Правовой статус апартаментов

С каждым годом в Москве увеличивается количество предложений по продаже апартаментов. Растет и спрос на них. Апартаменты, как правило, проектируются в составе гостиниц, апарт-отелей, многофункциональных комплексов и иных объектов. Визуально некоторые из этих объектов похожи на обычные многоквартирные дома. В качестве примеров можно привести следующие проекты: «Даниловская мануфактура», Loft Garden, «Кадашевские палаты», «Флотилия».

Рост предложений и спроса на апартаменты обусловлены:
— недостаточным количеством земельных участков с разрешенным видом использования для жилищного строительства;
— отсутствием у застройщика обязанности по строительству объектов социальной и транспортной инфраструктур;
— пониженными требованиями технических регламентов к строительству таких объектов по сравнению с требованиями к строительству многоквартирных домов;
— доступными ценами на апартаменты (речь идет об апартаментах среднего (комфорт) класса);
— размещением апартаментов вблизи от мест работы.

Изначально на рынке недвижимости апартаменты были представлены исключительно для долгосрочной аренды, но со временем их стали приобретать в собственность. Впервые о проблемах, связанных с апартаментами, заговорили в 2012-2013 годах. Тогда граждане не понимали, что из себя представляют указанные объекты и какие существуют риски от их приобретения.

В настоящее время согласно положениям действующего законодательства РФ апартамент — это номер высшей категории в гостинице и ином средстве размещения. Об этом говорит Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц». Также в качестве самостоятельных объектов, которые являются видами гостиниц, указанный документ выделяет комплекс апартаментов и апарт-отель. Исходя из названия, такие объекты должны полностью состоять из номеров высшей категории, то есть апартаментов.

Таким образом, апартамент – это нежилое помещение, предназначенное для временного пребывания граждан.

ЖК РФ также не установлен правовой статус апартаментов в качестве жилых помещений. Вследствие этого права и обязанности, предусмотренные для собственников жилых помещений, не распространяются на собственников апартаментов.

Статья 16 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень жилых помещений. К ним отнесены – жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната. В статье 17 ЖК РФ прямо установлено, что для проживания граждан предназначены только жилые помещения.

Более того, Федеральный Закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» запрещает временно и постоянно проживать в нежилых помещениях. При этом в законодательстве РФ не установлены серьезные меры ответственности за нарушение указанного запрета. Граждан, проживающих в нежилых помещениях, могут привлечь к административной ответственности по ст. 6.4 КоАП РФ. В качестве меры ответственности по указанной статье назначается административный штраф (на граждан в размере от 500 до 1 тыс. рублей).

Таким образом, с юридической точки зрения проживать в апартаментах нельзя, однако на практике мы видим другую картину. Это связано в том числе с отсутствием серьезных мер ответственности для собственников.
Многие собственники апартаментов рано или поздно задумываются о переводе своих нежилых помещений в жилые. Однако жилищное законодательство в России устроено таким образом, что перевод апартаментов, находящихся в нежилом здании, невозможен. Причина кроется в том, что при переводе апартаментов в жилое помещение невозможно будет выполнить все требования, которым должны отвечать жилые помещения.

Необходимо отметить, что в ряде зарубежных стран проблема использования нежилых помещений для постоянного проживания, зачастую в промышленных и коммерческих зданиях, решается в контексте регулирования отношений, связанных со строительством зданий смешанного использования. Такие строения предусматривают одновременное размещение как жилых, так и нежилых помещений.

Так, в США, Германии, Великобритании и других европейских странах законодательно урегулированы вопросы проектирования, строительства и эксплуатации зданий смешанного использования, а также владения, пользования и распоряжения такими зданиями (помещениями)

Как уже говорилось, апартаменты, несмотря на то, что юридически являются нежилыми помещениями, визуально могут ничем не отличаться от квартир. Отличия можно обнаружить, когда начинаешь разбираться в правовом статусе данных объектов недвижимости.

Приведем некоторые из них.

1. Отсутствие возможности регистрации по месту жительства – наверное, одно из самых главных и негативных отличий апартаментов от квартир. Зарегистрироваться в апартаментах возможно только по месту пребывания и в случае, если апартаменты расположены, например, в гостинице, санатории или пансионате (п. 3 раздела I, п. 14 раздела II правил регистрации граждан РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Соответственно, отсутствует возможность получения постоянной регистрации гражданам, проживающим в апартаментах.

2. Различный правовой статус имеют объекты, в которых размещаются квартиры и апартаменты. Так, квартиры размещаются в жилых домах, а апартаменты — в нежилых объектах, таких как гостиницы, многофункциональные здания и другие.
Для строительства многоквартирных домов предусмотрены четкие технические требования, в том числе в части инсоляции, инженерии, на соответствие которым экспертиза проверяет подготовленные проекты перед тем, как приступить к строительным работам. Для возведения нежилых объектов жесткие рамки отсутствуют. Это и позволяет проектировать в каждом нежилом помещении санузлы, кухни, устанавливать приборы учета и т.д. Хотя на практике для эксплуатации нежилых помещений по своему назначению вовсе не нужны такие особенности. Именно отсутствие жестких требований к проектированию нежилых объектов делает привлекательным их строительство для застройщиков.

3. В целях приобретения квартир гражданами государство предусмотрело различные льготные ипотечные программы, возможность использования материнского капитала. При покупке апартаментов данные льготы не работают.

4. В случае необходимости капитального ремонта жильцы многоквартирных домов могут рассчитывать на поддержку фонда капремонта, могут использоваться взносы. В нежилых объектах с апартаментами подобные работы осуществляются только на средства собственников.

5. На апартаменты не распространяются положения законодательства РФ о тишине. Приобретая апартаменты, будьте готовы к тому, что в соседних с вами помещениях могут быть открыты салоны красоты, магазины, различные студии, мини-отели и т.д. Это также обусловлено правовым статусом апартаментов, собственники которых в любой момент могут начать использовать их по своему назначению, то есть как коммерческую недвижимость, не связанную с постоянным проживанием. И в случае если такое соседство доставляет дискомфорт, отстоять свои права на тишину в положенное время будет проблематично.

6. Перепланировка в апартаментах – более простой процесс, нежели чем в жилых помещениях. Для этого не требуется получение множества согласований с различными инстанциями.

7. Апартаменты в любое время возможно оборудовать под коммерческое помещение и сдавать в аренду для извлечения прибыли (например, под салон красоты, магазин и т.д).

8. При строительстве многоквартирных домов на застройщике, как правило, лежит обязанность по созданию сопутствующих инфраструктур (строительство школ, детских садов, дорог). При строительстве нежилых строений создание подобных объектов, в особенности социальной инфраструктуры – это личная инициатива застройщика. То есть претендовать на место в государственном детском саду или школе, проживая в апартаментах, не получится не только по причине отсутствия постоянной регистрации по месту жительства, но и вообще по причине отсутствия самих социальных объектов в пешеходной доступности.

9. Налоговые и коммунальные платежи также будут отличаться. При их расчете в отношении апартаментов прежде всего принимают во внимание, что данные помещения являются нежилыми и отнесены к коммерческой недвижимости. Именно поэтому суммы в квитанциях за «коммуналку» могут быть весьма внушительными. Аналогичная ситуация и с налогом на имущество, который также придется оплачивать ежегодно.

10. При строительстве нежилых объектов с апартаментами, так же как и при строительстве многоквартирных домов, возможно привлечение денежных средств граждан по договорам долевого участия в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ. Однако в случае банкротства застройщика и его невозможности достроить объект собственники апартаментов не вправе претендовать на дострой силами государства

Учитывая количество приобретенных апартаментов и все чаще возникающих вопросов об их переводе в жилые помещения, законодателями было предпринято несколько попыток урегулирования сложившейся ситуации. Последняя из них – в 2021 году.

Был разработан проект федерального закона № 1162929-7 «О внесении изменений
в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». Его разработчики пошли не по пути установления правового статуса апартаментов, а по принципу, который используют зарубежные страны. Так, было предложено ввести новый тип объектов — «многофункциональные здания». Такие дома предполагают одновременное размещение в них как жилых, так и нежилых помещений. Указанные здания предполагалось размещать вне границ жилой застройки, на землях, находящихся в общественно-деловых зонах. При это перевод уже имеющихся апартаментов в жилье законопроектом не предусмотрен.

Законопроект рассмотрен 11.11.2021 в первом чтении на пленарном заседании Государственной Думы РФ. По результатам рассмотрения было принято решение о необходимости его концептуальной переработки в связи с наличием большого количества замечаний и отрицательных заключений, а также о переносе дальнейшего рассмотрения проекта федерального закона на 2022 год.

Информация о рассмотрении проекта федерального закона в рамках проведения осенней сессии Государственной Думы в 2022 году отсутствует.

Летом этого года председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Пахомов С. и вовсе заявил в СМИ, что переводить апартаменты в жилье и распространять на них действие ЖК РФ не планируется.

Поэтому собственникам апартаментов остается только гадать, как дальше будут развиваться события в вопросах урегулирования их правового статуса.

Как упоминалось ранее, налоговые и коммунальные платежи за пользование апартаментами значительно отличаются от аналогичных платежей за квартиры.

В Москве для нивелирования последствий, связанных с повышенными налогами, разработан реестр апартаментов (Постановление правительства Москвы от 26.10.2016 № 705-ПП). При включении апартаментов в указанный реестр предоставляется льгота в уплате налога на имущество физлиц (Постановление правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП).

Сумма налога в отношении апартаментов, включенных в перечень рассчитывается по формуле Л = Н x К1 x К2, где:

Л — сумма льготы, на которую уменьшается исчисленная сумма налога;
Н — сумма налога, исчисленного налогоплательщику в отношении апартаментов;
К1 — коэффициент, равный отношению 150 к площади апартаментов. (если площадь менее 150 кв. м, К1=0);
К2 — коэффициент, равный:
0,67 применительно к расчету налога за 2018 год и последующие налоговые периоды.

Итак, подведем итоги из вышесказанного и перечислим всевозможные минусы и плюсы от покупки апартаментов.

Как показывает анализ, сложившаяся судебная практика в последние годы также относит апартаменты к нежилому фонду, данные помещения не являются объектами жилищных прав (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6, от 15.10.2018 № 310-КГ18-16918 по делу № А54-6031/2017).