Согласование перепланировки квартиры

Прежде всего стоит убедиться, что в конкретном случае изменение конфигурации жилья в принципе возможно. Перепланировка квартир не допускается, если она ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, неполадкам в работе инженерных систем или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 правил, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

В Москве действуют дополнительные запреты относительно перепланировки помещений. Они касаются следующих действий (пп. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 nребований, утвержденных Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

• ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
• ликвидация или изменение сечения каналов системы вентиляции, частичного или полного демонтажа вентиляционных и технических коробов;
• устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, на лоджии и балконе;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Если изменение конфигурации квартиры не подпадает под запрет, можно приступить к оформлению документов.

1. Потребуется подготовка проекта перепланировки жилого помещения. При этом заключают договор с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (ст. 758 ГК РФ, ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

2. Затем нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке и необходимыми документами (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). В Москве указанными вопросами занимается Мосжилинспекция (п. 4.2.6 положения, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП).

Собственник или наниматель по договору социального найма обращаются за согласованием по месту нахождения квартиры непосредственно в уполномоченный орган либо через МФЦ. В столице услуга предоставляется только с использованием портала государственных и муниципальных услуг Москвы.

3. Через 45 дней после подачи заявления и всех необходимых документов можно будет получить разрешение на перепланировку. Оно признается основанием для изменения конфигурации квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). Если же по согласованию перепланировки получен отказ, его можно обжаловать в суде в течение трех месяцев (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ, ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

4. Далее можно проводить перепланировку жилого помещения в соответствии с проектом и полученным разрешением. Региональным законодательством могут быть предусмотрены определенные требования к проведению таких работ. Так, в Москве они должны выполняться организацией, являющейся членом соответствующей саморегулируемой организации (п. 13 требований, утвержденных Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который содержит информацию о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям нормативных документов.

Орган, проводивший согласование, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 1 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

5. Потом следует обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланированной квартиры. Для этого заключается договор подряда на проведение кадастровых работ с предпринимателем — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или компанией, имеющей в штате кадастрового инженера. Техплан готовят в форме электронного документа и заверяют усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Он является основанием для кадастрового учета изменений технических характеристик жилого помещения (п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 2 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

6. Завершающим этапом служит внесение сведений в ЕГРН. Государственный кадастровый учет проводится по заявлению собственника на основании подготовленного кадастровым инженером техплана. Проведенный учет удостоверяется выпиской из ЕГРН (ст. 15, 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Разрешение на перепланировку квартиры признается основанием для проведения запланированных изменений конфигурации жилого помещения. В столице для его получения по общему правилу потребуются следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП):

• заявление на предоставление соответствующей государственной услуги;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• в случае обращения через представителя — документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;
• проект перепланировки квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, а если при перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, то также нотариально удостоверенное согласие всех собственников или членов семьи нанимателя смежного помещения;
• если при производстве работ передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома — решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пользовании части общего имущества, содержащее описание используемого объекта, оформленное протоколом, и его копия;
• если перепланировка невозможна без присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме — протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку.

Решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе в этом принимается в срок до 45 дней с момента получения всех необходимых документов. В Москве этот срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется соответствующего заключения департамента культурного наследия. Если данное заключение требуется, то срок составляет 30 рабочих дней (п. 2.7.1.1 Административного регламента, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Документ, подтверждающий решение о согласовании, выдадут заявителю или направят по адресу, указанному в заявлении, не позднее трех рабочих дней со дня принятия. Если заявление подавалось через МФЦ, орган, осуществляющий согласование, направит указанный документ в МФЦ, если не был выбран другой способ его получения (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

При намерении провести перепланировку жилого помещения любого человека будет интересовать ее возможная стоимость. Однако однозначного ответа на вопрос, в какую сумму обойдутся такие действия, дать не получится — ведь каждый вариант изменения конфигурации квартиры индивидуален. Кроме того, цена будет складываться из нескольких составляющих: стоимости проекта, сумм, которые пойдут на оплату работ, выполненных кадастровым инженером, и регистрацию вносимых изменений, затрат на строительные материалы и оплату труда мастеров, которые будут выполнять работы по перепланировке.

Узаконить самовольную перепланировку, проведенную без разрешения уполномоченного на то органа или с нарушением согласованного им проекта, можно в административном или судебном порядке. Исключение составляют помещения, расположенные в аварийных и подлежащих сносу или реконструкции многоквартирных домах (ч. 4, 7 ст. 29 ЖК РФ).

Чтобы узаконить самовольную перепланировку квартиры, гражданину потребуется пройти следующие этапы:

• обратиться за консультацией в орган местного самоуправления. При себе нужно иметь технический паспорт помещения, содержащий его поэтажный план на дату последнего обследования и экспликацию. Если эти документы выданы до перепланировки, на них можно отметить произведенные изменения (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ). В случае если таких документов нет, потребуется получить их в БТИ (п. 3 положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301). В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (пп. 2, 3 приложения № 3 к инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37);
• заказать проект перепланировки в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ);
• подготовить документы и представить их в орган местного самоуправления или через МФЦ;
• получить решение о согласовании изменений в конфигурации жилого помещения или об отказе в этом;
• в случае отказа — обратиться в суд с административным исковым заявлением. Иск о признании незаконным решения об отказе в согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме подается в районный суд по месту жительства заявителя или по адресу органа, осуществляющего согласование. Срок для обращения в суд составляет три месяца со дня, когда человеку стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Размер госпошлины за подачу такого искового заявления составляет 300 рублей. При этом инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства освобождены от уплаты госпошлины (пп. 7 п. 1 ст. 333.19, пп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ);
• принять участие в судебном заседании и получить решение суда. Подобные дела рассматриваются судом в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ). При этом истцу нужно будет доказать, что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами, а также что были предприняты все возможные действия для получения разрешения (ч. 1 ст. 62 КАС РФ);
• заказать у кадастрового инженера подготовку нового технического плана;
• обратиться в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений.

Если перепланировка квартиры сделана без разрешения местного органа власти или был нарушен согласованный с ним проект, то такое изменение конфигурации квартиры будет считаться самовольным (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). За самовольную перепланировку ответственность предусмотрена ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Так, гражданина могут оштрафовать на сумму от 2 000 до 2 500 рублей.

Кроме того, согласно части 3 статьи 29 ЖК РФ на собственнике или нанимателе жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, лежит обязанность восстановить квартиру до прежнего состояния.