Онлайн-регистрация. Сделки с недвижимостью

Все сделки с недвижимым имуществом в России регистрируются Росреестром в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Все вещные права на недвижимость, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в базе Росреестра.

Право собственности на имущество возникает с момента внесения данных о сделке в ЕГРН. Государственная регистрация права собственности в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Без записи в ЕГРН о переходе права собственности сделка будет считаться недействительной, имуществом нельзя будет ни распоряжаться, ни законно владеть.

Документы, необходимые для регистрации права собственности:

1. Заявление установленной формы.
2. Правоустанавливающие документы на имущество в зависимости от основания: гражданско-правовой договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты и др.), свидетельство о праве на наследство, решение суда.
3. Нотариально заверенное заявление супруга (супруги) продавца о согласии на проведение сделки.
4. Копия платежного документа об уплате госпошлины (необязательно). Требования о предоставлении платежки нет, но заявитель может приложить ее по собственному усмотрению. Ведь если данных об уплате госпошлины не будет в государственной информационной системе на момент рассмотрения заявления (платеж не успеет пройти), заявление оставят без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 закона № 218-ФЗ).

Привлечение нотариуса для направления заявления в Росреестр о регистрации права собственности в общем случае не требуется, но есть исключения. Сделку необходимо заверить нотариально, если:

1. Недвижимость принадлежит несовершеннолетним и (или) недееспособным лицам. Также потребуется разрешение со стороны органа опеки и попечительства.
2. Отчуждаются права на долю имущества в общей собственности. Нотариус потребуется, когда один собственник продает (или иным образом отчуждает, например, дарит) свою долю или все собственники дарят общее имущество по одному договору. Исключение: сделка в рамках программы московской реновации.
3. Имущество передается под выплату ренты, договор ренты должен быть заверен у нотариуса.

При регистрации перехода права собственности единовременно можно заявить только один объект недвижимости. Если оформляется сразу несколько объектов, например, дом и земельный участок, зарегистрированный отдельно, то потребуется направить два заявления в Росреест, а также два раза оплатить госпошлину.

Подача документов на регистрацию права собственности может осуществляться при личном присутствии заявителя в отделениях Росреестра или в МФЦ, а также онлайн в личном кабинете на сайте Росреестра. В  Москве очный прием документов осуществляется только через МФЦ, приехать можно в любое его отделение, независимо от места нахождения объекта недвижимости. Заявитель может приехать лично либо направить представителя по нотариально заверенной доверенности.  Если для засвидетельствования подлинности подписи на заявлении привлекался нотариус, заявление можно направить через него.

В электронном виде можно оформить любую сделку с недвижимостью (куплю-продажу, дарение и пр.), это сэкономит заявителю немало времени. Вход в личный кабинет на сайте Росреестра осуществляется с помощью учетной записи Единого портала госуслуг. Для подачи документов заявитель должен обладать подтвержденной учетной записью в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА), позволяющей получить доступ ко всем государственным услугам в электронной форме.

Для получения подтвержденной учетной записи на портале госуслуг необходимо указать свои фамилию, имя, номер мобильного телефона и адрес электронной почты, а затем ввести код подтверждения, полученный в СМС-сообщении. После этого нужно заполнить профиль пользователя, указать СНИЛС и данные документа, удостоверяющего личность. Данные проверяются в органах МВД и ПФР. Уведомление о результатах проверки направляется на электронную почту. Для подтверждения записи необходимо подтвердить личность, для чего можно использовать усиленную КЭП либо явиться лично в центр обслуживания с паспортом.

Подача заявления онлайн в Росреестр.

Для регистрации права собственности онлайн в личном кабинете на сайте Росреестра создается заявление по установленной форме и прикладываются сканы договора на переход прав собственности, паспорта участников сделки, нотариальное заверенное соглашение супруги (супруга)  и другие необходимые документы по сделке.

Отправленные документы проверяются в Росреестре с учетом сведений, которыми располагает ведомство, а также другие органы в рамках межведомственного обмена данных.

Для регистрации сделки необходимо заплатить госпошлину в размере  2 тыс. рублей. Если недвижимость приобретается в долевую собственность, то госпошлину уплачивает каждый сособственник в размере своей доли, умноженной на 2 тыс. рублей. При уплате госпошлины через сервис госуслуг  госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

                ТАБЛИЦА: «Сроки госрегистрации при онлайн-заявлении»

В общем случае срок исчисляется со следующего рабочего дня после подачи документов. В среднем проверка электронного заявления занимает до одной недели. Бумажное заявление рассматривается дольше, чем электронное.

При успешной проверке Росреестр регистрирует сделку и направляет на электронную почту, указанную в заявлении, выписку из ЕГРН с электронной подписью Росреестра. Выписка с электронной подписью подтверждает переход права собственности, бумажного аналога не требуется. Если Росреестр выявил ошибки или несоответствия в представленных данных, регистрация права приостанавливается до выяснения фактических обстоятельств сделки.

Когда могут отказать в регистрации права.

В госрегистрации прав на недвижимость могут отказать, только если процедура регистрации была ранее приостановлена и в установленный срок причины для приостановки не устранили (ч. 1 ст. 27 закона о госрегистрации недвижимости).

Причины приостановления регистрации права собственности:

• не представлены необходимые документы либо подлинники, в случае их необходимости;
• поданные документы по форме и (или) содержанию не соответствуют требованиям закона;
• обнаружены недостоверные и (или) противоречивые сведения;
• лицо, указанное в заявлении как правообладатель, не имеет прав на этот объект и (или) не уполномочено им распоряжаться.

О приостановлении регистрации заявителя оповещают соответствующим уведомлением, направить которое с указанием причины приостановки ведомство должно  не позднее одного рабочего дня, следующего за днем приостановления. Также в уведомлении должен быть прописан срок, предоставленный заявителю на устранение причин приостановки.

Чтобы избежать  отказа в регистрации, а также не потерять сумму уплаченной госпошлины (так как при отказе она не возвращается), заявителю следует устранить выявленные ошибки и несоответствия.

Для онлайн-направления документов в Росреестр заявителю потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (КЭП) (п. 2 ч. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ, ч. 1, 4 ст. 5 Закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ). Отличительной особенностью КЭП от обычной электронной подписи является то, что ключ проверки такой подписи указывается в квалифицированном сертификате.

Для получения сертификата заявитель должен обратиться в удостоверяющий центр, аккредитованный Минцифры. Перечень уполномоченных удостоверяющих центров представлен на сайте Росреестра. Также получить сертификат можно в удостоверяющем центре ФГБУ «ФКП Росреестра».

Получение КЭП в удостоверяющем центре является платной услугой, тарифы устанавливаются каждым центром по его усмотрению. Жители Москвы могут получить КЭП бесплатно  в рамках пилотного проекта за счет средств бюджета (пп. 1, 2 Постановления правительства города Москвы от 09.03.2021 № 290-ПП, приложение к данному постановлению).

Для получения КЭП необходимо представить данные документа, удостоверяющего личность, номера СНИЛС и ИНН (п. 1 ч. 1 ст. 13, ч. 1.1, 2 ст. 18 закона № 63-ФЗ).

Если у заявителя нет действующей КЭП, то для получения новой электронной подписи потребуется его личное присутствие в  удостоверяющем центре для идентификации личности.

Самостоятельная регистрация права собственности потребует от заявителя погружения в процесс, изучения нюансов оформления сделки и, конечно, времени. Поэтому собственник нередко выбирает посредника при решении этого вопроса: агентство недвижимости, застройщика или банк.

В качестве посредника для оформления  и регистрации сделки можно выбрать нотариуса. В этом случае заявителю не потребуется приобретать КЭП, на заявлении будет достаточно электронной подписи нотариуса для оформления. Еще одним плюсом будет сокращение сроков проверки документов в Росреестре.

В зависимости от условий договора посредник может взять на себя весь объем работ: оформление документов, получение КЭП на собственника по доверенности, подачу заявления в Росреестр или конкретные действия. Услуги посредника небесплатные, поэтому перед обращением следует оценить уровень посреднического вознаграждения и экономию времени при самостоятельном оформлении сделки.

Безопасность сделок с недвижимостью контролируется со стороны государства. Достоверную информацию об объекте недвижимости и ее правообладателях можно получить из ЕГРН. Также в ЕГРН можно проверить, есть ли на объекте сделки аресты, обременения или запреты, имеются ли несовершеннолетние собственники.

Компенсация за утрату жилого помещения.

Если имущество было приобретено незаконно, покупатель лишится права собственности на него, даже если он невиновен и не знал о незаконности сделки (в случае мошенничества). Но пострадавший покупатель может рассчитывать на единовременную компенсацию из бюджета, если он приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, однако покупатель об этом не знал и не мог знать. Покупатель, полагавшийся при приобретении имущества на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано иное (п. 6 ст. 8.1, п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Компенсация носит однократный и единовременный характер, ее размер устанавливается судом  в размере реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости имущества (ч. 1, 3, 4 ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Обеспечение безопасности сделки.

Если переход права собственности происходит от физического лица и без привлечения банка (при ипотеке), законодательство требует личного присутствия сторон договора при сделке. В таком случае продавец обязан засвидетельствовать свое согласие на электронную регистрацию в МФЦ либо оформлять сделку лично в отделении МФЦ. Заявление о согласии регистрации перехода права собственности в личном кабинете на сайте Росреестра бессрочно, сделка будет правомерна, пока заявление не отзовут из МФЦ.

Другой вариант обеспечения безопасности сделки – это привлечение банка в качестве посредника при регистрации сделки. В таком случае банк выступает не кредитором, а доверенным лицом регистратора.