Продажа приватизированной квартиры

В материале рассмотрим, можно ли оформить договор купли-продажи в отношении квартиры, право собственности на которую возникло в порядке приватизации. Выясним, есть ли особенности продажи такого недвижимого имущества и в каком порядке проходит сделка. Поговорим о том, какие налоги потребуется заплатить в случае продажи приватизированной квартиры.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание

1. Можно ли продать приватизированную квартиру
2. Как продать приватизированную квартиру
3. Налог с продажи приватизированной квартиры

Можно ли продать приватизированную квартиру

Массовая приватизация жилых помещений началась с 1991 года. При этом срок ее окончания в настоящее время нормативно не определен.

Эта процедура заключается в следующем: граждане, которые занимают квартиры в домах государственного или муниципального жилищного фонда, имеют право бесплатно получить их в собственность при согласии на это всех совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних старше 14 лет (ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона от 04.07.1991 № 1541-1). Для этого им нужно иметь российское гражданство и обладать правом пользования занимаемым помещением на условиях договора социального найма (ч. 1 ст. 2 Закона от 04.07.1991 № 1541-1).

Использовать свое право на получение жилого помещения по приватизации граждане могут лишь один раз в жизни. Исключение законодателем предусмотрено для людей, получивших жилое помещение в порядке приватизации в несовершеннолетнем возрасте. Они сохраняют право на однократную приватизацию после того, как им исполнится 18 лет (ст. 11 Закона от 04.07.1991 № 1541-1).

Возможность приватизировать не объект полностью, а лишь долю квартиры, законодательством не предусмотрена, к примеру, это касается одной комнаты. Приватизируемую квартиру передадут в собственность граждан целиком, в том числе и в общую долевую (ч. 1 ст. 2 Закона от 04.07.1991 № 1541-1).

После того как квартира передана безвозмездно гражданину в порядке приватизации, он становится ее собственником и вправе распорядиться ею по собственному усмотрению. В частности, собственник может продать оформленную на себя недвижимость другому лицу (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры происходит в общем порядке. Некоторые особенности могут появиться, если на момент совершения сделки в такой квартире зарегистрированы по месту жительства граждане, отказавшиеся от участия в приватизации.

Как продать приватизированную квартиру

Чтобы проверить юридическую чистоту сделки и заключить договор купли-продажи квартиры, потребуется определенные правовыми нормами документы. Приведем их перечень, опираясь на статьи 32, 33, 37 ГК РФ, абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 18, 28, 36.3, 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 7 Закона от 04.07.1991 № 1541-1, ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, ч. 2 ст. 20 Закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ:

• документы, удостоверяющие личность сторон сделки;
• доверенность, подтверждающая полномочия представителя и удостоверенная нотариусом. Она потребуется, если договор заключается от имени стороны сделки ее представителем;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Это договор приватизации, который обычно носит название «договор передачи квартиры в собственность граждан», а также бумаги, удостоверяющие госрегистрацию права собственности: выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации прав, выданное до 15.07.2016. Выписка из ЕГРН и свидетельство помогут покупателю убедиться, что продавец является собственником квартиры. Также выпиской можно подтвердить отсутствие ограничений и обременений в отношении квартиры. Нужно учитывать, что указанные данные актуальны лишь на момент подписания органом регистрации прав такой выписки из ЕГРН. При отсутствии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя объекта недвижимости другим лицам, выписку из ЕГРН с такой информацией предоставляют по запросу правообладателя, его законного представителя или представителя по нотариальной доверенности. Потенциальный покупатель при этом может проверить предоставленную продавцом квартиры выписку из ЕГРН с помощью официального сайта Росреестра. Такую проверку можно провести на предмет действительности содержащейся в документе информации о правообладателе квартиры, причем результат проверки будет иметь уникальный идентификационный номер;
• выписка из домовой книги или единый жилищный документ. Чтобы избежать неприятностей в дальнейшем, покупателю квартиры стоит пристальное внимание уделить списку лиц, указанных в таком документе, зарегистрированных в квартире по месту жительства. Граждане, которые не являются собственниками приватизированной квартиры, но имели право на ее приватизацию и отказались от участия в процедуре, сохраняют бессрочное право пользования такой квартирой. В частности, это касается и бывших членов семьи собственника: бывшего мужа или бывшей жены (ст. 19 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). В то же время при добровольном отказе таких лиц от права пользования квартирой, в частности, при выезде в другое жилое помещение, это право может быть прекращено (ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 83 ЖК РФ; разъяснение Прокуратуры МО от 07.04.2020);
• разрешение (согласие) органов опеки и попечительства, когда собственником квартиры или доли в ней является несовершеннолетний ребенок, а также недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин.

При заключении договора купли-продажи приватизированной квартиры действует общий порядок. В текст документа нужно включить сведения, которые позволят установить, какая конкретно квартира продается, а также по какой цене (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Поэтому в договоре прописывают точный адрес недвижимости, ее кадастровый номер и площадь.

Если имеются граждане, сохраняющие право пользования квартирой, в договоре приводят их перечень. При отсутствии таких лиц об этом тоже делают отметку в тексте документа (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Заключают такой договор купли-продажи в письменной форме. На нем ставят подписи продавец квартиры и ее покупатель (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Документ не требуется в обязательном порядке удостоверять у нотариуса, за исключением отдельных случаев, определенных законом. Так, это касается ситуаций, когда отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Обычно продавец передает, а покупатель принимает квартиру по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами сделки. Однако передача квартиры может осуществляться и по другому документу, подписываемому сторонами. Так, нередко передачу-приемку квартиры фиксируют непосредственно в тексте договора. При этом отдельный документ о передаче жилого помещения стороны не составляют (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю требует государственной регистрации и возникает лишь с момента ее проведения  (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Налог с продажи приватизированной квартиры

Будет ли платить продавец квартиры налог с продажи приватизированной недвижимости или нет, зависит от срока владения жилым помещением на момент продажи. Речь идет о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ), ведь, продавая квартиру, гражданин получает крупную сумму денег.

Если человек продал квартиру, приобретенную в результате приватизации, которая находилась в его собственности менее 3 лет, он обязан отчитаться и заплатить налог (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). На это указывает и ФНС РФ в своих письмах от 17.03.2023 № БС-19-11/56@, от 21.11.2024 № 03-04-05/116418 и других. То есть доход от продажи квартиры, полученной в результате приватизации и находившейся в собственности налогоплательщика меньше 3 лет, облагается НДФЛ в установленном законом порядке. В этом случае продавцу потребуется подать декларацию 3-НДФЛ, а также заплатить причитающуюся сумму НДФЛ. Налоговая декларация представляется не позже 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ). При этом физлицо имеет право на вычет по НДФЛ, лимит которого составляет 1 млн рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Доход от продажи приватизированной квартиры не облагается НДФЛ и не декларируется, если этот объект недвижимости был в собственности продавца не меньше 3 лет. В этом случае гражданину не потребуется уплачивать налог, а также подавать декларацию 3-НДФЛ.