Ставки налога на имущество по кадастровой стоимости с 2025 года

В статье рассмотрим, как определяется размер налога на недвижимость для граждан и юридических лиц. Разберемся, какие будут изменения в грядущем году.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

Что такое кадастровая стоимость недвижимости
Какая недвижимость облагается по кадастровой стоимости
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
Ставки налога по кадастровой стоимости для юрлиц
Ставки налога по кадастровой стоимости для физлиц

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, установленная в процессе его государственной оценки. Метод ее определения – массовая оценка. Когда такой метод применить невозможно, цена будет определена для объекта индивидуально (п. 2 ч. 1 ст. 3 закона о кадастровой оценке, ст. 3 закона об оценочной деятельности, «Вопрос-Ответ» Росреестра «Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости»).

Вне процедуры такая цена может устанавливаться в следующих случаях (ст. 16, 21, 22 закона о кадастровой оценке, ст. 3 закона об оценочной деятельности):
• при определении кадастровой цены новых объектов, учтенного ранее имущества, а также в случае изменения характеристик;
• собственник оспаривает кадастровую стоимость;
• подлежат исправлению ошибки, допущенные ранее при оценке.

При определении кадастровой цены берут за основу показатели рынка, а также учитывают иную информацию об имуществе. Она указывает на возможную сумму затрат на приобретение недвижимости в условиях конкуренции (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 закона о кадастровой оценке, п. 2 методических указаний, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336).

Рыночная же стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой недвижимость может быть реализована на рынке в условиях конкуренции. Определяет ее оценщик на основании договора (ст. 3, 4, 9 закона об оценочной деятельности).

Как мы видим, это два разных понятия. Но предполагается, что цена по кадастру должна быть близка к рыночной. По заявлению ее размер может быть оспорен и зафиксирован в размере, установленном рынком (ст. 22, 22.1 закона о кадастровой стоимости).

Какая недвижимость облагается по кадастровой стоимости

Для компаний

Организации, зарегистрированные в Российской Федерации, по цене, установленной в кадастре, платят налог на имущество по следующим объектам (ст. 372.1, пп. 1, 2 ст. 375, пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ):
I. Торгово-офисная недвижимость. К данной категории не будут относиться объекты, которые используются в таких целях, как:
 социальные;
 медицинские;
 образовательные;
 научные;
 производственные;
 иные схожие цели. Важное условие: такие объекты не должны отвечать критериям, указанным в пп. 3—5 ст. 378.2 НК РФ (письмо Минфина РФ от 13.10.2023 № 03-05-05-01/97556);

II. Жилые дома и помещения в них , многоквартирные, наемные и садовые дома, гаражи, места под автомобили, недостроенные объекты, а также хозяйственные постройки, которые находятся на земельных участках с назначением под личное хозяйство, осуществление огородничества и садоводства или для постройки дома.
Для гаражей, машино-мест налогообложение по кадастровой стоимости будет происходить независимо от фактического использования, на основании сведений в ЕГРН и первичных документах (письма ФНС РФ от 24.01.2023 № БС-4-21/651@, от 05.09.2022 № БС-3-21/9595@, информация ФНС РФ).

Иностранные компании, которые используют недвижимость для работы своего представительства на территории нашей страны, платят налог по цене кадастра (ст. 372.1, пп. 1, 2 ст. 375, пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ):
• с торгово-офисной недвижимости. Порядок в этом случае идентичный, как и для российских компаний;
• с жилых помещений и строений, многоквартирных, наемных, садовых домов, гаражей, машино-мест, незавершенных объектов, а также хозяйственных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или постройки дома, в том же порядке, что и российских организаций.

Если у иностранной компании нет постоянного представительства в нашей стране или же она не использует недвижимость для работы представительства, налог на имущество будет уплачиваться по кадастровой стоимости со всех объектов, которые находятся в собственности такой организации или получены ею по концессионному соглашению (ст. 372.1, пп. 2 п. 1 ст. 374, пп. 1, 2 ст. 375, пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Торгово-офисная недвижимость будет облагаться налогом исходя из кадастровой цены, если:
• недвижимость (пп. 2 п. 1 ст. 374, ст. 378.1 НК РФ):
— у вас в собственности;
— на праве хозяйственного ведения;
— получена или создана по концессионному соглашению;
• региональные власти приняли закон, по которому налог нужно считать по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 378.2 НК РФ).Если такой закон не был принят, то облагаться налогом на имущество объект будет исходя из среднегодовых показателей (п. 1 ст. 375 НК РФ);
• недвижимость на 1 января текущего года была включена в специальный перечень торгово-офисной недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости.
Ознакомиться с таким перечнем можно на официальной странице соответствующего региона или регионального исполнительного органа (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).Если на 1 января недвижимости в таком перечне нет, налог нужно рассчитать, отталкиваясь от среднегодовой цены (п. 1 ст. 375, пп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). Это правило не применяется для вновь созданных объектов. Их просто не могло быть в перечне. Налог по ним рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, которая была определена на день внесения объекта в ЕГРН (письма Минфина РФ от 21.06.2024 № 03-05-04-01/57461, ФНС РФ от 27.03.2024 № БС-4-21/3431);
• на первое января текущего года такая цена определена и внесена в ЕГРН (п. 2 ст. 375 НК РФ). Для вновь созданных объектов, кадастровая цена устанавливается на день внесения в ЕГРН.
Если недвижимость указана в перечне, но цена в кадастре не была зафиксирована, то налог на имущество нужно рассчитать исходя из среднегодовой стоимости (п. 1 ст. 375, пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Жилая недвижимость будет облагаться налогом, исходя из показателей кадастра, если:
• недвижимость (пп. 2 п. 1 ст. 374, ст. 378.1, пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ):
— в собственности компании;
— на праве хозяйственного ведения у организации;
— получена или создана по концессионному соглашению;
• принят региональный закон, устанавливающий уплату налога исходя из такой цены. Перечень таких объектов не утверждается (пп. 4 п. 1, п. 2 ст. 378.2 НК РФ, письма Минфина РФ от 29.12.2015 № 03-05-06-04/77139, от 16.09.2015 № 03-05-05-01/53061). При отсутствии такого закона нужно отталкиваться от среднегодовых показателей для имущества (ФНС РФ от 11.10.2019 № БС-4-21/20909@). Это правило справедливо, если недвижимость является объектом основных средств. Если же жилое помещение не учтено как основное средство и закон также не принят, то налог на имущество уплачивать не нужно (п. 1 ст. 374 НК РФ, письма Минфина РФ от 07.10.2015 № 03-05-05-01/57188, от 17.08.2015 № 03-05-05-01/47442);
• кадастровая стоимость недвижимости определена и внесена в ЕГРН.

Нужно учитывать ее при расчете налога, даже когда она была определена в течение года, а не по состоянию на 1 января.
При отсутствии в ЕГРН таких сведений расчет ведется исходя из среднегодовой цены (п. 1 ст. 375, пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

Для физических лиц

Кадастровая стоимость будет учитываться при расчете налога на любое недвижимое имущество граждан. Она вносится в ЕГРН (п. 1 ст. 403, ст. 405 НК РФ).
Объектами налогообложения будут (пп. 1, 2 ст. 401 НК РФ):
• жилой дом. К этой категории также относятся многоквартирный, наемный, садовый дома и жилые строения;
• квартира, комната;
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здания, строения, сооружения, помещения.

Не будут объектами обложения налогом не имеющие капитального фундамента теплицы, сборно-разборные хозблоки, бытовки, навесы, временные строения (п. 1 ст. 130, ст. 131 ГК РФ, письмо ФНС РФ от 23.04.2019 № БС-4-21/7747@).

Налог рассчитывается по каждому объекту отдельно. Если установлена долевая собственность, каждый из владельцев будет платить налог пропорционально размеру своей доли. При нахождении жилья в совместной собственности супругов налог рассчитывается для них поровну (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Какая ставка налога установлена в отношении вашего объекта, можно узнать следующими способами:
• на сайте Росреестра с помощью таких сервисов, как:
— «Публичная кадастровая карта» (https://pkk.rosreestr.ru/). Карта позволяет узнать информацию о любом объекте, который значится на ней, в том числе и кадастровую стоимость;
— «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online). Узнать информацию на этом сервисе можно с помощью кадастрового номера объекта или его адреса;
— «Получение сведений изфонда данных государственной кадастровой оценки» (https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). Информацию можно найти по кадастровому номеру;
• указана такая стоимость в ЕГРН, поэтому информацию можно найти в выписке;
• в личном кабинете на сайте ФНС (https://www.nalog.gov.ru/). Здесь будет отражена информация об объектах, которые принадлежат вам на праве собственности.

Ставки налога по кадастровой стоимости для юрлиц

Максимальный размер ставка по налогу на недвижимость для компаний — 2,2 процента (п. 1 ст. 380 НК РФ).

С первого января 2025 года максимальный размер будет увеличен и составит уже 2,5 процента для тех объектов недвижимости, которые в соответствии с кадастром стоят более 300 млн рублей (п. 1.3 ст. 380 НК РФ, введен Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ).

Для некоторых объектов законодательством установлены пониженные ставки.

Налог уплачивается по ставкам, которые установлены в регионе, в котором находится имущество. При этом такие ставки не могут выше установленных НК РФ (п. 2 ст. 372, пп. 1, 4 ст. 380 НК РФ).

Ставка 0 процентов применяется в отношении объектов газовой инфраструктуры. Перечень таких объектов утвержден Распоряжением Правительства РФ от 22.11.2017 № 2595-р (п. 3.1 ст. 380 НК РФ).

Ставка 1,6 процента применяется к имуществу, относящемуся к железной дороге. Перечень также утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.11.2017 № 1421. Ставка может быть снижена на региональном уровне.

Ставка 0,3 процентов применяется:
• к жилым помещениям;
• гаражам;
• местам под автомобиль.

В Москве по общему правилу ставка налога составляет 2,0 процента (Закон города Москвы от 05.11.2003 № 64). В отношении жилых помещений, гаражей и машино-мест размер ставок составляет от 0,1 до 0,3 процента.

Если ставка не установлена на уровне региона, необходимо применять ставку, обозначенную НК РФ (п. 4 ст. 380 НК РФ).

Ставки налога по кадастровой стоимости для физлиц

Для физлиц ставки устанавливают региональные власти (п. 2 ст. 406 НК РФ). Они могут отличаться от тех, которые установлены НК РФ.

Для объектов, указанных в подпункте 1 пункта 2 статьи 406 НК РФ, регионы могут снижать ставку до 0 процентов или увеличивать, но не более чем в 3 раза (п. 3 ст. 406 НК РФ).

Базовые размеры ставок:
• 0,1 процента в отношении:
— жилых домов (в том числе многоквартирных, наемных, садовых домов и жилых строений) и их частей, квартир и их частей, комнат;
— незавершенных объектов в случае, когда в результате будет построен жилой дом;
— единых комплексов недвижимости, где в составе есть хотя бы один жилой дом;
— гаражей и мест под авто;
— хозяйственных построек, площадь каждого из которых 50 кв. м и меньше, находящихся на земельных участках, предназначенных для ведения личного хозяйства, разведения огорода (сада) или постройки жилого дома;
• 2 процента в отношении имущества, кадастровая цена которого превышает 300 млн рублей. Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ вносятся изменения в НК РФ, и ставка налога для такого имущества будет составлять уже 2,5 процента.
• 0,5 процента в отношении иного имущества.

Если ставки не были определены местными властями, налог рассчитывается исходя из максимальных ставок, установленных НК РФ.

В Москве установлены следующие ставки налога на недвижимость для граждан (Закон города Москвы от 19.11.2014 № 51):
• жилые дома, квартиры, хозяйственные постройки (площадью 50 кв. м. и меньше), находящихся на земельных участках, переданных под личное хозяйство, разведение огорода, сада или строительство собственного жилого дома:
— 0,1 процента — при цене по кадастру менее 10 млн рублей;
— 0,15 процента — для имущества дороже 10 млн рублей, но не дешевле 20 млн рублей;
— 0,2 процента — для объектов ценой больше 20 млн рублей, но не больше 50 млн рублей;
— 0,3 процента — для объектов дороже 50 млн рублей, но не более 300 млн рублей;
• гаражи и места под машину — 0,1 процента их цены, установленной кадастром;
• незаконченные строения в случае, если планируется возведение жилого дома — 0,3 процента;
• для объектов, ценой свыше 300 млн рублей — 2 процента;
• в отношении прочих объектов налогообложения — 0,5 процента.