Приватизация квартиры

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Граждане на бесплатной основе вправе получить в собственность от государства жилье. Этот процесс именуется приватизацией. О том, что нужно при этом учитывать, расскажем далее.

Содержание

1. С чего начать приватизацию квартиры
2. Право на приватизацию квартиры
3. Сколько квартир можно приватизировать
4. Какие документы нужны для приватизации квартиры
5. Сроки приватизации квартиры

С чего начать приватизацию квартиры

Для того, чтобы оценить свою возможность участия в процессе бесплатного получения квартиры в собственность, нужно проверить свое соответствие требованиям законодательства.

На федеральном уровне механизм приватизации по-прежнему урегулирован Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», далее – Закон № 1541-1.

В Москве следует учитывать положения административных регламентов, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 10.09.2014 № 521-ПП.

Требования, которым должен соответствовать заявитель при получении госквартиры в собственность, являются следующими:

а) гражданство РФ;
б) проживание в социальном жилье;
в) первоначальное обращение в уполномоченные госинстанции. То есть, если ранее право на приобретение жилья им не использовалось. Исключение — если раньше гражданин участвовал в этом процессе, но до своего совершеннолетия;
г) получено нотариально согласие всех, кто зарегистрирован в квартире, включая несовершеннолетних лиц от 14-ти до 18-ти лет. Если в квартире проживают дети младше 14-ти лет, за них согласие пишут их представители — родители или опекуны;
д) все несовершеннолетние дети будут включены в приватизацию, либо же будет получено разрешение от органа опеки и попечительства на приватизацию без них.

С учетом требований регионального законодательства договор соцнайма, как правило, оформляется в отношении жилья:

а) в бывших общежитиях, исключенных из специализированного жилищного фонда;
б) муниципального жилфонда, исключенных из специализированного жилищного фонда — бывшего служебного жилья;
в) муниципального жилфонда социспользования, ранее предоставленных на основании ордера на жилое помещение, но не приватизированных гражданами;

Требования, предъявляемые к жилплощади, передаваемой в соцнаем:

а) оно должно быть жилым;
б) помещение должно быть изолированным в виде жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры;
в) помещение должно быть свободным как фактически (не занятым другим нанимателем, временными жильцами и иными лицами), так и юридически (никому не должно принадлежать право пользования этим жилым помещением).

Не могут быть предметом договора соцнайма:

а) нежилые или неизолированные площади;
б) помещения вспомогательного характера — коридоры, кладовые, ванны и т.п.;
в) общее имущество в МКД.

При этом не вся жилпощадь подходит для приватизации.

Физлицу откажут в переводе госимущества на его имя, если квартира:

а) находится в доме, находящимся в аварийном состоянии;
б) расположена в общежитии, с которого не снят этот статус;
в) расположена в служебных помещениях, с которых не снят этот статус;
г) находится в помещении, которое не включено в собственность муниципалитета;
д) иные основания, предусмотренные Законом.

Устанавливая в законе право граждан на получение жилья в собственность, государство обязано обеспечить возможность реализации этого права.

Если же жилой фонд не передан должным образом в государственную, муниципальную собственность, либо собственник его не определен, граждане не смогут воспользоваться своим правом на получение в собственность принадлежащего им по договору соцнайма жилого помещения, что является нарушением положений Закона № 1541-1.

Если жилые площади, предоставленные гражданам в соцнаем, фактически не переданы в муниципальную собственность по независящим от гражданина причинам, право собственности на это жилье может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано Росреестром на основании судебного решения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2005 года, утв. постановлением Президиума Верховного Суда от 10 .08.2005 г.).

То есть, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему социального жилья, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2024 № 88-18108/2024).

Если все условия соблюдены, можно приступать к самому процессу приватизации квартиры.

Право на приватизацию квартиры

Неприватизированное жилье, которым пользуется гражданин по условиям социального найма, не может быть продано или подарено.

Однако, есть возможность стать его полноправным владельцем и распоряжаться площадью по своему усмотрению — дарить, продавать, завещать, передавать в залог банку или по договору найма другим гражданам.

Для этого нужно воспользоваться возможностью, которое предоставляют власти. При этом принудительное наделение гражданина собственностью законом не предусмотрено. Поэтому, заставить участвовать в получении имущества государство не может.

Право на бесплатное жилье может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

а) возможность участия в приобретении жилплощади можно использовать только единожды;
б) получить госимущество в собственность может любой гражданин России вне зависимости от возраста;
в) реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, имеющих право пользования им. В связи с чем, отсутствие данного согласия влечет за собой невозможность приватизации жилого помещения.

Сроки бесплатной передачи жилья в собственность граждан, начатой в России в 1992 году, продлевались 6 раз.
Ситуацию изменил Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

С этими изменениями в законодательстве право на бесплатное получение жилплощади для российских граждан стало бессрочным.

Для реализации права на бесплатную собственность можно, придерживаясь следующей пошаговой инструкции:

а) уточняем в МФЦ перечень требований и документов, включая сроки действия предоставляемых справок и выписок;
б) выясняем, кому нужно адресовать заявление о приватизации. К примеру, в зависимости от региона получателем может быть департамент по управлению госсобственностью, комитет по управлению горимуществом. В Москве бумаги оформляют на имя Департамента городского имущества;
в) собираем комплект документов и подаем их в уполномоченную инстанцию;
г) ждем, пока орган госвласти рассмотрит заявление и проверит документы;
д) подписываем договор о передаче жилья в собственность — если заявление одобрено. Договор подписывают все заявители. За несовершеннолетних это делают родители или опекуны;
е) оплачиваем госпошлину. Если квартиру получают в долевую собственность, то пошлину уплачивается каждым собственником в установленном размере, умноженным на размер доли в праве собственности (письмо Минфина от 16.08.2016 № 03-05-05-03/47976);
ж) регистрируем право собственности на жилье в Росреестре. Сам договор регистрации не подлежит (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса).

За направление в Росреестр подписанного договора передачи жилья в собственность гражданина отвечает Департамент.

Также отметим, что до начала 2025 года размер госпошлины составляет 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК).
С 2025 года порядок уплаты пошлины дифференцируется в зависимости от определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В отношении недвижимости, кадастровая стоимость которой не определена или не превышает 20 млн руб. пошлина уплачивается физлицом в размере 4 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК).
По умолчанию жилье передается в общую собственность всех лиц, которые зарегистрированы в нем. То есть, если по соцнайму в квартире проживала семья, все ее члены, включая несовершеннолетних детей и недееспособных взрослых, становятся долевыми сособственниками.

Однако, от своего права на бесплатное получение госжилья можно отказаться.
В ряде случаев такой отказ целесообразен, поскольку полноправное владение недвижимостью налагает и обязанности, в том числе по ее содержанию и уплате налогов.

Еще одной причиной может послужить то, что физлицо проживает в одной квартире со своими престарелыми родителями. В случае обоюдного согласия сторон супруги могут оформить отказ от получения жилья в пользу своих детей. Такое решение поможет избежать дальнейших трудностей, которые могут возникнуть при оформлении наследства.

Отказ от приватизации занимаемого жилого помещения предоставляется в виде нотариально удостоверенного документа.

Однако, такое решение проживающих может сказаться при продаже жилплощади.

Поскольку те лица, которые отказались от приватизации, сохраняют за собой право пожизненного проживания в квартире. Оно сохраняется, даже если собственники продадут жилье.

Вместе с тем, это общее правило, которое допускает исключения.

Сам по себе, факт наличия у субъекта права пользования жильем на момент его приватизации при последующем добровольном отказе от этого права, не влечет безусловного сохранения за ним права бессрочного проживания в нем.

По иску нового собственника возможно признание лица, отказавшегося от приватизации жилья, утратившим право пользования им (определение Верховного суда от 04.08.2015 г. № 49-КГ15-7).

Доля в квартире отказавшегося гражданина распределяется между остальными участниками приватизации.
В будущем такое физлицо сможет воспользоваться правом на приватизацию другого жилья, так как в результате отказа он считается лицом, не использовавшим предоставленное ему законом право.

Сколько квартир можно приватизировать

По общему правилу участвовать в приобретении госжилья в собственность можно только единожды.
Исключения предусмотрены для:

а) детей, которые получили жилье в собственность в несовершеннолетнем возрасте;
б) лиц, которые отказались от участия в приватизации.
Вторые и последующие квартиры приватизировать нельзя.

Какие документы нужны для приватизации квартиры

Перечень документов, необходимых для получения жилплощади в собственность устанавливается региональным законодательством.

В Москве в комплект необходимых документов входят:

а) заявление;
б) документы, удостоверяющие личность заявителя и личности всех членов семьи. В отношении взрослых проживающих — это паспорт. В отношении несовершеннолетних предоставляется свидетельство о рождении;
в) договор о соцнайме приватизируемой площади;
г) ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти;
д) выписка из домовой книги за время с 21 июля 1991 года до прибытия заявителя в квартиру, подлежащую приватизации, либо документ, который может послужить аналогом такой выписки;
е) бумага, которая подтвердит, что заявители еще не использовали свое право на приватизацию. К примеру, это может справка, которую можно получить в БТИ или запросить у органа исполнительной власти;
ж) письменное согласие или письменный отказ от приватизации всех лиц, зарегистрированных в квартире. Этот документ заверяется у нотариуса.
Подавать документы можно:
а) электронно — на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru. Однако, для этого нужно иметь ЭП;
б) либо на бумаге. В этом случае нужно прийти в центр «Мои документы».

Сроки приватизации квартиры

Решение органа госвласти о передачи жилья в собственность физлица нужно ждать 46 дней.

После окончания процедуры регистрации заявителю выдадут или направят договор передачи жилого помещения в собственность с отметкой о госрегистрации перехода права собственности на приватизируемое жилое помещение, а также уведомление о регистрации перехода права собственности.