Продажа квартиры, полученной по наследству

Согласно российскому законодательству квартира или доля в ней может быть унаследована по завещанию, наследственному договору или по закону (ч. 1 ст. 1111, п. 1 ст. 1118, п. 1 ст. 1140.1 ГК РФ). Обычно для приобретения наследства наследник должен принять его в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Тогда он будет считаться собственником имущества со дня открытия наследства независимо от времени и способа принятия наследства, а также вне зависимости от факта и даты госрегистрации прав на недвижимость. Это следует из пункта 2 статьи 8.1, пп. 1, 4 ст. 1152, п. 1 ст. 1154 ГК РФ. Об этом же говорит пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9, п. 10 обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021, письмо Росреестра от 24.06.2021 № 14-4759-ГЕ/21.

После вступления в права на квартиру новый собственник может распорядиться ею по своему усмотрению. Нередко в такой ситуации оформляется купля-продажа недвижимости. При этом потенциальные покупатели не торопятся приобретать квартиры после наследства. Люди опасаются, что могут появиться другие претенденты, имеющие права на это имущество, и потребовать его возврата или выплаты им деньги. Ведь у покупателей нет возможности узнать о каждом наследнике, являющемся родственником прежнего владельца квартиры или указанном им в завещании. Чтобы избежать этого, собственник унаследованной недвижимости должен максимально прозрачно обозначить покупателю ее историю. Это нужно учесть при подготовке необходимых документов. В остальном оформление сделки происходит как обычно в несколько этапов.

В первую очередь придется подготовить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. В рассматриваемой ситуации это:

• вступившее в законную силу решение суда или же свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру или долю в ней, выданное до 15 июля 2016 года, либо выписка из ЕГРН (до 1 января 2017 года — ЕГРП), удостоверяющая факт регистрации;
• документы, удостоверяющие личность сторон сделки. Обычно это паспорт гражданина РФ, а для военнослужащих — удостоверение личности.

Если недвижимость приобреталась во время брака и считается общей совместной собственностью, то для заключения договора купли-продажи требуется одобрение сделки супругом в виде нотариального согласия на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ). Но при получении квартиры во время брака по наследству такое согласие на ее продажу не нужно (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Чтобы покупатель перед заключением договора смог удостовериться в том, что квартира на момент совершения сделки действительно находится в собственности продавца и в отношении нее не зарегистрировано обременений, продавец может заказать и получить выписку из ЕГРН. Делают это через ППК «Роскадастр» либо через МФЦ. В срок, не превышающий трех рабочих дней с момента принятия запроса, выписка будет на руках. Покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Однако сведения о Ф.И.О. и дате рождения правообладателя объекта недвижимости отражаются в такой выписке только при наличии в ЕГРН записи о возможности предоставления его персональных данных третьим лицам (ч. 1 ст. 36.3, ч. 1, 1.3, 7.1 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Выписку, предоставленную продавцом, покупатель может проверить через официальный сайт Росреестра.

Чтобы покупатель убедился, что в квартире отсутствуют неузаконенные перепланировки, люди, сохраняющие право пользования квартирой после продажи, долги за коммунальные услуги, продавец может подготовить также:

• документы технического учета — экспликацию и поэтажный план;
• выписку из домовой книги — ее можно получить и через МФЦ;
• документ, подтверждающий, что долгов по коммунальным платежам нет. Это могут быть справка об отсутствии задолженности, единый жилищный документ, копия финансового лицевого счета.

Хотя получение указанных документов не является обязательным, их наличие может сыграть на пользу продавцу в ситуации, когда отчуждается квартира, полученная по наследству. Ведь ознакомившись с такими документами, потенциальный покупатель может удостовериться в прозрачности сделки и согласиться на ее заключение.

Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый объект недвижимости. Законодательство не содержит запрета на продажу квартиры с зарегистрированными в ней гражданами. Но в договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования данным жилым помещением, в том числе зарегистрированы в ней (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют только случаи, установленные законом (п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

После подписания договора стороны сделки подают документы на государственную регистрацию. Сделать это можно, обратившись непосредственно в ППК «Роскадастр» или воспользовавшись услугами МФЦ (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). За госрегистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Ее размер  при регистрации права собственности на квартиру составляет 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Проведенная государственная регистрация прав удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или другому документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). В нем указывают данные сторон сделки, описание передаваемой квартиры, в том числе имущества, находящегося в ней в момент передачи и приобретаемого вместе с квартирой, отразить факт передачи квартиры продавцом и принятие ее покупателем, а также факт оплаты стоимости квартиры.

У продавца при отчуждении квартиры, полученной по наследству, возникает доход, который облагается НДФЛ. Это касается случаев, когда унаследованное имущество было у человека в собственности меньше установленного НК РФ минимального срока. Тогда по общему правилу продавец, имеющий статус налогового резидента РФ, уплачивает налог по ставке по ставке 13 процентов. Для этого должна быть составлена декларация 3-НДФЛ, в которую включают сведения о финансах, полученных от продажи. Представляют этот документ в налоговые органы по месту жительства не позже 30 апреля следующего года (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Уплатить налог нужно не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи квартиры. Налог уплачивается в качестве единого налогового платежа (п. 7 ст. 6.1, п. 1 ст. 11.3, п. 1 ст. 58, п. 1.1 ст. 224, пп. 2 п. 1, пп. 2, 4 ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи квартиры обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. Но если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен региональным законом.

Освобождаются от обложения НДФЛ доходы от продажи имущества, если оно находилось в собственности не меньше минимального предельного срока владения. Для квартиры, полученной в порядке наследования, этот срок составляет три года. Однако если продается жилое помещение, приобретенное в собственность по договору участия в долевом строительстве, права и обязанности по которому перешли в порядке наследования, минимальный предельный срок владения составляет за некоторым исключением пять лет (письмо Минфина РФ от 12.09.2023 № 03-04-07/87164).

Если человек хочет продать наследуемую квартиру, ему придется либо платить НДФЛ с полученного дохода, либо ждать три года, когда истечет минимальный срок владения недвижимостью и налог платить не понадобится.

Если получив квартиру по наследству меньше трех лет назад, человек задумался о ее продаже, то нужно взвесить все за и против. Когда период владения полученной по наследству недвижимостью будет составлять больше трех лет, платить НДФЛ при ее отчуждении не придется. А размер такого обязательного платежа в бюджет для налогового резидента РФ составляет 13 процентов от стоимости имущества, указанного в договоре. Возможно, до истечения минимального срока владения недвижимостью, установленного НК РФ, осталось всего несколько месяцев и стоит немного повременить с продажей квартиры.

Если же по каким-то причинам сделки по отчуждению квартиры не избежать, то человеку придется оплатить подоходный доход с полученной суммы. НК РФ не предоставляет право на освобождение от НДФЛ в такой ситуации.

Нередко получив квартиру в наследство, человек оказывается не готов заботиться об этом имуществе и вкладывать в него средства. Поэтому после оформления бумаг принимает решение незамедлительно его продать. В данной ситуации нужно быть готовым к тому, что придется заплатить НДФЛ. Ведь если квартира находилась в собственности налогоплательщика меньше установленного минимального предельного срока владения, то доход от ее продажи не освобождается от обложения подоходным налогом. Если продавец — резидент РФ, то доход от продажи имущества будет облагаться НДФЛ по ставке 13 процентов.

Если человек не может претендовать на освобождение от НДФЛ, то при исчислении налога можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить свой доход от продажи квартиры на сумму 1 млн рублей (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом не нужно будет собирать и предоставлять налоговикам документы о расходах на приобретение данного имущества.

Вместо указанного вычета можно уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение продаваемого объекта. В рассматриваемой ситуации к таким затратам относится сумма выплаченной другим наследникам компенсации в связи с несоразмерностью наследственного имущества с долей гражданина в нем (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина РФ от 18.06.2018 № 03-04-07/41903).

Также доходы от продажи имущества, полученного по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен подоходный налог при получении данного имущества. Или же сокращены на расходы наследодателя на его приобретение, которые прежде не были учтены им в целях налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

По общему правилу указанный налоговый вычет можно получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в ФНС по окончании года, в котором был получен доход от продажи квартиры (ст. 216, п. 7 ст. 220, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).