Разделение земельного участка

Действующее российское законодательство допускает раздел земельного надела на две части или несколько частей. Эта процедура состоит из целого комплекса мероприятий. При разделе земли у ее владельца возникает право собственности на все образуемые в итоге объекты. Любой из них можно продать, подарить, сдать в аренду или распорядиться им другим способом по своему усмотрению. Земельный надел, находящийся в долевой собственности, тоже можно разделить, подписав соответствующее соглашение между всеми его собственниками — если имеется их согласие, или по решению суда – если согласия нет (ст. 11.2, пп. 1, 2 ст. 11.4 ЗК РФ).

Осуществляя данную процедуру, нужно чтобы вновь образованные участки отвечали установленным законодательством требованиям. В первую очередь они должны соответствовать условию о предельных размерах (пп. 1, 2, 4–6 ст. 11.9 ЗК РФ). Речь идет о максимально и минимально допустимых размерах, которые определяются градостроительными регламентами либо земельным законодательством — в отношении земли, на которую действие градостроительных норм не распространяется (пп. 1–2 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ).

Кроме того необходимо соблюдать следующие требования:

• границы земельных наделов не должны пересекать границы муниципальных образований или населенных пунктов;
• не должна исчезнуть возможность разрешенного использования находящихся на участках объектов недвижимости;
• должна оставаться возможность использования обременений;
• образование новых земельных наделов не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и к прочим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель;
• не допускается образование участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков. 

Для разделения земельного участка нужно пройти несколько этапов.

В первую очередь придется провести межевание земли. Для этого заключают договор подряда по выполнению кадастровых работ. Можно обратиться к частному коммерсанту — кадастровому инженеру, являющемуся членом саморегулируемой организации. А можно пойти в кадастровое бюро — компанию, имеющую такого сотрудника в своем штате (ст. 29, ч. 1 ст. 31, ч. 1, 10 ст. 36 Закона о государственном кадастре недвижимости от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Далее последует установление границ образующихся земельных наделов и составление межевого плана (ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если потребуется уточнить местоположение границ участка или смежных с ним наделов, сведения о которых включены в ЕГРН, нужно получить согласие у владельцев соседних участков. Сведения об этом вносятся в межевой план в форме акта согласования местоположения границ (ч. 1, 3 ст. 39, ч. 1 ст. 40 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, ч. 3, 7 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В договоре подряда может быть прописано условие об обязанности кадастрового инженера без доверенности представить готовый межевой план в орган регистрации прав (п. 1 ч. 2.1 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Срок выполнения кадастровых работ по межеванию земельного надела, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, не должен превышать трех рабочих дней. Сюда не входит время, необходимое для согласования местоположения границ участка (ч. 7.1, 7.2 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Если земля находится в долевой собственности, потребуется далее составить соглашение между всеми владельцами о разделе участка или обратиться в суд. Подробнее об этом пойдет речь в следующем разделе нашего материала. Если осуществляется раздел участка, принадлежащего единственному собственнику, указанные документы не нужны (п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ, ч. 10 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Затем вновь образуемым наделам присваиваются адреса. Для этого нужно обратиться с заявлением в органы местного самоуправления или региональной госвласти — для городов федерального значения (пп. 6, 27, 30 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221). Форма заявления утверждена Приказом Минфина РФ от 11.12.2014 № 146н (приложение № 1).

Принятие решения о присвоении адреса или об отказе в этом, а также внесение соответствующих сведений в государственный адресный реестр, осуществляются в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня подачи заявления (п. 37 правил от 19.11.2014).

После этого потребуется обратиться в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности на новые земельные наделы. Одновременно с этим произойдет снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности на исходный участок (ч. 2, 3 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Сделать это нужно в течение одного года со дня присвоения объектам недвижимости адресов. Иначе решение о присвоении адреса утратит свою силу (п. 25 (1) правил от 19.11.2014).

В орган регистрации прав потребуется представить следующие бумаги (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4 ст. 18, п. 9 ч. 8, ч. 10 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• паспорт;
• заявление о государственном кадастровом учете и госрегистрации прав на земельные участки;
• решение о присвоении адресов;
• соглашение собственников или решение суда о разделе земельного участка — если земля находится в долевой собственности;
• правоустанавливающие документы на исходный земельный надел — если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН;
• доверенность — если заявление подает доверенное лицо.

Если заявление подается в бумажном виде, то межевой план нужно приложить к нему на оптическом компакт-диске или USB-накопителе. Позже электронный носитель информации возвращается заявителю, если в заявлении есть соответствующее указание на это.

За регистрацию права собственности на землю придется заплатить госпошлину. Ее стоимость составит 350 рублей в отношении надела для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования. В других случаях потребуется заплатить 2 тыс. рублей.

После кадастрового учета и государственной регистрации останется только получить документы. Прохождение этих процедур удостоверяются выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена заявителю в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Правом собственности на землю могут обладать сразу несколько человек. Если при этом доля каждого владельца определена, то такой участок находится в общей долевой собственности. И хотя такой правовой статус недвижимости имеет довольно много плюсов, нередко владельцы хотят выделить свою долю. Но поскольку позиция совладельцев по данному вопросу может разниться – это не всегда оказывается легко, особенно если на наделе расположен дом или другие постройки.

Раздел общей долевой собственности на земельный участок может происходить двумя путями: в добровольном или судебном порядке. Добровольный порядок возможен только при согласии всех собственников земли на такой раздел.

Пункт 1 статьи 252 ГК РФ предусматривает общее правило о том, что по соглашению участников долевой собственности имущество может быть разделено. Специальные нормы относительно раздела земельного участка содержатся в ЗК РФ.

Статья 11.4 ЗК РФ содержит правила раздела земельного участка. Они касаются в первую очередь судьбы земельного надела, а не участников долевой собственности. Эта же норма регламентирует и раздел земельного участка, который находится в собственности одного лица.

Как правило, раздел земельного участка — это образование нескольких наделов с новыми кадастровыми номерами и прекращение существования прежнего участка со старым кадастровым номером (пп. 4, 6 ст. 11.4 ЗК РФ). При данной процедуре участники общей собственности на землю сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела участки, если иное не установлено соглашением между ними (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ). То есть участникам при разделе земельного надела необходимо предусмотреть порядок перехода новых участков в их собственность.

Решая вопрос о разделении участка, нужно учитывать, что одной лишь инициативы участников совместной собственности и их соглашения недостаточно. Вновь образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям действующего российского законодательства, перечень которых содержится в ст. 11.9 ЗК РФ. Подробнее об этом речь шла в первом разделе данного материала.

Соглашение между владельцами надела, находящегося в общей долевой собственности, составляется в простой письменной форме и подписывается всеми собственниками разделяемого участка. По их усмотрению такое соглашение может быть удостоверено у нотариуса (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 252 ГК РФ, ст. 53 «Основ законодательства РФ о нотариате»).

В соглашении прописывают адрес и кадастровый номер разделяемого земельного надела, а также информацию о его собственниках. Указывается, что владельцы участка приняли решение разделить его, и описывается, каким образом должен быть осуществлен раздел. Так, земля может делиться пропорционально долям в праве общей собственности. Обычно в соглашении также уделяют внимание тому, как стороны будут нести расходы на государственную регистрацию права собственности на образованные земельные участки (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если один или несколько собственников земли не согласны подписать соглашение о его разделе, следует обратиться в мировой или районный суд по местонахождению надела с иском о его разделе (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 1 ст. 11, п. 3 ст. 252 ГК РФ, ч. 1 ст. 3, п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Если собственник, настаивающий на разделе, предполагает, что после вынесения судебного решения ответчик может уклоняться от выполнения необходимых действий, можно включить в исковые требования также понуждение ответчика к осуществлению государственного кадастрового учета и госрегистрации прав (п. 3 ч. 1 ст. 15, ч. 2, 3 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Подсудность дела о разделе земельного участка зависит от его цены: иск о разделе земельного участка стоимостью 50 тыс. рублей и менее нужно предъявлять мировому судье, во всех других случаях — в районный суд (п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24 ГПК РФ).

В остальном процедура раздела земли, находящейся в долевой собственности, не отличается от деления участка, у которого один владелец. Также необходимо провести кадастровые работы в целях установления границ образующихся земельных наделов с составлением межевого плана (п. 11 ч. 8 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В целях присвоения вновь образующимся участкам отдельных адресов потребуется обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления или орган региональной госвласти — для городов федерального значения. Необходимо подать заявление о присвоении новым наделам адресов в порядке, установленном правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221.

Затем потребуется поставить новые наделы на государственный кадастровый учет и зарегистрировать на них право собственности, одновременно сняв с кадастрового учета и прекратив права собственности на прежний земельный участок. Государственная регистрация и кадастровый учет удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).