Срок владения недвижимостью: как рассчитать, чтобы не платить НДФЛ при продаже

В исчислении налога при продаже недвижимости важное значение имеют сроки владения собственностью. При этом региональные власти вправе сократить срок владения недвижимостью вплоть до нуля. Как рассчитать срок владения недвижимостью и избежать доначислений по НДФЛ, смотрите в статье.

Над статьей работали:
Автор: Безбородов Максим; редактор: Коротаева Юлия

Содержание

1. НК РФ: срок владения жильем в целях уплаты НДФЛ
2. Минимальный срок владения
3. Срок владения единственным жильем
4. Срок владения новостройкой
5. Срок владения долей
6. Срок владения при наследовании

НК РФ: срок владения жильем в целях уплаты НДФЛ

С 2025 года определяется прибылью величина НДФЛ с продажи квартиры. Прибыль в данной ситуации — это положительная разность от суммы, поступившей с продажи объекта, и расходами на его покупку. Причем исчислять налог с продажи квартиры с 2025 года нужно по прогрессивной методике (ст. 224 НК РФ): если прибыль получится до 2,4 млн рублей, НДФЛ исчисляется по ставке 13 процентов; если величина прибыли составит от 2,4 млн рублей, перечислить государству придется 312 тыс. рублей плюс 15 процентов с прибыли свыше 2,4 млн рублей. Нерезиденты при продаже недвижимости должны рассчитать НДФЛ по ставке 30 процентов.

Нововведения затрагивают тех владельцев жилплощади, которые продадут ее в 2025 году. Декларацию 3-НДФЛ с исчисленным налогом следует отослать в ИФНС до 30 апреля 2026 года, а перечислить государству — до 15 июля 2026 года.

Если гражданин продал недвижимость в 2024 году, он подает декларацию 3-НДФЛ и платит с дохода от продажи налог в размере 13 процентов – для граждан России, 30 процентов – для иностранцев. Декларацию 3-НДФЛ с исчисленным налогом следует отослать в ИФНС до 30 апреля 2025 года, а перечислить государству — до 15 июля 2025 года.

В исчислении налога при продаже квартиры важное значение имеют сроки владения ею. На законодательном уровне прописаны минимальные сроки владения жилплощадью, обретенной после начала 2016 года (3 и 5 лет). Налог за продажу квартиры не взимается, если она будет продаваться после того, как истекут эти сроки.

Таким образом, для освобождения от налога недвижимость должна быть в собственности минимум 5 лет. При этом в установленных законом случаях минимальный срок – 3 года (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).

Кроме того, есть имущество, для которого срок владения для продажи неважен. НДФЛ не нужно платить с доходов от продажи:
• недвижимого имущества или его долей, находящихся в собственности в течение минимального срока;
• иного имущества, находящегося в собственности в течение трех и более лет;
• некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций;
• жилого имущества семьей с детьми независимо от срока нахождения в собственности при соблюдении определенных условий.
Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, п. 17.1 и 17.2 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ.

Срок может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если физлицо продает недвижимость в другом регионе, минимальный предельный срок владения объектом нужно определять по правилам региона, в котором зарегистрировано физлицо (письмо ФНС РФ от 25.10.2022 № БС-4-11/14345@).

Срок считают с даты регистрации права собственности на квартиру. Дату можно посмотреть в свидетельстве о регистрации права собственности или в выписке из ЕГРН. Но есть два случая, когда срок нужно считать по-другому.

1. Если квартира перешла в порядке наследства, срок считайте с даты смерти наследодателя. Исключение – квартиру наследует один из супругов после смерти другого, которую приобрели в браке. В этом случае срок считайте с даты регистрации квартиры в собственность (ст. 1114, 1152 ГК, письма Минфина РФ от 15.07.2016 № 03-04-05/41483, от 30.05.2016 № 03-04-05/30938).

2. Если приватизировали квартиру до 1 января 1998 года, срок считайте с даты ее приватизации. Если после 1 января 1998 года, срок считайте с момента регистрации права собственности (п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письмо Минфина РФ от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

Если гражданин продает квартиру до истечения минимального срока, он должен подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а до 15 июля уплатить налог.

Налогооблагаемую базу можно снизить на стандартный налоговый вычет – 1 млн рублей или на расходы наследника на приобретение продаваемой квартиры. Например, на сумму компенсации другим наследникам в связи с несоразмерностью наследственного имущества с долей продавца в нем. Также доходы можно снизить на суммы, с которых наследодатель уже уплатил НДФЛ при покупке квартиры, или на стоимость квартиры, которую уплатил наследодатель, если он не использовал налоговые льготы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина РФ от 18.06.2018 № 03-04-07/41903).

Эти изменения особенно важны для тех, кто планирует продажу недвижимости в 2025 году и позже. При расчете налога стоит учитывать не только сроки владения, но и возможные налоговые вычеты, которые могут существенно снизить сумму к уплате. Кроме того, если сделка проводится в другом регионе, необходимо проверить местные законодательные акты на предмет уменьшения минимального срока владения.

Минимальный срок владения

Законодательством РФ установлены случаи, когда гражданин не платит НДФЛ с продажи недвижимости, если владел ею минимальный срок – 3 года:

• Квартиру подарил член семьи или близкий родственник.
• Квартира перешла в порядке наследования.
• Квартира перешла в собственность в результате приватизации.
• Квартира перешла по договору пожизненного содержания с иждивением.
• На дату регистрации права собственности покупателя на квартиру у продавца не было в собственности другого жилого помещения или доли в нем, в том числе в совместной собственности супругов. При этом не нужно учитывать квартиру, которую купил гражданин или его супруг (супруга) за 90 дней до продажи второй квартиры. Такой случай начал действовать с 1 января 2020 года (Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ).

В Москве функционируют специальные правила. При продаже квартиры или доли в ней, которую получили по реновации, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой. Такая норма действует с 1 августа 2017 года (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, ч. 2 ст. 2 Закона от 27.11.2017 № 352-ФЗ, письмо Минфина  РФ от 14.04.2020 № 03-04-05/29568).

На усмотрение региональных властей уменьшенный срок можно установить как для всех граждан, так и для отдельных категорий. Региональные власти вправе сократить пятилетний срок владения недвижимостью вплоть до нуля (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Этим правом воспользовались Алтай и Карачаево-Черкесия, Камчатский и Ставропольский края, Амурская, Омская и Ростовская области, Севастополь, Ханты-Мансийский и Чукотский автономные округа и др. В большинстве регионов срок сокращен до трех лет. Хотя власти Чукотки, например, сократили срок до одного месяца, но только для жилья, которым после продажи обеспечат детей-сирот.

Послабления дают только тем, кто постоянно проживает в названных регионах. Например, гражданин живет в Москве, а квартиру, которой владеет три года, продает в Астраханской области, где для всех резидентов минимальный срок владения составляет три года (Закон Астраханской области от 15.02.2022 № 7/2022-ОЗ). Тогда минимальный срок владения будут исчислять по правилам региона, где гражданин состоит на учете по месту жительства, а не по местонахождению имущества (письмо ФНС РФ от 06.02.2023 № БС-19-11/23).

  ТАБЛИЦА: «Регионы, снизившие минимальный срок владения жильем»

* Применяется в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Срок владения единственным жильем

При продаже комнаты, квартиры, жилого дома или его части и в случае отсутствия в собственности иных жилых помещений минимальный срок владения таким жильем составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Более того, если за 90 дней перед сделкой у вас в собственности появилось еще одно жилое помещение, продаваемая квартира все равно считается единственным жильем. Не имеет значения, как вы приобрели новое жилье до продажи старого. То есть необязательно это должна быть покупка. Например, если вы получили квартиру в наследство, в течение 90 дней после этого вы можете продать другую свою квартиру, которой владеете три года, без налога (письмо ФНС РФ от 22.09.2022 № БС-3-11/10276).

Если при продаже одновременно нескольких жилых объектов и переходе прав собственности на них регистрируют в один день, ни один из этих объектов не подпадает под правила единственного жилья. Если они были в собственности менее 5 лет, доходы от их продажи облагаются НДФЛ (письмо Минфина РФ от 20.07.2022 № 03-04-07/70048).

Учтите, что приобретенная в браке квартира — это совместная собственность, даже если она оформлена на одного из супругов. И при определении единственного жилья нужно учитывать как личную собственность каждого, так и совместно нажитое имущество.

Например, общую квартиру оформили на жену, другой недвижимости у нее нет. У мужа есть еще одно жилье, которое он приобрел до брака. Если он решит его продать, то для него это уже не единственное жилье, несмотря на то, что другая недвижимость на него не оформлена. Поэтому трехлетний срок владения не действует (определение Первого кассационного суда от 26.06.2023 № 88а-20723/2023). А если бы супруги продавали совместную квартиру, для жены это было бы единственным жильем, а для мужа нет. И чтобы ему не пришлось платить НДФЛ, продавать ее нужно минимум через пять лет (информация ФНС РФ от 13.04.2021).

Если единственное жилье было получено в порядке дарения от близкого родственника или в наследство, минимальный срок владения для освобождения от налога также составляет три года (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Однако если имущество перешло по договору дарения от лица, не относящегося к близким родственникам, или по договору купли-продажи, применяются общие правила – 5-летний срок владения.

Срок владения новостройкой

В целях НДФЛ общий срок владения жильем в новостройке, которое приобретено по ДДУ, составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). При этом исчисляют этот временной интервал с момента полной оплаты по договору. Но не учитывают дополнительные платежи, которые дольщик вносит позднее, когда после ввода дома в эксплуатацию площадь квартиры увеличилась (письмо Минфина РФ от 10.03.2023 № 03-04-05/20120).

По договору уступки прав требования по ДДУ срок начинает идти с даты полной оплаты прав требования по договору уступки (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина РФ от 21.11.2022 № 03-04-05/113336).

Если квартира в новостройке приобретена по договору мены, срок владения отсчитывается с момента государственной регистрации права собственности на нее (письмо Минфина РФ от 06.04.2023 № 03-04-05/26892). В случае если недвижимость получена в дар от близкого родственника или в порядке наследования, минимальный срок владения сокращается до трех лет (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Срок владения долей

При продаже квартиры в виде отдельных долей нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей. Если одна доля квартиры находилась в собственности более минимального предельного срока, доход от продажи вообще не облагается НДФЛ при соблюдении ряда условий (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). А с дохода от продажи доли, которая находилась в собственности продавца менее минимального срока, НДФЛ нужно заплатить.

Если при покупке жилья использовался сертификат, необходимо выделить долю ребенку. Так вот, если срок владения для родителей начинается с момента регистрации прав на квартиру, то для детей — с даты регистрации их долей. Причем выделяют доли в течение 6 месяцев после того, как сняли обременения, к примеру, выплатили ипотеку (пп. «в» п. 15 (1) Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, письмо Минфина РФ от 02.06.2023 № 03-04-05/51097). При продаже может получиться так, что минимальный срок владения для родителя уже вышел, а для детской доли еще нет. Ее стоимость сейчас признают облагаемым доходом.

При продаже квартиры в виде долей физлицо может получить имущественный вычет в сумме не более 1 млн рублей на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее минимального срока (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина РФ от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936, от 19.06.2009 № 03-04-05-01/474, от 20.06.2007 № 03-04-05-01/198, от 02.04.2007 № 03-04-06-01/107 и ФНС РФ от 13.08.2009 № 3-5-04/1248.

В случае объединения или разделения одной квартиры на две срок владения исчисляют с момента регистрации прав собственности на новый объект недвижимости. Срок владения старым жильем не учитывается, о чем категорично заявляет Минфин РФ в письме от 04.07.2023 № 03-04-05/62245.

Позиция чиновников спорная. Судьи отмечают, что важен не факт регистрации права на вновь созданный объект, а изменение технических характеристик объекта недвижимости. Например, после перепланировки из одной квартиры получилось две, но без изменения внешних границ. Это считается изменением параметров существующего объекта недвижимости, а не созданием нового. Соответственно, право собственности на имущество не прекращалось (Определение Девятого кассационного суда от 14.06.2023 № 88а-5534/2023).

Еще один пример. При объединении нескольких комнат в коммуналке в одну квартиру срок владения исчисляют с момента регистрации права собственности на комнату, которая была приобретена и зарегистрирована в ЕГРН последней (письмо ФНС РФ от 02.04.2020 № БВ-4-7/5648, Определение Верховного Суда РФ от 06.04.2016 № 70-КГ15-16, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 22.11.2022 № 33а-17177/2022).

Также суды поддерживают собственников, которые перевели нежилую недвижимость в состав жилых помещений. В этом случае не появляется новый объект недвижимости, а меняются параметры существующего. Но при условии, что внешние границы не изменились (Определение Первого кассационного суда от 07.03.2023 № 88а-6606/2023). Более того, надстройка второго этажа в жилом доме и, соответственно, увеличение общей площади не расширяет внешние границы. Следовательно, не прерывает срок владения (Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2021 № 83-КАД20-5-К1).

Дополнительно: если недвижимость была получена по брачному договору или разделу имущества после развода, срок владения долей исчисляется с момента первоначального приобретения жилья в собственность одним из супругов, а не с момента раздела (письмо Минфина РФ от 14.08.2023 № 03-04-05/74120).

В случае наследования доли срок владения начинается с даты открытия наследства, а не с момента регистрации права собственности наследником (письмо ФНС РФ от 28.07.2022 № БС-4-11/10130@).

Срок владения при наследовании

Продать унаследованную квартиру без уплаты НДФЛ можно через 5 лет после ее получения. Если наследодатель — близкий родственник или член семьи или жилье для наследника единственное, продать квартиру можно через три года.
При этом срок владения в целях НДФЛ исчисляют не со дня регистрации права собственности, а со дня открытия наследства (п. 2 ст. 8.1, ст. 131, п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). На это неоднократно указывал и Минфин РФ в письмах от 08.02.2023 № 03-04-05/10186, от 14.01.2022 № 03-04-05/1334.

Регистрируют жилье в собственность на основании свидетельства о праве на наследство, а его выдают не раньше чем через полгода со дня открытия наследства. Нотариус может выдать свидетельство раньше, но только если есть достоверные данные, что кроме вас других наследников нет (ст. 1162, 1163 ГК РФ).

Таким образом, освобождение доходов от НДФЛ зависит от вида продаваемого имущества и статуса продавца, а также от того, сколько лет такое имущество было в его собственности. В отношении некоторых видов имущества действует трехлетний срок. Кроме того, есть имущество, для которого срок владения не важен. Для наглядности смотрите таблицу.