Способы управления многоквартирным домом

Чтобы создать оптимальные условия проживания, а также надлежаще содержать общее имущество, владельцы квартир вправе выбрать наиболее подходящий способ управления многоэтажным домом. Жилищный кодекс предусматривает для этого несколько вариантов – каждый из них рассмотрим в нашем материале. Расскажем об особенностях, присущих разным способам управления многоквартирным домом.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Какие способы управления многоквартирным домом существуют
2. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
3. Управление домом ТСЖ
4. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Какие способы управления многоквартирным домом существуют

Многоквартирный дом (МКД) — это здание, состоящее из нескольких квартир. Он включает в себя общее имущество, принадлежащее владельцам квартир на праве общей долевой собственности. Кроме того, к МКД могут относиться также принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения или машино-места, которые тоже считаются неотъемлемой конструктивной частью дома (ч. 6 ст. 15, пп. 1 — 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Управление жилым домом нацелено на то, чтобы обеспечить подходящие условия для проживания людей, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов использования указанного имущества, предоставление жильцам коммунальных услуг (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

Жилищное законодательство предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

• непосредственно собственниками;
• товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или другим специализированным потребительским кооперативом;
• управляющей организацией.

При этом выбор конкретного способа управления осуществляет общее собрание владельцев квартир. Изменение такого способа возможно в любое время на основании решения собрания (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Общее собрание может проводиться с помощью очного, заочного или очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ). Оно правомочно, если в нем приняли участие собственники квартир или их представители, обладающие более чем половиной голосов от их общего числа. Решение о способе управления МКД принимается также более чем половиной голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). По итогам общего собрания оформляют протокол, в котором фиксируют принятое решение о выборе способа управления МКД.

Жилищный кодекс позволяет владельцам квартир самостоятельно выбрать наиболее удобный способ управления МКД, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами. Рассмотрим каждый из этих способов подробно в отдельных разделах нашего материала.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Такой вариант управления владельцами квартир в МКД по общему правилу возможен, если количество квартир не превышает тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

При непосредственном управлении многоквартирным домом каждый собственник квартиры от своего имени заключает договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения), обращения с твердыми коммунальными отходами (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

При этом ресурсоснабжающая компания, а также региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами начинают предоставлять соответствующую коммунальную услугу с даты, проставленной в решении общего собрания собственников квартир о выборе способа управления (п. 4(1), пп. «в» п. 9, пп. «а» п. 17, пп. «а» п. 148(11) правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

При непосредственном управлении МКД на основании решений общего собрания заключают договоры оказания услуг на содержание общего имущества в таком доме или выполнение работ по его ремонту с лицами, выполняющими данные виды деятельности. При этом все или большинство владельцев квартир в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 2 ст. 157.3, ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

К таким документам в том числе относятся следующие договоры (ч. 2.1 ст. 164 ЖК РФ):

• об оказании услуг или о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования;
• о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и устранению неполадок, лифтов, подъемных платформ для инвалидов;
• о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Указанные документы должны быть в установленном порядке размещены лицами, занимающимися соответствующими видами деятельности, в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 164 ЖК РФ; п. 21 ч. 1 ст. 6 Закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ).

На основании решения общего собрания от имени собственников МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или другое лицо, указанное в этом решении либо имеющее удостоверенные доверенностью полномочия (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ; п. 1 ст. 185 ГК РФ).

В этом случае уполномоченное лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию, к региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами для заключения договора в отношении всех владельцев (пп. 26, 148(17) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354):

Наличие такого решения собственников МКД не препятствует заключению владельцами квартир договоров напрямую с ресурсоснабжающей организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом (Определение Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 № 160-О-О).

Услугу газоснабжения в МКД газоснабжающая организация предоставляет только при условии осуществления техобслуживания и устранения неполадок внутридомового газового оборудования, а также техобслуживания внутриквартирного газового оборудования на основании договоров со специализированной компанией, наделенной правом на такую деятельность. При этом если общим собранием собственников не принято решение об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений и нанимателей жилого помещения по договору социального найма на заключение договора о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в МКД, такой договор заключается с каждым собственником (нанимателем) (ч. 1.2 ст. 113, ч. 1 — 3 ст. 157.3 ЖК РФ).

Плата за содержание жилого помещения при непосредственном управлении МКД собственниками квартир включает в себя стоимость услуг, работ по управлению домом, а также цену за содержание и текущий ремонт общего имущества. Плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в этом случае входит в состав платы за соответствующие коммунальные услуги (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2, ч. 5 ст. 154 ЖК РФ; п. 32 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Определение величины платы за содержание жилого помещения происходит на общем собрании собственников помещений в МКД на срок не меньше одного года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). При этом размер такой платы должен соответствовать размеру платы за услуги и работы по договорам, заключенным собственниками помещений с лицами, оказывающими соответствующие услуги или выполняющими соответствующие работы (п. 32 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Если собственники квартир на общем собрании выбрали способ непосредственного управления МКД, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, размер указанной платы устанавливают органы местного самоуправления или государственной власти региона. Они исходят из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений списки услуг и работ, выполняемых лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ; п. 36 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

К преимуществам непосредственного управления можно отнести отсутствие издержек на управление, характерных для деятельности управляющей организации.

Но у рассматриваемого способа имеются и недостатки. Это снижение результативности управления и качества услуг ЖКХ при большом количестве владельцев квартир, а также необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу.

Управление домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) образуют собственники многоквартирного дома или владельцы квартир нескольких домов. Оно является одним из видов товариществ собственников недвижимости (ТСН). Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось в России в сентябре 2014 года как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «б» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ).

ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности, помещений в здании, в том числе в МКД или в нескольких зданиях, садовых домов, садовых или огородных земельных наделов. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны – владение, пользование и распоряжение общим имуществом (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

По сравнению с ТСЖ ТСН представляет собой более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

С появлением новой организационно-правовой формы юрлиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». В настоящее время создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25; письмо Минстроя РФ от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Образуют ТСЖ, чтобы управлять общим имуществом многоэтажного дома, содержать его, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую деятельность для достижения целей управления МКД либо для совместного использования имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ может осуществлять услуги или выполнять работы, направленные на содержание и ремонт общего имущества в многоэтажном доме, собственными силами или заключать договоры с другими лицами, занимающимися соответствующими работами. Если товарищество оформило договор с управляющей организацией, оно должно контролировать выполнение обязанностей по этому договору.

К преимуществам ТСЖ относят прямое управление имуществом владельцев квартир, действенную защиту жильцов перед ресурсоснабжающими компаниями. Среди недостатков ТСЖ выделяют большой уровень затрат на содержание штата сотрудников.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управляющая организация – это коммерческая компания, которая оказывает услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. При этом МКД может управлять только одна такая организация (ч. 1.3, 9 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе такой организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По договору управляющая организация на протяжении согласованного срока за плату обязуется осуществлять услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставлять коммунальные услуги жильцам. Также управляющая организация осуществляет другую деятельность для достижения целей управления многоквартирным домом (пп. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44, ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления МКД по общему правилу оформляют на срок не меньше одного года, но не более пяти лет. При этом владельцы квартир вправе расторгнуть договор управления на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если владельцами квартир в многоэтажном доме не выбран способ управления, не реализован выбранный способ или не определена управляющая организация, то управление таким домом, как правило, осуществляется временной управляющей организацией. Она определяется по решению органов местного самоуправления или государственной власти региона на срок не больше года. Договор управления таким домом признается заключенным с момента принятия указанного решения. Уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней направляет владельцам квартир уведомление о принятом решении, об условиях договора управления и его прекращения (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616).

Владельцы квартир на основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не раньше чем через год с момента заключения такого договора. Исключение составляют случаи невыполнения управляющей организацией условий договора управления МКД или изменения способа управления. В указанных ситуациях собственники помещений и раньше указанного срока вправе на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД. При этом они могут принять решение о выборе другой управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатком такого варианта управления МКД признается отсутствие у владельцев способов непосредственного контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ.

В отличие от администрирования управляющей организацией при осуществлении этой функции ТСЖ владельцы квартир принимают прямое участие в управлении таким домом. ТСЖ вправе предоставлять в пользование часть общего имущества многоэтажного дома, в том числе сдавать помещения в аренду третьим лицам, получать или приобретать в общую долевую собственность владельцев квартир земельные наделы для жилищного строительства, возведения хозяйственных и прочих построек и их последующей эксплуатации. Период деятельности ТСЖ не ограничен, если другие правила не прописаны в уставе товарищества (ч. 1, 4 ст. 135, ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

В отличие от ТСЖ управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Управляющая организация несет перед владельцами квартир в МКД ответственность за ненадлежащее оказание услуг в соответствии с действующим законодательством, в том числе законом защите прав потребителей. Кроме того, исполнение управляющей организацией обязанностей по договору управления и соблюдение при оказании услуг или выполнении работ по содержанию общего имущества в МКД установленных требований является предметом лицензионного контроля. Срок деятельности управляющей организации ограничен договором управления (ч. 1, 5 ст. 162 ЖК РФ; преамбула Закона от 07.02.1992 № 2300-1; пп. 3, 25 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110).