Пожар и потоп в арендуемом помещении

В период действия договора аренды за безопасность на объекте отвечают обе стороны. Договором, конечно, можно предусмотреть ответственность арендатора, но это не избавляет арендодателя от риска, и вот почему.

По общему правилу согласно части 1 статьи 38 закона о пожарной безопасности ответственность за нарушение требований пожарной безопасности лежит и на собственнике. То есть эта норма позволяет привлечь арендодателя (собственника) к административной ответственности. Риск привлечения остается, даже если условиями договора обязанность соблюдения правил лежит на арендаторе. В практике случаи привлечения при указанных обстоятельствах уже были.

Арендатор же в силу той же нормы закона (ч. 1 ст. 38) также отвечает за нарушение правил — как лицо, уполномоченное владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

При этом закон не конкретизирует, какая из сторон и в каком случае должна нести ответственность. Более того, не запрещено привлекать одновременно и арендатора, и арендодателя. Таким образом, по закону ответственность лежит на обоих и не всегда условия договора могут исключить риски для той или иной стороны. 

При аренде нежилого помещения или квартиры ответственная сторона будет определяться в зависимости от ситуации. Иначе говоря, отвечать за неисправность должен тот, кто является виновником и причинил вред (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).

При этом собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Также он должен передать имущество в надлежащем состоянии и производить капитальный ремонт, если иное не установлено в том числе договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Кроме того, арендодатель отвечает за недостатки переданного имущества. А по смыслу статьи 401 ГК РФ в случае неисполнения обязательства он надлежащим образом несет ответственность при наличии вины.

Данные нормы в первую очередь указывают на то, что отвечать должен арендодатель. Однако имеют значение и условия договора. Если аналогичные обязанности по содержанию (ремонту) возложены на арендатора, который их не исполняет, он также может являться виновником. Как правило, арендаторы должны содержать помещение в надлежащем состоянии и осуществлять текущий ремонт.

При этом даже если договором такие обязанности прямо на арендатора не возложены, он тем не менее может нести ответственность. Однако наступать она будет также только при вине в неисправности арендатора. 

Как говорилось ранее, отвечать арендатор должен, только если он виновен. То есть должна быть доказана его вина в причинении ущерба. К примеру, если залив произошел по причине того, что арендатор не выключил кран, очевидно, что арендодатель не будет иметь к этому отношения. В таком случае если вина доказана, ответственность несет арендатор.

В договоре также могут быть условия ответственности арендатора за ненадлежащее содержание имущества. Но факт наличия таких условий не делает нанимателя виноватым. Важно доказать умысел или, наоборот, неосторожность (халатность) в его действиях, чтобы он понес наказание.

Если залив произошел, потому что имущество арендодателя было в ненадлежащем состоянии, то ответственность наниматель нести не должен. Связано это с тем, что бремя содержания лежит на собственнике по закону. При этом нужно смотреть, нет ли дополнительных условий в договоре аренды в части ответственности арендатора.

В целом же практика показывает: наниматель отвечает, когда ущерб возник из-за того, что он не исполнял свою обязанность по поддержанию арендуемого имущества в исправном состоянии.

Также если залив произошел из-за имущества нанимателя, он в таком случае является ответственным. 

Собственник имущества обязан содержать его в исправном, безопасном и пригодном состоянии (бремя содержания). Поэтому он может быть привлечен к ответственности, в том числе и за залив. Также собственник должен исключить возможность причинения вреда третьим лицам.

Если утечка происходит по причине неисправности коммуникаций (оборудования, сетей),  ответственность за это, как правило, лежит на арендодателе. Если же причина течи не установлена, обязанность возмещения вреда, по мнению судов, также лежит на хозяине имущества.

Помимо прочего, при заливе потерпевшие имеют право подавать иск именно на собственника. Они не обязаны знать, кто снимает его помещение. А уж как собственник будет решать этот вопрос с арендатором, если тот виновник, это уже его проблема.

Можно добавить, что не всегда возмещают ущерб стороны договора аренды. В некоторых случаях это должна делать обслуживающая компания. К таким организациям относятся управляющие компании, ТСЖ. Здесь тоже важно наличие вины такой организации. Если она ненадлежащим образом исполняла свои обязанности, что привело к заливу, компания должна понести наказание. Как правило, связаны такие споры с поломкой в системе, относящейся к общему имуществу. 

Будь то пожар в квартире или на предприятии, ответственность будет зависеть от того, чьи действия (бездействие) привели к пожару. Если к этому причастен арендатор, он и будет отвечать.

Это могут быть случаи, когда наниматель установил технику (оборудование), которая оказалось неисправной, в результате чего произошло возгорание. Однако тут будет иметь значение, соблюдал ли арендатор все правила безопасности при установке такого оборудования. А также, что это за техника, где куплена, документы на нее и тому подобное.

Пожар может произойти при элементарных обстоятельствах: когда пользователь помещения просто забыл выключить устройство из розетки, в результате чего это привело к замыканию. Соответственно, в такой ситуации виновником не может быть собственник и обязательство будет на нанимателе.

Также может иметь значение захламление помещения, что повлияло на пожар или последствия пожара. Тут очевидно, что арендатор при использовании помещения проявляет халатность к технике пожарной безопасности. Поэтому вряд ли кто-то будет отвечать в такой ситуации вместо него.

Существенную роль играют и условия договора. Если арендатор согласно этим условиям отвечает за пожарную безопасность, это важно при определении вины, которая будет зависеть от конкретных условий договора и ситуации.

Бывают случаи, когда не удается доказать вину арендатора — даже если договором предусмотрена обязанность соблюдения правил пожарной безопасности. Если доказано, что он не нарушал данные правила, возмещать ущерб он не обязан. 

Арендодатель будет отвечать в зависимости от того, причастен он к пожару или нет. Рассмотрим несколько вариантов, когда он должен ответить.

1. Неисправность имущества собственника, повлекшая возгорание. Это также связано с обязанностью содержания имущества собственником. Несмотря на то что оно передано, никто не снимает с него обязанности содержать и передавать его в исправном виде.

2. Если условиями договора не предусмотрена обязанность соблюдения правил пожарной безопасности арендатором. В некоторых случаях суды принимают во внимание положения договора, и это может повлиять на исход дела. В противном случае при отсутствии урегулирования данного вопроса опять может сработать бремя ответственности собственника.

3. Пострадало имущество третьего лица. В таких случаях требования о взыскании направляются собственникам. Поэтому ответчиком по делу выступает арендодатель.

Все перечисленные обстоятельства связаны с обязанностью собственника содержать свое имущество. И не всегда имеет значение, что этим имуществом пользуется другое лицо.

Но ответственность за пожар несут не только стороны аренды. Иногда возгорание возникает по вине третьих лиц, то есть это может быть умышленный поджог. Не всегда удается установить виновника, совершившего преступление. Если договором не предусмотрена ответственность арендатора за подобные случаи, суд может отказать во взыскании убытков. В такой ситуации вины нанимателя нет. Такой же порядок будет, если произошел не намеренный поджог третьими лицами, а просто случайность. Если арендатор к этому не причастен и условиями договора это не предусмотрено, он не должен отвечать. 

Отвечать за пожар должно лицо, причинившее вред. С исковым заявлением может обратиться собственник к своему арендатору. Или, наоборот, такое обращение может быть направлено к арендодателю (собственнику) от потерпевших лиц. Если установлено, что есть нарушение произошло со стороны управляющей организации, она тоже может стать ответчиком.

Стоит обратить внимание, что ответственность за ущерб не несут пожарная служба, спасатели и прочие лица, устраняющие причины пожара, если такие причины не могли быть устранены иными средствами.

Для того чтобы подать исковое заявление, вам нужно подтвердить ущерб и доказать виновность ответчика в таком ущербе. Нужно придерживаться следующего алгоритма.

1. Соберите документы, подтверждающие ущерб. Как правило, составляется акт, который подтверждает последствия. Получить его можно в УК (ТСЖ, жилищном кооперативе, ДЭЗ). Еще одним из подтверждающих документов является донесение о пожаре. Такой документ есть в органе государственного пожарного надзора и в органе пожарной охраны.

Также проводится пожарно-техническая экспертиза. Это нужно для понимания причин пожара и установления лиц, причастных к нему. Другими подтверждающими документами могут быть отчет об оценке стоимости ущерба и расчет упущенной выгоды. Для этого нужно самостоятельно обратиться к оценщику и заключить договор.

2. Направьте ответчику письменную претензию о добровольном возмещении ущерба. В случае отказа обратитесь с исковым заявлением в суд.

3. Подайте иск. Заявление нужно предъявить по месту жительства (адресу) ответчика. Если сумма иска более 50 тыс. рублей, заявление подается в районный суд, если менее, то в мировой. Если есть уголовное дело, то иск о возмещении можно подать в рамках этого дела.

Также важны доказательства причастности ответчика к пожару и возникшим убыткам. Такими доказательствами могут быть:

— постановление о возбуждении (об отказе) уголовного дела;

— договор аренды помещения;

— договоры, связанные с обслуживанием пожарных систем (сигнализация и прочее);

— договоры с обслуживанием энергосетей и других пожароопасных объектов.

Перечень не является исчерпывающим. В любом случае будет оцениваться совокупность доказательств, включающая представленные документы и наличие в действиях (бездействии) ответчика виновности. 

Что касается залива, ситуация во многом схожа с предъявлением исковых требований при пожаре. В случае с затоплением отвечать также должно лицо, причинившее вред. То есть ответчиками в этой ситуации тоже могут быть арендатор, арендодатель или управляющая организация. Для подачи искового заявления нужно действовать следующим образом.

1. Как и в случае с пожаром, целесообразно подтвердить нанесенный ущерб. Хотя суд не вправе отказать, даже если размер ущерба не подтвержден. Как правило, факт залива квартиры подтверждается актом о последствиях залива квартиры. Составляется он представителями управляющей организации. Если речь идет не только о квартире, а о других помещениях (в том числе коммерческих), то в таком случае факт ущерба подтверждается независимой оценкой. Заключаете договор с оценщиком и получаете от него отчет о повреждениях.

2. Далее вы можете направить претензию с требованием о возмещении ущерба или же предложить виновному лицу возместить вред добровольно. Для добровольного возмещения вреда вы можете самостоятельно определить его размер. Для такого возмещения понадобится письменное соглашение с виновником. В случае направления претензии она предъявляется по адресу места жительства, места пребывания или места фактического проживания физического лица либо по адресу юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ.

3. В случае невозможности урегулирования спора в досудебном порядке подавайте иск. Его можно подать и по месту жительства (адресу) ответчика. Подсудность такая же, как при пожаре. В иске укажите сведения об истце (ответчике), в чем заключается нарушение, какие требования, обстоятельства, предпринятые действия, перечень документов. В обоснование иска приложите подтверждающие документы (акт о затоплении, отчет об ущербе, свидетельство о праве собственности и прочее). Также нужны документы об уплате госпошлины, уведомление о вручении участникам копий искового заявления и так далее.

В обстоятельствах с заливом ответчик должен доказать свою невиновность. Освободиться от возмещения ущерба он сможет, только если докажет, что вред причинен не по его вине. 

После пожара будет устанавливаться вина той или иной стороны. Государственный пожарный надзор осуществит проверку арендованного помещения. По ее результатам составят документ (донесение о пожаре, справка о пожаре, заключение экспертизы). При пожаре проверка происходит по умолчанию, вне зависимости от воли сторон.

Далее, в зависимости от того, есть ли состав правонарушения, может быть принят еще один документ — постановление о возбуждении (отказе) административного (уголовного дела). При этом если поджог был совершен третьими лицами, виновника могут и не найти.

Но если виновник установлен (арендатор или арендодатель), ему можно предъявить претензию. Это может быть претензия о возмещении ущерба и требование (претензия) о досрочном расторжении договора аренды (предложение о расторжении), в котором надо указать основания расторжения и сообщить о расторжении договора. Также можно установить срок ответа на претензию. Предложение посылается, как правило, по адресу, предусмотренному ЕГРЮЛ, или по адресу, указанному получателем.

Основания досрочного расторжения для сторон договора аренды предусмотрены ст. 619 и 620 ГК РФ. В числе оснований есть вариант, когда имущество оказалось непригодным для использования, а также другие случаи, связанные с состоянием имущества. Например, арендодатель обязан был произвести капитальный ремонт после пожара, но не сделал этого. Арендатор в такой ситуации может потребовать расторжения договора (ст. 612 ГК РФ). Договором также могут быть установлены иные основания досрочного расторжения.

Если вы получили отказ после направления претензии или вовсе не получили ответ, обращайтесь в суд. По умолчанию ждать ответа на претензию нужно 30 дней, если отказа нет. Иной срок может быть указан в законе или договоре (предложении о расторжении).

Впрочем, если у вас неплохие отношения с контрагентом, не запрещено расторгать договор по соглашению сторон. А если помещение возможно использовать дальше, можно достичь договоренности о восстановительном ремонте и вовсе не расторгать договор.