответствующую цене квартиры согласно договору купли-продажи, но не более 1 млн рублей,
• либо на фактически сделанные и подтвержденные документами издержки на приобретение данной недвижимости.

Кроме того, доходы от продажи квартиры, полученной в качестве подарка или по наследству, могут быть сокращены на суммы, с которых был переведен НДФЛ при получении данного имущества. Также их можно сократить на затраты дарителя либо наследодателя на приобретение имущества, которые до этого не были им учтены в целях налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Доход пенсионера, являющегося российским налоговым резидентом, от реализации квартиры при соблюдении определенных условий может быть уменьшен также на стандартные, социальные налоговые вычеты и на имущественные вычеты, связанные, в частности, с приобретением жилья (п. 6 ст. 210, ст. 218, 219, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

На практике возможна ситуация, когда доходы от реализации квартиры в декларации могут не фиксироваться, а имущественный вычет не заявляться. Такое возможно, если пенсионер имеет право на имущественный вычет в отношении квартиры и сумма доходов от продажи имущества за календарный год не больше установленного размера имущественного вычета. При этом в качестве дохода от продажи недвижимости учитывается наибольшая из двух величин: доход от продажи, отраженный в договоре, или кадастровая цена объекта недвижимости с учетом понижающего коэффициента (ст. 216, абз. 2 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3, 5 п. 4 ст. 229 НК РФ).