Рассмотрим случаи, когда возможно изъятие квартиры у собственника. Какими правами он при этом обладает и какое возмещение ему может быть предложено.
Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла
Содержание
- Уведомление об изъятии жилого помещения
- Что полагается за изымаемое жилье
- Снос аварийных МКД
- Снос МКД, попавших в территорию комплексного развития
Уведомление об изъятии жилого помещения
Решение об изъятии может быть принято одним из следующих органов (п. 3 ст. 279 ГК РФ; ст. 56.2 ЗК РФ, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ):
• уполномоченные федеральные органы исполнительной власти — в случае изъятия для федеральных нужд РФ;
• исполнительные региональные власти — в случае изъятия для региональных нужд;
• органы местного самоуправления — в случае изъятия для муниципальных нужд.
Решение принимается как по инициативе уполномоченных органов, так и по ходатайству организации, которая является исполнителем по договору о комплексном развитии территории (пп. 4, 7 ст. 56.3, пп. 4, 5 п. 1, п. 4 ст. 56.4 ЗК РФ).
Такое документ должен быть опубликован в течение 10 дней со дня его принятия и направлен в орган регистрации прав для внесения сведений в ЕГРН. В этот же срок собственникам квартир будет направлено уведомление об изъятии (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, пп. 2, 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ, п. 23 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Решение может быть обжаловано в суде не позднее трех месяцев со дня уведомления собственника недвижимости (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
При этом важным является факт получения собственником такого уведомления. Сообщение в СМИ об изъятии квартиры у конкретного лица не будет являться надлежащим извещением собственника (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Процедура будет признана нарушенной. В случае возникновения спора между сторонами суд откажет государственному органу в иске о принудительном выкупе недвижимости.
Помимо уведомления собственнику жилого помещения направляется для подписания проект соответствующего соглашения.
Вместе с ним должны быть переданы следующие документы (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ):
• кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, и расположенных на них зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства, сведения о которых внесены в ЕГРН;
• отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием;
• отчет об оценке объектов недвижимости, которые выделяют взамен изымаемых, или об оценке стоимости права, на котором предоставляют земельные участки взамен изымаемых, — если это предусмотрено условиями соглашения.
Лицо вправе отказаться от подписания такого соглашения или предложить внести в него изменения. Если его исправления будут касаться размера компенсации за утраченное жилье, необходимо приложить документы, обосновывающие предложенную сумму (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).
Собственник квартиры до момента подписания соглашения или до вступления в силу решения суда о понуждении к подписанию документа в полном объеме осуществляет свои права относительно нее (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).
Что полагается за изымаемое жилье
Изъятие земельного участка под многоквартирным домом для государственных или муниципальных нужд автоматически влечет и изъятие квартир, расположенных в этом здании. При этом собственникам должно быть обеспечено их право на жилище. Для этого законодательством предусмотрен ряд мер.
В случае изъятия квартиры собственник получает компенсацию ее стоимости, размер которой складывается из таких показателей, как (ч.7 ст. 32 ЖК РФ):
• рыночная стоимость жилья;
• рыночная стоимость общего имущества в таком доме;
• цена за земельный участок под домом.
При расчете учтут долю лица в праве общей собственности на перечисленные объекты.
Кроме того, собственник может рассчитывать на компенсацию убытков, связанных с изъятием квартиры. К ним относятся:
• расходы на перемену местожительства;
• на временную аренду жилья до покупки другой квартиры в собственность;
• на переезд;
• на поиск новой квартиры;
• на оформление документов на право собственности;
• на досрочное погашение задолженности перед третьими лицами;
• упущенная выгода.
Не компенсируют затраты на ремонт квартиры, если его произвели уже после получения уведомления об изъятии и он не относится к числу необходимых расходов для возможности использовать помещения в соответствии с назначением (пп. «з» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).
Если лицо будет согласно, взамен ему может быть предоставлена другая жилплощадь. Ее стоимость будет вычитаться из общей суммы компенсации за изъятие квартиры (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Граждане, которые оформили право собственности на квартиру уже после признания дома аварийным и подлежащим сносу, могут претендовать только на денежную компенсацию. Альтернативные варианты жилья им предлагаться не будут. Исключением будут только собственники, которые приобрели права на жилье в порядке наследования.
Размер возмещения не должен превышать цену нового приобретаемого жилья. В случае же получения квартиры безвозмездно (например, она была подарена), размер компенсации будет определяться исходя из рыночных показателей стоимости полученной недвижимости (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, письмо Минстроя РФ от 17.04.2020 № 15026-МЕ/06).
Региональные власти могут устанавливать свои дополнительные меры поддержки для граждан, у которых было изъято жилье (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ, п. 3 ч. 6 ст. 16 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ, письма госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 04.04.2022 № ОР-07/541, от 12.11.2021 № ОР-07/2451, информация госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»):
• субсидии на приобретение новой жилплощади;
• компенсация расходов на уплату процентов по кредиту. Такая мера предоставляется собственникам, у которых на момент признания здания аварийным нет другого пригодного для проживания имущества;
• освобождение в полном объеме или частично от доплаты за новое жилье, если его стоимость выше размера положенной лицу компенсации.
Если дом признается аварийным и подлежащим сносу, квартиры, расположенные в нем, будут считаться непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ).
В зависимости от того, в чьей собственности находятся жилые помещения в доме, будут разные условия предоставления жилых помещений взамен изымаемых.
Лицам, владеющим квартирами на праве собственности, может быть предложена компенсация за изъятое имущество или другая жилплощадь. Важным условием будет включение дома в региональную программу по переселению граждан (п. 3 ст. 2, ст. ст. 16, 20.15 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ? п. 12 Обзора судебной практики, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019). Если дом в такую программу не включен, лицо имеет право kbim на компенсацию стоимости.
С согласия собственника другая квартира ему может быть предложена на иных правовых основаниях (социальный наем, например) (пп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
Новая квартира должна находиться в том же населенном пункте, где и изымаемая. Предоставление жилья на другой территории возможно только с согласия собственника.
При этом лицо имеет право отказаться от предлагаемых ему вариантов, и это не будет являться основанием для отказа ему в предоставлении нового жилья (ч. 3 ст. 16 закона № 185-ФЗ).
Если граждане получили квартиру по социальному найму, им будет предоставлено другое жилье взамен изъятого (ч. 1, 2 ст. 60, ст. 86 ЖК РФ).
При этом предоставляемая квартира должна отвечать следующим требованиям (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ):
• должна быть благоустроена;
• быть равнозначной по общей площади прежнему жилью;
• находиться в том же населенном пункте.
Жилье меньшей площади может быть предоставлено только с согласия нанимателя и членов его семьи. Согласие должно быть закреплено в отдельном документе и в новом договоре социального найма (ст. 81 ЖК РФ, письмо госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 27.06.2019 № ВТ-07/1062).
Снос аварийных МКД
Многие полагают, что понятия «ветхое жилье» и «аварийное жилье» тождественны. Однако их стоит разграничивать.
Так, ветхим здание будет признано, если оно имеет определенный износ, но несущие конструкции при этом сохраняют достаточную прочность. Такой дом подлежит ремонту, и проживание в нем допускается.
Аварийное же состояние означает, что конструкции здания сильно изношены или повреждены. Такой дом подлежит реконструкции или сносу. Эксплуатация его должна быть незамедлительно прекращена, так как невозможно обеспечить безопасное пребывание в нем людей.
Принимает решение о признании дома аварийным и его последующем сносе межведомственная комиссия.
Основанием для начала работы комиссии по принятию решения о сносе являются:
• заявление собственника одного из помещений;
• заявление федерального органа исполнительной власти, имеющего полномочия собственника в отношении здания;
• обращение нанимателя помещения;
• заключение органов госунадзора (контроля) или экспертизы.
После получения одного из указанных документов комиссия проведет оценку состояния здания (помещения) и при необходимости примет решение о признании дома аварийным и подлежащем сносу (пп. 42—47 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
Далее в течение трех дней решение должно быть направлено региональным органам исполнительной власти. Они, в свою очередь, должны направить экземпляр лицу, на основании заявления которого проводилась оценка состояния здания, и в орган жилищного надзора региона.
Распоряжение об отселении проживающих в доме граждан должно быть издано:
• в течение 30 дней со дня получения заключения;
• на протяжении 10 дней после получения, если повреждения здания произошли из-за чрезвычайной ситуации.
После принятия решения о сносе дома или его реконструкции собственникам помещений в нем может быть предъявлено требование о проведении таких мероприятий за свой счет. Если в установленный срок этого сделано не будет, квартиры будут изъяты у собственников (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
Есть некоторые особенности изъятия жилья у граждан, признанных малоимущими и состоящих на учтете в качестве нуждающихся в предоставлении новой квартиры при условии, что изымаемая площадь является их единственным жильем.
Если дом, в котором проживает такая семья, не включен в программу региона по переселению, им будет предоставлена равнозначная по площади квартира. При этом будет заключен договор социального найма. Возмещение при этом выплачиваться не будет. Также при определенных условиях они могут претендовать на жилье из маневренного фонда на весь период решения вопроса о предоставлении другого жилья. Исключением будут лица, которые получили изымаемое жилое помещение по возмездной сделке в период с 28.12.2019 после признания многоквартирного дома аварийным (п. 3.1 ст. 95 ЖК РФ, пп. «в» п. 6 ст. 1, ст. 3 Закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ, Постановление Конституционного Суда РФ от 25.04.2023 № 20-П, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.08.2024 № 70-КГ24-3-К7).
Стоимость одного квадратного метра квартир, которые будут предоставлены гражданам взамен изъятых, определяется программой по переселению граждан из аварийного жилья. При этом собственникам квартир в аварийном доме предоставят право выбора — получить денежную компенсацию за изъятие или же получить взамен другое жилье (ч. 2 ст. 16, ст. 20.15 Закона № 185-ФЗ, п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).
При сносе аварийного многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта будут распределяться между собственниками квартир в нем. Распределение происходит пропорционально суммам взносов на капитальный ремонт, которые были уплачены ими и предыдущими владельцами (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ). Из этой суммы вычтут расходы на снос и оказанные ранее услуги или выполненные работы.
Снос МКД, попавших в территорию комплексного развития
В случае принятия уполномоченными органами соответствующего решения о проведении комплекса мероприятий для развития территории, которая застроена жилыми домами и здание попало в эту программу, квартиры в нем подлежат передаче в собственность (ч. 1, 2 ст. 32.1 ЖК РФ; п. 34.1 ст. 1, п. 1 ч. 1 ст. 65, ч. 1—6 ст. 66, ст. 67 ГрК РФ):
• государства или муниципалитета;
• оператора комплексного развития территории;
• лица, с которым заключен договор о комплексном развитии территории.
Собственникам в таком случае взамен имеющихся квартир могут быть предоставлены:
• возмещение стоимости по цене рынка;
• компенсация стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположено такое здание. При этом сумма будет пропорциональна размеру доли лица в праве общей собственности на такое имущество;
• компенсация всех убытков, которые причинены изъятием
или
• по заявлению собственника другая равнозначная квартира, которая соответствует установленным в регионе стандартам.
Собственникам предоставляется право приобрести за доплату жилплощадь большего размера или с большим количеством комнат по сравнению с тем, что им положено по закону. Для этого необходимо подать заявление. При этом оплатить разницу можно средствами материнского капитала, жилищными субсидиями и за счет социальных выплат.
Не может быть предоставлено денежное возмещение, если в изымаемой квартире проживают лица, не достигшие 18 лет, а также недееспособные или ограниченные в дееспособности граждане (ч. 3, 4, 7, 21, 22 ст. 32.1 ЖК РФ, пп. 1, 4, 8, 9 порядка, утвержденного Постановлением правительства МО от 26.05.2022 № 540/17).
Для предоставления возмещения или передачи альтернативного жилья заключают соответствующий договор. Этот документ будет предусматривать переход права собственности на изымаемую квартиру. В зависимости от вида встречного предоставления к этому договору будут применены правила, устанавливаемые законодательством для купли-продажи или мены (ч. 9, 10, 11 ст. 32.1 ЖК РФ).
Если такой договор не был заключен в течение 45 дней с момента получения гражданином проекта соглашения, лицо, которое обеспечивает реализацию договора о комплексном развитии, вправе обратиться в суд о принудительном заключении такого договора, о выселении из квартиры и передачи ее в собственность истцу (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).
Собственник может обратиться с заявлением о предоставлении ему права пользоваться прежней квартирой. Это возможно при условии, что она является для лица единственным жильем. Такое право ему может быть предоставлено на срок не более шести месяцев после предоставления денежного возмещения. Более длительный срок может быть установлен договором (ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ).
Граждане, которые нуждаются в жилье, предоставляемому по договору социального найма, и состоят на соответствующем учете, сохранят право на получение положенной им жилплощади и после предоставления альтернативного жилья (ч. 12 ст. 32.1 ЖК РФ).
Вы можете оставить первый комментарий