Самовольная постройка

Понятие «самовольная постройка» появилось в отечественном законодательстве с введением в действие части 1 ГК РФ. Его содержит статья 222 указанного кодекса. Впоследствии это понятие несколько раз корректировалось. Однако основные признаки, по которым происходит отнесение объекта к самовольной постройке, остались неизменными, это:

• несоответствие земельного надела целям строительства или нарушение механизма его предоставления. К примеру, неоформление прав на земельный участок под постройкой;
• строительство объекта без получения необходимых на то разрешений, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ;
• отхождение от градостроительных нормативов. Такие нарушения должны характеризоваться как существенные и приводить в результате к несоблюдению прав и законных интересов других лиц или угрожать жизни и здоровью людей. Несущественные нарушения не считаются критерием самовольной постройки, а устранимые нарушения могут быть скорректированы заинтересованным лицом для легализации самовольной постройки.

Многие спорные моменты с самовольными постройками помогает решать судебная практика. Подобные дела нередко становятся предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ, поскольку многие аспекты остаются недостаточно урегулированными действующим законодательством, несмотря на внесенные в ст. 222 ГК РФ изменения. Так, Верховный суд в конце прошлого года обновил разъяснения о самовольных постройках. Действовавшие прежде положения, которые содержали совместное постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ 2010 года по данному вопросу, утратили силу. Теперь применению подлежат разъяснения, которые Пленум ВС РФ дал в Постановлении от 12.12.2023 № 44.

Согласно актуальным разъяснениям постройку допускается признать самовольной уже с момента заливки фундамента. К самовольным постройкам относят:

• реконструированный объект, у которого изменились параметры его частей — высота, этажность, площадь, объем. Привести его в соответствие нормативным требованиям можно демонтажем только реконструированной части;
• объект, созданный в результате реконструкции без согласования со всеми участниками долевой собственности;
• объект, вид использования которого не входит в перечень разрешенных на данном земельном участке;
• объект с отхождением от градостроительных правил и строительных нормативов. Последствия нарушений зависят от их характера. К существенным огрехам относят несоблюдение предельного числа этажей и высоты. Незначительными с учетом обстоятельств конкретного дела могут признать нарушения минимальных отступов от границ участков и максимального процента застройки.

Нельзя считать постройку самовольной по следующим причинам:

• ее используют не в соответствии с целевым назначением;
• полномочный орган в порядке самоконтроля отменил выданные разрешения;
• полномочный орган согласовал строительство, но при возведении объекта нарушились ограничения использования земельного надела. При этом должно выполняться условие, что в ЕГРН нет сведений об ограничениях и застройщик не мог о них знать.

Право собственности на самострой может появиться лишь после того, как оно будет установлено судом и зафиксировано в решении или приобретено после приведения объекта в соответствие с действующими нормами. Тогда это право регистрируют согласно Закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Обратиться за госрегистрацией можно как лично, так и через своего представителя. Для этого нужно наделить его соответствующими правами, выдав нотариально удостоверенную доверенность.

Самовольно возведенный объект можно узаконить в административном или судебном порядке. Отличие административного порядка в том, что вопрос о сохранении постройки, отвечающей критериям самовольного строения, решается не через суд, а через муниципалитет.

Если имеются права на земельный надел под постройкой, то для легализации объекта в административном порядке можно принять меры еще до окончания строительства по личной инициативе. Для этого нужно обратиться за получением разрешения на строительство или за изменением вида разрешенного использования земли. Даже если в такой ситуации из муниципалитета придет отказ, факт того, что данные меры предпринимались, будет учтен судом в дальнейшем при вынесении решения по иску о признании права собственности.

Если самострой уже возведен, то его можно легализовать, приведя в соответствие с установленными требованиями. Делается это на основании решения муниципалитета в случаях, когда он вправе принять такое решение (пп. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Порядок для принятия подобного решения предусмотрен ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Для получения решения муниципалитета о сносе постройки или корректировке ее для соответствия установленным требованиям придется пройти несколько этапов:

• представить необходимые бумаги в муниципалитет;
• осуществить реконструкцию объекта в установленный срок;
• зарегистрировать собственность на строение, если субъект приобретает право на самовольную постройку на основании п. 3.2 ст. 222 ГК РФ.

Муниципалитет вправе принимать решения только относительно построек, расположенных на государственных или муниципальных участках (п. 4 ст. 222 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан.

Местные власти вправе вынести вердикт о сносе или корректировке постройки, чтобы она соответствовала действующим нормативам, когда объект находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, в одном из перечисленных случаев (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• если вид разрешенного использования земельного надела и режим этой зоны не дает возможности возводить на нем такие объекты;
• если по нелегальной постройке не выдавалось разрешение на строительство.

Решение принимается, если границы зоны с особыми условиями использования территории и требование о наличии разрешения на строительство нормативно закреплены на момент начала создания объекта.

Не получится узаконить самовольную постройку по решению муниципалитета в следующих ситуациях:

• отсутствуют правоустанавливающие бумаги на надел под постройкой, которые были нужны, когда началось строительство. В этом и еще в некоторых ситуациях местные органы могут принять только вердикт о сносе, не имея других вариантов. Такое решение можно обжаловать в суде. Однако даже если постройку в результате судебного разбирательства оставят и предоставят возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести лишь собственник земельного надела или обладатель некоторых других прав на участок. Построившее объект лицо вправе претендовать только на компенсацию издержек на строительство, за вычетом затрат владельца постройки на ее корректировку для соответствия установленным нормативам (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ);
• местные власти по закону не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда судьба объекта определяется судом, в том числе по иску муниципалитета (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, пп. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

Чтобы признать право собственности на самострой через суд, придется составить, а затем подать исковое заявление. Если суд вынесет положительное решение, право собственности на постройку нужно будет зарегистрировать в регламентированном законом порядке.

Подать исковое заявление о признании права на нелегальный объект можно, если он возведен на земельном наделе, который передан в собственность, пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование истцу (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Арендатор участка может предъявить иск о признании права собственности на самовольную постройку, только если этот надел предоставлялся для строительства соответствующего объекта (п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

Объект, в отношении которого допускается подать иск о признании права, может быть:

• построен;
• реконструирован. Если было пристроено дополнительное помещение, нужно подавать иск о признании права на объект полностью, а не на пристройку (обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Если постройку на участке осуществило третье лицо, можно потребовать признания на нее права собственности, но при этом необходимо компенсировать издержки на строительство в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или муниципалитет приняли решение о ее сносе (пп. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Чтобы суд удовлетворил требование истца и признал право на нелегальную постройку, придется собрать и представить доказательства следующих обстоятельств:

• объект представляет собой самовольную постройку по смыслу закона. То есть при его строительстве нарушены требования, которые были установлены на момент начала создания постройки и были актуальными во время ее обнаружения (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• самовольная постройка представляет собой недвижимое имущество (пп. 5, 6 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44);
• права застройщика на земельный надел предоставляли возможность построить данный объект (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• на момент предъявления иска постройка отвечает условиям, предусмотренным правилами землепользования и застройки, бумагами по планировке территории или нормативными требованиями к характеристикам постройки, определенными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• оставление постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не угрожает жизни и здоровью людей (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• осуществлялись соответствующие меры для того, чтобы узаконить самострой. Так, истец мог пытаться получить разрешение на строительство, но безуспешно. Однако если обнаружится факт недобросовестного поведения застройщика, суд может отказать в признании права собственности на объект. Это касается ситуации, когда за получением разрешения на строительство обращаются лишь для вида, по факту же пытаясь обойти действующие правила (п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

Эти обстоятельства придется доказывать, даже если ответчик признает иск (п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). Поэтому нужно заранее подготовить все необходимые бумаги. Чтобы подтвердить права на земельный надел, достаточно заказать выписку из ЕГРН. Для подтверждения выдвинутых требований целесообразно обратиться к специалистам. Может потребоваться экспертиза, чтобы получить заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта, заключение о соответствии строения противопожарным нормам.

Если спорный объект не используется для коммерческой деятельности, иск подается в суд общей юрисдикции. Если же это условие не выполняется, заявление подают в арбитражный суд по месту расположения объекта (ч. 1 и 2 ст. 27, ч. 1 ст. 38 АПК РФ, п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

При составлении иска нужно руководствоваться общими правилами составления исков в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции в зависимости от того, в какой суд подается заявление.

Ответчиком по данному иску является орган местного самоуправления по месту расположения самовольной постройки или другой уполномоченный госорган. Если постройка на участке создана другим лицом, оно также будет ответчиком (п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

В основной части иска следует четко сформулировать требования и подтвердить все обстоятельства, которые позволяют легализовать самовольную постройку.

При составлении иска в арбитражный суд нужно обосновать свои требования ссылками на нормативные правовые акты (п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). В ГПК РФ такое предписание отсутствует, но лучше привести ссылки и при обращении в суд общей юрисдикции.

К иску прикладывают документы, указанные в ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ, в зависимости от ситуации.

Если исковое заявление и приложения к нему не будут соответствовать обязательным требованиям, суд оставит иск без движения. В некоторых случаях суд может вернуть иск. Данные ситуации установлены частью 1 статьи 128, ч. 1 ст. 129 АПК РФ, ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ГПК РФ. Такое произойдет, если документ подписан не уполномоченным на это лицом.

Иск с приложениями можно направить в суд на бумажном носителе или в электронном виде, если в суде есть техническая возможность для этого, по правилам того органа правосудия, который должен рассматривать данные требования.

Для подачи иска в арбитражный суд нужно заплатить госпошлину в размере 6 тыс. рублей (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если в иске требуют признать право собственности на несколько самовольных построек, госпошлина уплачивается за каждую из них. Так, при подаче иска на три объекта заплатить придется 18 тыс. рублей (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину нужно уплатить по правилам для имущественных требований, подлежащих оценке (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Оценку стоимости постройки можно заказать в БТИ.

Если госпошлину уплатить по другим правилам, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если недоплатить необходимую сумму, иск вернут (ч. 3 ст. 136 ГПК РФ).

Решение о сносе нелегального строения может вынести суд, а в некоторых ситуациях муниципалитет. Недопустимо, чтобы был принят такой вердикт, если:

• постройка не относится к недвижимости. Если оставление данного объекта нарушает права лица, оно вправе предъявить в суд иск в порядке ст. 304 ГК РФ, а если угрожает жизни и здоровью людей — в порядке п. 1 ст. 1065 ГК РФ (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44);
• объект легализован, то есть право собственности на него установлено по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ;
• владелец строения не был в курсе об ограничениях в отношении его земельного надела и по объективным причинам не мог знать об этом. В данном случае постройка не может считаться самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• на момент вынесения судебного решения, прежде обнаруженные критерии самовольной постройки были проработаны и устранены или больше не считаются таковыми из-за изменений в правовой сфере. При этом нет других причин, чтобы признать строение самовольным (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44);
• постройка представляет собой жилой дом или строение, возведенные на дачном (садовом) наделе, объект ИЖС на земле для ЛПХ, располагающейся в границах населенных пунктов, или объект ИЖС, для которого соблюдаются все перечисленные ниже условия (п. 3 ст. 22 Закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ):

— права на постройку оформлены до 1 сентября 2018 года;

— строение отвечает характеристикам разрешенного строительства, нормам землепользования и застройки;

— владелец объекта признается законным правообладателем надела под ним.

Такое правило применятся и при переходе прав на указанные постройки после 1 сентября 2018 года (п. 4 ст. 22 Закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ).

Суд по каждому делу будет взвешивать, относится ли конкретный объект к самострою и допустимо ли его снести. Так, постройку могут оставить, если отхождение от градостроительных положений и строительных норм несущественное, нет угрозы жизни и здоровью людей, не нарушаются права и интересы третьих лиц (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).