Расторжение договора аренды недвижимости

Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть:

• по соглашению сторон;
• на общих основаниях, предусмотренных в законе, ином правовом акте или договоре. Например, договор можно расторгнуть через суд при существенном нарушении договора другой стороной;
• на основаниях, предусмотренных для договора аренды главой 34 ГК РФ. Например, если арендодатель при заключении договора не сообщил об обременении объекта сервитутом, арендатор может требовать расторжения договора (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Специальные основания для расторжения предусмотрены в отношении договоров аренды земельных участков. Например, арендодатель может потребовать прекращения аренды, если арендатор не привел земли в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Порядок расторжения договора аренды недвижимости в основном такой же, как и для любого другого договора. Стороны могут прекратить отношения, например, заключив соглашение. А если одна из них не согласна на расторжение, то другая при наличии оснований может расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке.

Особенности есть при прекращении договора аренды публичного земельного участка. Для расторжения договора частного земельного участка в ряде случаев тоже есть особый порядок. Например, его могут изъять для государственных и муниципальных нужд, из-за чего арендные отношения прекратятся (глава VII.1 ЗК РФ).

Договор аренды недвижимости расторгается по взаимному согласию в том же порядке, что и договоры других видов. По общему правилу обязательства сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении. Но стороны могут согласовать и другой момент (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора аренды недвижимости нужно прописать:

• сведения о расторгаемом договоре: его наименование, дату, номер;
• наименование и реквизиты сторон, подписавших соглашение;
• указание на то, что договор расторгается, сделанное в четкой и однозначной форме;
• момент, с которого договор считается прекращенным. По общему правилу права и обязанности считаются прекращенными с момента заключения соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако стороны могут согласовать другой момент прекращения, например, через 30 дней с момента подписания соглашения.

Рекомендуем также предусмотреть в соглашении следующие положения, которые помогут урегулировать отношения с контрагентом:

• санкции за нарушение срока возврата имущества, если в договоре они не согласованы;
• состояние обязательств сторон на основании проведенной сверки расчетов;
• условие, что стороны не имеют претензий друг к другу на момент подписания соглашения. Если есть какие-то претензии, но сторона готова от них отказаться, рекомендуем перечислить их, а не ограничиваться общей фразой. Если контрагент готов отказаться от части претензий, нужно перечислить, от каких отказывается, а от каких нет. Например, арендодатель может указать, что претензий по арендной плате и состоянию имущества у него нет, а по уплате неустойки – есть. В такой ситуации желательно сразу включить в соглашение сумму неустойки и определить, когда арендатор готов ее выплатить.

Если договор был зарегистрирован, то он прекратится:

• для сторон – с момента заключения соглашения о расторжении договора либо со дня, указанного в таком соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
• для третьих лиц – с момента внесения записи в ЕГРН об этом. Исходя из принципов публичности и достоверности государственного реестра, закрепленных в ст. 8.1 ГК РФ, стороны в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на факт его прекращения до момента регистрации расторжения. Исключение составляет ситуация, если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор расторгнут.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Стороны вправе согласовать другой срок уведомления контрагента. Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Стороны не могут прописать условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно отказаться от договора.

Стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на односторонний отказ в договоре. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Порядок действий для одностороннего отказа в целом общий для любой недвижимости.
Есть особенности для отказа от аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Общий порядок состоит из следующих шагов:

1) составляем уведомление об одностороннем отказе. Рекомендуем в нем сразу предупредить о сроке, по истечении которого договор прекратится (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

2) направляем уведомление контрагенту. Если в договоре установлен исключительный способ для отправки юридически значимых сообщений, нужно использовать его. Направление уведомления другим способом, например, отправка почтой, если договор предусматривает курьерскую доставку, будет ненадлежащим (п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Если в договоре способ не установлен, то можно использовать любые доступные средства связи. Например, можно направить документ почтовым отправлением с объявленной ценностью, с описью вложения и уведомлением о вручении. Или курьером при условии получения отметки о вручении от лица, которое уполномочено контрагентом на прием корреспонденции. По общему правилу уведомление можно отправить и с помощью электронной или факсимильной связи. Главное, чтобы при этом была возможность установить отправителя и адресата (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Если в договоре указан исключительный адрес для отправки юридически значимых сообщений, уведомление об одностороннем отказе нужно направить по нему. Направление уведомления по другому адресу будет надлежащим, только если отправителю известно (должно быть известно), что указанный в договоре адрес недостоверен (п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). Например, что он не существует. Если исключительный адрес не закреплен или является недостоверным, то сообщения по общему правилу надо направлять:

• по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, если контрагент – юридическое лицо. Сообщение, доставленное на этот адрес, считается полученным, даже если контрагент там не находится (п. 3 ст. 54 ГК РФ);
• по адресу, указанному в ЕГРИП, если контрагент – индивидуальный предприниматель (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25);
• по адресу регистрации по месту жительства или пребывания гражданина (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25);
• на электронную почту контрагента, которая указана на странице с контактами на его официальном сайте. Также можно использовать адрес электронной почты, известный как почта организации или служебная почта ее компетентного сотрудника. Сообщение, полученное на эти адреса, считается полученным самим лицом, пока оно не докажет обратное (постановления Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 18002/12 по делу № А47-7950/2011, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2023 № Ф07-2494/2023 по делу № А56-62985/2021);

3) дожидаемся, когда истечет срок предупреждения;

4) возвращаем (принимаем) арендованный объект по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ). Если стороны не согласовали другой срок, это нужно сделать в последний день срока предупреждения – последний день аренды. Когда договор прекращен, арендатор обязан вернуть объект, а арендодатель, даже если у него есть претензии по состоянию объекта, не вправе отказаться от приемки (ст. 622 ГК РФ, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2023 № Ф08-12690/2022 по делу № А32-285/2022, Арбитражного суда Уральского округа от 31.05.2021 № Ф09-3334/21 по делу № А71-6314/2020). Поэтому приемку и возврат надо осуществить, акт — подписать, а претензии контрагенту, если они есть, предъявить отдельно.

Форма уведомления об одностороннем отказе от договора аренды недвижимости законом не установлена. Рекомендуем прописать в документе:

• реквизиты договора (наименование, дату, номер), от исполнения которого отказывается сторона;
• четко и однозначно сформулированное намерение отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем внесудебном порядке;
• ссылку на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, а также на соответствующий пункт договора, если в нем стороны согласовали срок уведомления контрагента, отличный от трехмесячного, установленного законом.

Основание для отказа от бессрочного договора указывать необязательно. Но если причиной послужило нарушение контрагентом условий арендного договора, рекомендуем указать нарушение как повод для отказа и описать, в чем оно выразилось. В дальнейшем это может помочь взыскать с другой стороны убытки.

Пример формулировки. «Настоящим уведомляем вас о том, что арендодатель ООО «Альфа» в одностороннем порядке отказывается от бессрочного договора аренды помещения № 123 от 13.01.2023 в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ. Договор будет прекращен по истечении трех месяцев с даты получения вами настоящего уведомления».

Расторгнуть договор недвижимого имущества через суд можно при наличии оснований, предусмотренных договором или законом. Как правило, они связаны с нарушением обязанностей контрагентом.

Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды недвижимости, если арендатор:

• пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
• существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Если арендодатель хочет расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73);
• не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
• допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендатор может потребовать досрочное расторжение договора, если арендодатель:

• не передает имущество в надлежащий срок, при этом арендатор не воспользовался правом на истребование имущества и возмещение убытков, вызванных задержкой исполнения (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 3 ст. 611 ГК РФ);
• препятствует пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, в том числе не передает принадлежности или документы на объект аренды, без которых пользование им невозможно. Расторжение возможно, если арендатор не требовал предоставления документов или такое требование не было удовлетворено (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66);
• не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, а при их отсутствии – в разумные сроки, притом что производство такого ремонта является его обязанностью (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ). Требовать расторжения можно, если арендатор не воспользовался иными предусмотренными п. 1 ст. 616 ГК РФ правами, например, на зачет стоимости капремонта, произведенного им вместо арендодателя, в счет арендной платы;
• не предупредил о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Требовать расторжения можно, если арендатор не воспользовался правом на уменьшение арендной платы (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);
• допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, арендатор может потребовать расторжения, если имущество:

• имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им и не были оговорены арендодателем, при условии, что он не знал о них и не мог их обнаружить при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Причем за такие недостатки арендодатель отвечает, даже если не знал о них на момент заключения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Требовать расторжения можно, если арендатор не воспользовался иными предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК РФ правами, например, на соразмерное уменьшение арендной платы;
• оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ).

Потребовать расторжения договора аренды недвижимости можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или соглашением (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ). При этом основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны контрагента (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Для того чтобы потребовать расторжения договора аренды недвижимости в суде, нужно сначала направить контрагенту предложение о расторжении и, если он откажется или не ответит, составить иск и подать его в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если арендные отношения хочет прекратить арендодатель и это связано с нарушениями со стороны арендатора, то сначала нужно письменно предупредить последнего о необходимости устранить нарушение в разумный срок. Например, если арендатор более двух раз подряд вовремя не заплатил за аренду, нужно потребовать уплатить всю задолженность (п. 3 ч. 1, ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В суд можно обращаться только после того, как контрагент откажется от предложения расторгнуть договор или не ответит на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки претензии (требования), если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае удовлетворения иска обязательства сторон будут считаться прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства сторон считаются прекращенными. Такая дата не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для расторжения арендного соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

В ЕГРН содержатся сведения об обременениях объектов недвижимости (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). К их числу относится и обременение арендой. ЕГРН должен содержать достоверные сведения, а госрегистрация прав на недвижимое имущество подтверждает в том числе прекращение обременения недвижимости (ч. 2, 3 ст. 1 закона № 218-ФЗ). Поэтому расторжение договора аренды, сведения о котором внесены в ЕГРН, нужно регистрировать (п. 120 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241).

При регистрации договора в ЕГРН вносятся записи о сделке, а также об ограничении права и обременении арендой объекта недвижимости. Они не погашаются автоматически и остаются в реестре, пока стороны не заявят о погашении (пп. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 закона № 218-ФЗ, п. 114 порядка ведения ЕГРН). Вместе с тем сроки, в течение которых нужно обратиться в регистрирующий орган, а также ответственность за отсутствие регистрации или сроков ее осуществления нормативно не установлены. Однако они могут быть предусмотрены соглашением сторон.

Обременение в виде аренды недвижимости регистрируется в ЕГРН посредством регистрации арендного соглашения (ч. 1 ст. 51 закона № 218-ФЗ, п. 114 порядка ведения ЕГРН). Спорным является вопрос, что именно подлежит регистрации в случае расторжения договора аренды недвижимости по соглашению сторон: прекращение обременения в виде аренды или сделка в виде соглашения о расторжении договора аренды недвижимости.

Согласно одной позиции ГК РФ не обязывает регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости. Регистрировать нужно только договор, если он заключен не менее чем на год, и изменения к нему (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Однако госрегистрация сделки не является элементом формы договора аренды и глава 34 ГК РФ не содержит требований об обязательной госрегистрации соглашения о расторжении договора аренды. Отсюда можно сделать вывод, что регистрировать соглашение о расторжении договора аренды недвижимости не требуется. Аналогичный подход изложен, например, в письме Минфина РФ от 26.02.2021 № 03-05-05-03/13425. Если следовать этой позиции, то регистрировать нужно только прекращение обременения.

Согласно другой позиции соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости в силу ст. 131, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит госрегистрации. В этой ситуации исходят из того, что такое соглашение фактически изменяет условия зарегистрированной сделки и, соответственно, требует регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ. Кроме того, п. 120 порядка ведения ЕГРН предусматривает, что в этом случае также регистрируется сделка — соглашение сторон о расторжении договора аренды недвижимости. Поэтому во избежание споров с регистрирующим органом при наличии соглашения о расторжении договора аренды целесообразно регистрировать именно соглашение.

Госпошлина за госрегистрацию соглашения о расторжении договора аренды уплачивается, если такой договор зарегистрирован в ЕГРН. Ее размер составляет 1 тыс. рублей для организаций и 350 рублей – для граждан (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).