Налог с продажи земельного участка

Налоговым кодексом РФ предусмотрено, что при продаже находящегося у человека в собственности имущества, в том числе и недвижимого, или имущественных прав он должен исчислить и перевести в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) (пп. 2 п. 1 ст. 228). Из этой нормы следует, что и продажа земельного участка облагается налогом.

Но законодатель предусмотрел ряд исключений из этого правила. Освобождение от налогообложения и декларирования дохода от продажи земельного участка возможно, если продаваемый участок находился в собственности не менее определенного законом минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

В общем случае указанный срок составляет пять лет. Но в некоторых ситуациях имущество должно находиться в собственности всего три года. Такой срок действует, в частности, если земельный участок был получен в собственность по наследству от члена семьи. Но законом установлены и другие ситуации, когда минимальный период владения отчужденным земельным участком составляет три года. Рассмотрим их далее в отдельном разделе нашего материала. 

При продаже земельного участка продавцу придется перечислить НДФЛ, но только в том случае, если выручка от продажи такого объекта не подлежит освобождению от налогообложения в соответствии с законом.

Как правило, этот обязательный платеж необходимо внести не позже 15 июля года, идущего за годом получения дохода от продажи земельного участка. Налог переводят в качестве единого налогового платежа (п. 7 ст. 6.1, п. 1 ст. 11.3, п. 1 ст. 58, п. 1.1 ст. 224, пп. 2 п. 1, пп. 2, 4 ст. 228 НК РФ).

Обычно за несвоевременную неуплату данного налога можно получить штраф. Однако если человек не уплатил обязательный платеж в срок, но правильно его исчислил и представил декларацию, штраф не налагается. Правда, пени при этом тем не менее взыскиваются. Нарушением признается неуплата налога, если до вынесения решения о привлечении к ответственности непрерывно имелось достаточное положительное сальдо единого налогового счета (пп. 2—4 ст. 11.3, пп. 1—4 ст. 75, ст. 122 НК РФ, письмо Минфина РФ от 18.10.2017 № 03-11-09/68364). 

Сколько процентов выручки от продажи объекта составит ставка НДФЛ, зависит от налогового статуса продавца недвижимости. Поэтому важно выяснить, является ли это физлицо налоговым резидентом или нерезидентом.

По общему правилу налоговыми резидентами считаются граждане, фактически находящиеся в России не меньше 183 календарных дней на протяжении 12 идущих подряд месяцев. Однако международные соглашения могут устанавливать другой порядок определения резидентства. Чтобы наверняка установить, имеет ли человек статус налогового резидента, он может запросить соответствующий документ в налоговом органе (пп. 16 п. 1 ст. 32, ст. 7, п. 2 ст. 207 НК РФ).

Окончательно налоговый статус в целях исчисления НДФЛ определяется по завершении года, в котором получен доход от продажи (ст. 216, п. 3 ст. 225, п. 2 ст. 228 НК РФ).

Доходы гражданина — налогового резидента от реализации земельного участка, находившегося в его собственности меньше установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов и подлежат декларированию. При этом не имеет значения, где находился проданный земельный участок: на территории РФ или за ее пределами.

При определенных условиях выручка от продажи объекта может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных затрат на приобретение данной земли. Это следует из подпункта 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ.

Доход нерезидента от продажи земельного участка облагается НДФЛ по ставке 30 процентов (п. 3 ст. 224 НК РФ). Имущественный вычет в данном случае не применяется (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 3 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). При этом доходы нерезидента от продажи объекта недвижимости, находящегося за пределами России, подоходным налогом не облагаются (п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ). 

Если полученные от отчуждения участка деньги не освобождаются от налогообложения, то у продавца появляется обязанность самостоятельно рассчитать и оплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи объекта устанавливается на основании договора купли-продажи и может быть сокращена на размер имущественного налогового вычета или на сумму фактически имевшихся издержек на приобретение отчужденной земли (п. 1 ст. 555 ГК РФ, пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Уменьшением выручки от продажи можно воспользоваться, если человек признается российским налоговым резидентом, но владеет земельным участком меньше установленного минимального срока. По собственному выбору продавец вправе уменьшить доход, полученный от продажи объекта, на сумму издержек, связанных с его приобретением, либо на размер имущественного вычета в сумме не больше 1 млн рублей. Подробнее о налоговом вычете, полагающемся в такой ситуации, можно узнать из нашей статьи «Налоговый вычет при продаже земельного участка». В аналогичном порядке предоставляется льгота при продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Уменьшение дохода от продажи допускается, если земельный участок не использовался в коммерческой деятельности. Чтобы воспользоваться правом на уменьшение дохода от реализации недвижимости, нужно подать налоговую декларацию по окончании года, в котором получен такой доход (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2, п. 7 ст. 220 НК РФ).

Следует учесть, что иногда выручка от продажи земельного участка в декларации может не указываться и имущественный вычет не заявляться, а декларация — не представляться. Это соответствует закону, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении такого участка и сумма прибыли от отчуждения имущества за календарный год не превышает установленного размера имущественного вычета (ст. 216, абз. 2 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Немаловажно, что доходы от реализации участка, полученного до этого в дар либо по наследству, могут быть снижены. Сокращаются они на суммы, с которых был перечислен подоходный налог при получении данного объекта, или на издержки дарителя либо наследодателя на его покупку, которые прежде не учитывались им для целей налогообложения, помимо случаев учета затрат в целях получения имущественного вычета (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Доход от реализации земельного участка для целей налогообложения устанавливается следующим образом.. Если размер выручки от продажи ниже, чем умноженная на понижающий показатель 0,7 кадастровая стоимость участка, то доход от продажи равен этой кадастровой цене, помноженной на 0,7. Региональным законом конкретного российского субъекта понижающий коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля.

При выяснении дохода, подлежащего налогообложению, учитывается кадастровая цена земли, включенная в ЕГРН и подлежащая использованию с 1-го дня года, в котором был зарегистрирован переход права собственности на отчужденный объект. А если объект недвижимости образован на протяжении года, учитывается его кадастровая цена на момент постановки на государственный кадастровый учет (абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Если кадастровая стоимость земельного участка отсутствует в ЕГРН на 1 января, то подоходным налогом облагается доход, зафиксированный в договоре купли-продажи (п. 6 ст. 210, п. п. 1, 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Если продавец не представил декларацию и у налоговиков отсутствует информация о цене сделки либо цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость земли, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода определяется фискалами так. Инспекция в этой ситуации приравнивает выручку продавца к произведению кадастровой цены этой земли и понижающего коэффициента 0,7 (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).

Доход от продажи земельного участка сельхозназначения определяют в общем порядке, описанном выше. 

Граждане могут не платить налог от продажи земельного участка и не декларировать полученную от этого выручку, если продаваемый объект находился в их собственности не меньше установленного минимального периода владения. Такой вывод можно сделать из п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ. Обычно указанный период составляет пять лет. При этом он может быть уменьшен региональным законом конкретного субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Однако наименьший предельный период владения может составлять всего три года, если выполнено одно из  условий (п. 3 ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина РФ от 20.07.2022 № 03-04-07/70048):

• право собственности на эту землю появилось в результате наследования или подарка от близкого родственника либо члена семьи, в процессе приватизации, на основании передачи по сделке пожизненного содержания с иждивением;
• на земельном участке находится отчуждаемое жилое помещение, а в собственности налогоплательщика на дату госрегистрации перехода права собственности к приобретателю на отчужденное жилье не находится другое жилое помещение. При этом при определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не относящиеся к совместно нажитым (пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).

По общему порядку период нахождения земельного участка в собственности определяется со дня госрегистрации права собственности на него. Эта дата фиксируется в свидетельстве о госрегистрации права собственности на объект недвижимости, которое выдавалось до 15.07.2016, или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, пп. 2, 3 ст. 223 ГК РФ, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

Особые условия освобождения от налога при продаже земельного участка для пенсионеров налоговых кодекс не устанавливает. Поэтому данная категория населения не платит НДФЛ на общих условиях: если объект находился в собственности не меньше минимального срока владения. 

Если доход получен от реализации участка, находившегося у продавца меньше минимального периода владения, то придется подать налоговикам декларацию по форме 3-НДФЛ. Предоставить ее нужно не позже 30 апреля года, идущего за годом получения указанного дохода (ст. 216, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, 214.10, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Если физлицо признается российским налоговым резидентом, то в декларации можно обозначить желание получить имущественный налоговый вычет в размере полученного дохода от продажи земельного участка, но не больше 1 млн рублей. Либо можно сократить доходы на сумму фактически совершенных и подтвержденных документами затрат, связанных с его приобретением.

Если продавец не представит декларацию в отношении доходов от продажи земельного участка в требуемый срок, камеральная налоговая проверка осуществляется на основе имеющихся в распоряжении у фискалов бумаг и сведений. При этом налоговики могут направить человеку требование о представлении в течение 5 рабочих дней необходимых пояснений. В случае если до завершения указанной камеральной проверки декларация будет получена, прежде начатая камеральная проверка заканчивается и стартует новая камеральная проверка на основе поданной декларации (п. 6 ст. 6.1, пп. 1, 1.2 ст. 88 НК РФ).

Доходы от отчуждения земли в декларации могут не прописываться и имущественный вычет не заявляться, а декларация — не представляться в случае, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении этого объекта и сумма дохода от его продажи за календарный год не больше установленного размера имущественного вычета. При этом в качестве выручки от продажи учитывается наибольший из двух показателей: доход от продажи, зафиксированный в договоре, или кадастровая цена земли с учетом понижающего коэффициента (ст. 216, п. 2 ст. 214.10, абз. 2 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3, 5 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Декларацию заполняют на основании порядка, утвержденного Приказом ФНС РФ от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@. Для декларирования выручки от продажи земельного участка понадобятся следующие листы декларации 3-НДФЛ (пп. 2.1, 2.2, 2.7, 2.10 указанного порядка):

• титульный лист, разделы 1 и 2, которые обязательны к заполнению всеми налогоплательщиками, представляющими декларацию;
• приложение № 1 — для отражения выручки, полученной от реализации земельного участка;
• приложение № 6 — для расчета имущественного налогового вычета;
• расчет к приложению № 1 налоговой декларации.

Следует учесть, что заполнить декларацию можно при помощи бесплатной программы на сайте ФНС РФ, а также при помощи коротких сценариев в личном кабинете налогоплательщика. 

При продаже дачи или жилого дома с земельным участком, находившимся в собственности меньше установленного предельного периода, имущественный вычет можно получить в отношении выручки от отчуждения дома и выручки от отчуждения земельного участка в целом. Это значит, что совокупный доход от их продажи может быть уменьшен на имущественный вычет в размере, не превышающем 1 млн рублей. Такой вывод можно сделать исходя из п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 141.2 ГК РФ, п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.