Регистрация договора аренды

Договор аренды предполагает передачу имущества во временное владение и пользование за определенную денежную сумму. Арендовать можно как движимое, так и недвижимое имущество. При этом в государственной регистрации нуждается далеко не каждая сделка.

Так, по общим правилам договор аренды заключается на срок, установленный договором. При этом соглашение об аренде, заключенное на период больше года или если хотя бы одной из сторон договора выступает юрлицо, независимо от срока договора, должно быть оформлено в письменном виде (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 610 ГК РФ). А если речь идет об аренде недвижимого имущества, то такая сделка должна быть зарегистрирована, если в законе не зафиксированы иные положения (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Не все соглашения о передаче имущества во временное владение и пользование придется регистрировать. Перечислим ситуации, когда это сделать необходимо:

• договор аренды земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения заключен на период не меньше года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2). То же касается сделки по передаче части объекта недвижимого имущества, заключенного на год и больше (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Если срок действия такого соглашения определен с 1-го числа месяца текущего года и до 30-го или 31-го числа предыдущего месяца следующего года, то он считается равным году. Когда период действия договора составляет ровно один год, он уже подлежит госрегистрации и из-за ее отсутствия не может считаться заключенным (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);
• дополнительным соглашением краткосрочный договор аренды продлили на срок больше года, сделка в новой редакции подлежит госрегистрации (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.06.2019 № Ф07-5802/2019 по делу № А26-10787/2018). При этом краткосрочным называют договор, заключенный на срок меньше календарного года, к примеру, на 11 месяцев. По общему правилу его регистрировать не нужно (постановления Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2017 № Ф05-5301/2017 по делу № А41-39362/16, Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.11.2020 по делу № А33-3827/2019);
• заключен договор аренды жилья, в частности, квартиры, на один год или больше (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В отношении договора найма жилья, заключенного на срок не меньше года, обязательная регистрация предусмотрена для ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• заключен договор аренды предприятия. Такой договор должен быть зарегистрирован вне зависимости от срока его действия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Если сделка по аренде недвижимости заключается на неопределенный срок, то регистрировать ее не нужно. Это же правило касается ситуаций, когда договор продлен или возобновлен на такой срок. Зарегистрированы должны быть только те соглашения, период действия которых определен и составляет не меньше одного года. Об этом говорится в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

За регистрацией договора аренды в Росреестр может обратиться одна из сторон соглашения. Так, если сделка совершается между частными компаниями, сделать это вправе любое из участвующих в ней юридических лиц. Однако если договор аренды заключен с госорганом или муниципалитетом, то действует другое правило — заявление должен подать указанный орган (ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). За проведением госрегистрации вправе обратиться и обе стороны соглашения совместно (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Также документы может направить нотариус (п. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 1.5 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Случается, что на основании заявления собственника в ЕГРН вносят запись о невозможности регистрации без его личного участия. В такой ситуации при обращении за госрегистрацией арендатора или его представителя по доверенности бумаги вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Поэтому в данном случае обратиться за регистрацией договора нужно арендодателю лично. Также он может отозвать поданное прежде заявление о невозможности регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Представить документы можно:

1. Лично (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• в подразделение ППК «Роскадастр»;
• при выездном приеме сотрудников ППК «Роскадастр». Размер платы при этом установлен Приказом Росреестра от 26.11.2021 № П/0545;
• в МФЦ и направить документы через его специалистов, в том числе при выездном приеме.

В подразделение ППК «Роскадастр» или МФЦ бумаги подают независимо от места нахождения недвижимости (ч. 2 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

2. В электронном виде через портал «Госуслуги», региональные порталы государственных и муниципальных услуг, сайт Росреестра или с использованием других информационных технологий, включая веб-сервисы (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
3. Через нотариуса, который также может представить заявление на госрегистрацию договора аренды (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, пп. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 1.5 ст. 18, ч. 11 ст. 21 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Порядок оформления заявления будет зависеть от способа его представления. При личной подаче документов на госрегистрацию заявление может подготовить специалист, принимающий документы. Хотя заявитель вправе заполнить его и самостоятельно. Для этого можно воспользоваться формой, которая приведена в приложении № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310, если документы подаются в бумажном виде. При электронном способе подачи заявление заполняется по форме на портале «Госуслуги», региональном портале или на сайте Росреестра.

Требования к заполнению заявления приведены в приложении № 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Если заявление не будет соответствовать этим требованиям, то госрегистрация приостанавливается. Если же замечания не будут устранены в срок приостановления, в регистрации и вовсе откажут.

Для проведения процедуры нужно собрать пакет документов. Потребуются:

• договор аренды недвижимости (п. 2 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• документы, подтверждающие личность и полномочия представителя. К ним относится паспорт, который потребуется при личной подаче бумаг. Если личность заявителя не установлена, то в приеме документов будет отказано (ч. 15 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Представитель компании должен представить нотариально удостоверенную доверенность. Руководителю фирмы, который действует от ее имени без доверенности, нужно иметь при себе протокол общего собрания участников ООО или акционеров.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие документы (пп. 3 ч. 4 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В частности, письменное согласие залогодержателя, если недвижимость, передаваемая в аренду, заложена по договору об ипотеке (п. 3 ст. 40 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Если одновременно осуществляют госрегистрацию договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости, потребуется дополнительно приложить:

• межевой план — если в аренду переходит земельный надел. В данном документе должна быть приведена информация о его части или частях (п. 7 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 2 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• технический план — если в аренду переходят здание, сооружение, помещение. В этом документе должна быть отражена информация о части или частях зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса (п. 2 ч. 2 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письмо Минэкономразвития РФ от 07.09.2018 № Д23и-4886).

По собственной инициативе заявитель может подать бумаги, которые Росреестр получает в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 6 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Это:

• документ о перечислении госпошлины;
• учредительные документы;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• документы о проведении торгов.

При совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью потребуется также согласие компетентного органа фирмы (п. 1 ст. 79 Закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ, п. 3 ст. 46 Закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных для госрегистрации. Если он не будет представлен, то договор аренды зарегистрируют, но в реестр при этом внесут запись, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Поэтому, чтобы избежать рисков при совершении крупной сделки, стоит представить рассматриваемый документ.

Для наглядности срок регистрации договора аренды разместим в виде таблицы (ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

Величина госпошлины за регистрацию договора аренды недвижимости составит (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 22 тыс. рублей — для компаний;
• 2 тыс. рублей — для граждан.

Расходы на ее уплату будет нести та сторона, которая обратится за госрегистрацией (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Если договор заключен с органом госвласти или муниципалитетом, обратиться за регистрацией должен именно этот орган. Однако такие органы освобождены от уплаты госпошлины. Поэтому в данной ситуации госпошлина уплачиваться не будет (ч. 2 ст. 19 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ, письмо Минфина РФ от 25.05.2016 № 03-05-06-03/29946).

Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, то госпошлина распределяется между ними. Тогда размер госпошлины делится на количество участников. При наличии лиц, освобожденных от уплаты госпошлины, она распределяется на всех лиц, но названные субъекты ее не уплачивают (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Если договор аренды заключен между компанией и гражданином, в том числе имеющим статус ИП, юрлицо не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физлицо. А как уже отмечалось, размер госпошлины для граждан значительно меньше, чем для компаний. При одновременном обращении за госрегистрацией юридического и физического лица госпошлина для фирмы также будет меньше, чем при обращении только организации.

Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды нужно в следующих случаях:

• речь идет об изменении условий зарегистрированного договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 164 ГК РФ);
• это соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды.

В отношении незарегистрированных договоров аренды нужно обратить внимание на следующее:

• если соглашение изменяет срок незарегистрированного договора, который с учетом изменений составит один год или больше, то нужно зарегистрировать договор аренды недвижимости в редакции дополнительного соглашения. В этом случае суды признают, что стороны увеличили срок действия договора, присоединив новый срок к текущему (Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 № Ф09-8850/12 по делу № А07-12965/2011);
• если срок договора аренды продлен соглашением на неопределенный срок или срок меньше года после истечения срока договора, то регистрировать его не нужно. В этих случаях речь идет о заключении нового договора аренды, не подлежащего регистрации. Это следует из подпунктов 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Госрегистрация допсоглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости.