Управляющая компания: обязанности и ответственность

Организация, которая обслуживает многоквартирные дома и взаимодействует с его жильцами по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, называется управляющей компанией.
Компания может управлять одним, несколькими многоквартирными домами или даже отдельным жилым кварталом.

Деятельность управляющей организации регулирует Жилищный кодекс РФ. В нем определен порядок взаимодействия УК и собственников помещений дома.
Также УК руководствуется положениями договора управления МКД, который утверждается на общем собрании собственников. В документе фиксируют протокол собрания, перечисляют участников, дату подписания и срок действия. Обычно договор действует три года, но период может быть утвержден в пределах от одного до пяти лет.

В договоре определяют работы по управлению домом и проведению текущего ремонта общего имущества. Как правило, перечень услуг предлагает УК, а собственники его согласовывают. Документ разрабатывают таким образом, чтобы была очевидна выгода как для управленца, так и для собственников помещений. При этом договор не может противоречить жилищному законодательству.
Любая УК выполняет работы по ремонту и обслуживанию многоквартирных домов на основе нормативных актов в сфере ЖКХ. Ее функционирование в целом направлено на создание благоприятных и безопасных условий для проживания собственников.

В рамках своей деятельности УК начисляет плату за услуги ЖКХ, которые она оказывает, а также принимает платежи от населения и осуществляет работу с должниками.
Для проведения текущего ремонта МКД и его содержания компания занимается организацией таких работ: утверждает смету, осуществляет поиск подрядчиков, заключает с ними договоры.
Важной функцией УК является контроль качества обслуживания собственников дома, даже в случае оказания услуг ресурсоснабжающей организацией.

В случае возникновения разногласий с населением МКД организация должна урегулировать их. В связи с этим она отвечает на обращения, письма и претензии жителей дома.
Данные функции компания выполняет открыто, а схема управления домом должна быть максимально прозрачной. Это означает, что любое заинтересованное лицо должно иметь свободный доступ к информации о деятельности УК. С июля 2016 года управляющие компании вносят сведения о многоквартирных домах и платежных документах потребителей в ГИС ЖКХ.

Каждая УК имеет определенный набор прав, которые закреплены на законодательном уровне сфере ЖКХ. Кроме того, их прописывают в договоре управления.
Так, управляющая организация МКД вправе:

• проводить работу с должниками и требовать уплату долга всеми допустимыми законом способами;
• проверять индивидуальные приборы учета на наличие пломбы, поломок, а также достоверность их показаний;
• приостанавливать или ограничивать ресурсоснабжение за долги по ЖКУ;
• выполнять перерасчет платы за ЖКУ на основании предоставленных собственниками данных;
• уведомлять контролирующие органы о нарушениях со стороны собственников: незаконной перепланировке, неправомерном подключении к коммунальным сетям;
• требовать от собственников и прочих организаций компенсацию за причиненный ущерб;
• использовать общедомовые помещения многоквартирного дома и придомовую территорию в рамках действующего законодательства.

Обязанности управляющей организации, как и ее права, регулируются законодательными актами и договором управления с собственниками.
Характер таких обязанностей определяется видом деятельности управленца.
Так, в рамках содержания многоквартирного дома компания поддерживает общее имущество и коммуникации МКД в рабочем состоянии. Для этого проводятся работы, направленные на поддержание архитектурного облика здания, поддерживающие безопасность помещений. Также сюда включаются мероприятия по устранению аварийных ситуаций, отслеживанию состояния коммунальных сетей, подготовка к отопительному сезону, противопожарные меры.

Для выполнения данной обязанности организация проводит текущий ремонт, чтобы не допустить крупных аварий, в результате которых могут пострадать жильцы или будет нанесен серьезный ущерб имуществу. Все мероприятия по текущему ремонту необходимо прописать в договоре управления.
В процессе обслуживания МКД УК обязана следить за помещениями общего пользования и придомовой территорией. В данную категорию услуг включают уборку подъездов, лифтов и лестничных пролетов, поддержание порядка на тротуарах, газоне, уборку мусора, сосулек с крыши, снежных заносов, прочистку ливневых стоков, контроль состояния канализационных колодцев, крышек, бордюров.
Важно помнить, что территории МКД должны быть четко обозначены в технической документации, поскольку если участок не сформирован под МКД и не входит в состав общего имущества собственников, обслуживать его УК не обязана.

В обязанности управляющей организации входит также технический надзор в доме. Он состоит из перечня обязательных работ, предусмотренных Жилищным кодексом. К ним относится техобслуживание внутренних систем здания: газового оборудования, лифтов, подготовка сметной документации на ремонт, прием в работу заявлений, жалоб и предложений жильцов МКД.
Для выполнения данной обязанности в компании организуют технический отдел или отдел надзора. Ответственным за этот участок обычно назначают главного инженера или заместителя руководителя производственной части. В штате УК обычно имеются такие специалисты-исполнители, как диспетчер для приема и передачи заявок, слесарь, электрик, дворник.
При наличии перебоев с подачей ресурсов, нарушении определенных показателей и наступлении иных обстоятельств УК должна производить перерасчеты за услуги ЖКХ. Речь идет о перерасчете за отопление, электро- и газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, а также за обслуживание помещений по адресу МКД.
Кроме того, в процессе управления домом компания должна осуществлять финансовое обеспечение своей деятельности, которая представляет собой ряд мероприятий, направленных на улучшение бухгалтерской, налоговой и финансовой сферы.

В данном направлении к обязанностям управленца относят:

• разработку тарифов на содержание и ремонт МКД;
• перечисление средств ресурсоснабжающей организации вовремя и в полном объеме;
• своевременную оплату труда персонала и работы подрядчиков;
• начисление оплаты за коммунальные услуги потребителям;
• работу с запросами собственников на перерасчет, неточности в начислении.

Данные функции выполняют специалисты финансово-экономического отдела, экономисты, бухгалтеры и финансисты. Обычно таким отделом руководит главный бухгалтер или финансовый директор.

Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, определена ответственность УК за невыполнение своих обязанностей.
Если компания не поддерживает общедомовое имущество в надлежащем состоянии, ее могут оштрафовать на 50 тыс. рублей. При несоблюдении правил снабжения коммунальными ресурсами – на 10 тыс. рублей (ст. 7.22, 7.23 КоАП).

За нарушение противопожарных требований штраф более серьезный. Его размер доходит до 400 тыс. рублей (п. 1 ст. 20.4 КоАП).

Также УК могут привлечь к ответственности по гражданскому законодательству в случае бездействия ее должностных лиц или за причинение ущерба общедомовому имуществу. При этом компания обязана возместить причиненный собственникам вред. Порядок возмещения предусмотрен главой 59 ГК РФ.

Чтобы избежать наказания, руководители управляющей организации, а также ее должностные лица должны внимательно изучить и соблюдать обязанности, не допуская нарушений.