Налог при продаже квартиры в 2023 году

Будет платить продавец подоходный налог при реализации квартиры или нет, определяет срок ее нахождения в собственности физлица на момент продажи.

Налоговым кодексом РФ для физических лиц установлено положение, в соответствии с которым они производят исчисление и уплату налога исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению (пп. 2 п. 1 ст. 228). Причем подоходным налогом облагаются как доходы резидента, так и нерезидента, если источником дохода является наше государство.

Освобождаются от обложения налогом доходы, получаемые физлицами от реализации недвижимости, при условии, что она была в собственности налогоплательщика в течение определенного законодателем минимального предельного срока владения и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Общий минимальный предельный срок владения квартирой для освобождения от обложения налогом должен быть не менее 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но законодателем установлены исключения, при которых такой срок составляет всего 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Это касается, в том числе квартиры, полученной по наследству или по договору дарения. При этом существенным условием является факт того, что недвижимость перешла от дарителя или наследодателя члену семьи либо близкому родственнику. Если же квартира находится в собственности менее трех лет, то налог придется платить независимо от основания ее приобретения.

Важно отметить, что не все сроки считаются с момента госрегистрации или перехода права собственности в Росреестре. Действительно, если основанием для приобретения собственности на квартиру являются договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, передачи в порядке приватизации, то срок владения считается с момента госрегистрации.

Но есть исключения из общего правила, вот некоторые из них:

• если собственность перешла по наследству, то срок владения начинает течь с момента ее фактического принятия, то есть с момента смерти наследодателя;
• если квартира находится в новостройке и приобреталась у застройщика по договору участия в долевом строительстве, переуступке по договору долевого участия от юрлица или по договору уступки права требования по договору долевого участия от физлица, то срок владения считается с момента полной оплаты по такому договору. 

Если доходы, полученные от реализации недвижимости, не подлежат освобождению от обложения налогом, у гражданина возникает обязанность исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, сокращенно его называют НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

С какой суммы уплачивают НДФЛ? Для этих целей сумма дохода от продажи квартиры, как правило, устанавливается в соответствии с договором купли-продажи. Она может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных затрат на приобретение проданной недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ, пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговым кодексом РФ по НДФЛ установлено пять налоговых ставок. Доходы, полученные физлицами от реализации недвижимого имущества, облагаются по ставке, предусмотренной п. 1.1 ст. 224 НК РФ и составляющей 13 процентов (п. 6 ст. 210 НК РФ). 

Как мы уже отмечали, сумма дохода от продажи квартиры обычно устанавливается в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости. Если размер дохода от сделки по отчуждению недвижимости окажется меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры, то доход от продажи будет равен величине указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. При этом понижающий коэффициент может быть уменьшен вплоть до нуля региональным законом субъекта РФ (абз. 1 п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

При расчете облагаемого налогом дохода принимается во внимание кадастровая стоимость недвижимости, включенная в Единый государственный реестр недвижимости (сокращенно – ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на отчужденный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, к примеру, было завершено его строительство, то учитывается кадастровая стоимость недвижимости на дату постановки на государственный кадастровый учет (абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Если кадастровая стоимость недвижимости отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января, а для вновь образованных объектов — на момент его постановки на государственный кадастровый учет, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (абз. 2 п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Приведем пример расчета подоходного налога с использованием имущественного вычета. О применении имущественных вычетов подробнее будет рассказано в заключительном разделе нашей статьи «Как уменьшить налог с продажи квартиры».

Гражданин Субботин И.Н. в текущем 2023 году продал квартиру за 5 млн рублей, которая в этом же году перешла ему по наследству. Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 01.01.2023 составляла 7,5 млн рублей. При определении размера налога данный гражданин вправе применить имущественный вычет в размере одного млн рублей.

В данной ситуации налогооблагаемая сумма дохода составит 4,25 млн рублей (7,5 млн рублей x 0,7 — 1 млн рублей). А налог, подлежащий уплате, будет равен 552 500 рублям (4,25 млн рублей x 13 процентов).

Расчет дохода от продажи квартиры с применением понижающего коэффициента отражается в расчете к приложению 1 декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговую службу (абз. 7 п. 2.1, п. 2.10, пп. 15.1, 15.2 порядка, утвержденного Приказом ФНС РФ от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@).

Декларация 3-НДФЛ подается налоговикам по месту учета гражданина в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.

Заполнить декларацию можно на сайте ФНС с помощью бесплатной программы, а также  используя короткие сценарии в личном кабинете налогоплательщика (информация ФНС России).

Подать декларацию в территориальное отделение налоговой службы можно лично или через доверенное лицо, по почте — отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также онлайн в электронной форме, в том числе посредством госуслуг или личного кабинета налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

За несвоевременную подачу декларации для граждан предусмотрен штраф в размере 5 процентов от не уплаченной в срок суммы налога за каждый месяц просрочки сдачи декларации. Однако штраф не может быть больше 30 процентов указанной суммы и меньше 1 тыс. рублей. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при нарушении сроков сдачи декларации на физлицо налагается штраф в размере 1 тыс. рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ, информация ФНС РФ). 

Заплатить НДФЛ необходимо не позднее 15 июля года, следующего за годом реализации квартиры или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ).

По общему правилу за неуплату налога в срок законодателем установлен штраф. В то же время если физлицом не был уплачен НДФЛ в срок, но гражданин его правильно исчислил и представил декларацию, то штраф не налагается, а взыскиваются только пени (пп. 2 — 4 ст. 75, пп. 1, 3 ст. 122 НК РФ, письмо Минфина РФ от 18.10.2017 № 03-11-09/68364). 

Для физлиц — налоговых резидентов нашей страны освобождение от обложения НДФЛ доходов от реализации квартиры находится в зависимости от того, сколько лет такое имущество было в их собственности. Напомним, что в общем порядке налоговым резидентом будет признан человек, фактически находящийся в России не менее 183 календарных дней в течение двенадцати следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

По общему правилу не облагаются подоходным налогом и не декларируются доходы от реализации объектов недвижимости, которыми люди владели не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Минимальный срок владения объектом недвижимости равняется трем годам, если право собственности на этот объект получено:

• в порядке наследования либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Минимальный трехлетний срок владения также установлен для единственного жилья. Жилье является единственным, если на момент госрегистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость у налогоплательщика нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения либо доли в праве собственности на жилое помещение. При этом не учитывается жилье, которое налогоплательщик или его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами.

В остальных случаях для квартиры минимальный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет, если иное не установлено региональным законом субъекта российского государства (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Поэтому гражданину в любом случае не придется уплачивать подоходный налог и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в его собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 — 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

Семьям с детьми государство дало послабление в отношении подоходного налога с продажи квартиры. В частности, освобождаются от НДФЛ в этом случае родители либо усыновители не менее двух детей, не достигших 18 лет, или 24 лет — для обучающихся в образовательных организациях по очной форме. При этом должны быть также выполнены другие условия, установленные п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, которые касаются приобретения в установленный срок иного жилого помещения (доли), его общей площади (кадастровой стоимости), кадастровой стоимости проданного жилого помещения и прочего.

А вот пенсионерам никаких поблажек в этой связи законодателем не предусмотрено. Уплата НДФЛ при продаже недвижимости происходит у этой категории населения на общих основаниях.

Для наглядности приведем два примера.

Пенсионерка Маркова А.В. получила в подарок от внучки квартиру в апреле 2020 года, а в июне 2022 года решила ее продать. Поскольку три года еще не истекли, НДФЛ Марковой А.В. необходимо заплатить.

Пенсионер Давыдов С.К. приватизировал квартиру в феврале 2019 года, а в мае 2022 года ее продал. Подоходный налог Давыдову С.К. платить не придется, так как истек минимальный срок владения три года. 

Если у гражданина нет права на использование указанного выше освобождения от налогообложения, он может по выбору уменьшить свои доходы от реализации квартиры, при условии, что она не использовалось в коммерческой деятельности:

• на сумму имущественного налогового вычета
• на сумму расходов, связанных с приобретением данного недвижимого имущества.

Это право возникает у физлица, если оно является налоговым резидентом нашего государства (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет при реализации квартиры предоставляется в размере одного млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от отчуждения недвижимости на фактически произведенные и подкрепленные документально затраты на приобретение объекта недвижимости, в частности, на проценты по кредиту и на другие расходы при покупке квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Также доходы от реализации квартиры, полученной, в частности, в дар или по наследству, могут быть сокращены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного недвижимого имущества. Кроме того, могут быть учтены для уменьшения подоходного налога расходы дарителя или наследодателя на приобретение квартиры, которые не были учтены им прежде в целях налогообложения (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации жилья, полученного по реновации, зачесть можно расходы на приобретение как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

По общему правилу указанный налоговый вычет гражданин вправе получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором гражданин получил доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, пп. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

При этом доходы от реализации квартиры в декларации могут не указываться и, соответственно, имущественный вычет не заявляться, если налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в отношении такого имущества и сумма доходов от продажи имущества, определенная на основании договора или исходя из кадастровой стоимости, за календарный год не превышает установленного размера имущественного вычета (п. 2 ст. 214.10, абз. 2—3 пп. 1 п. 2, п. 7 ст. 220, абз. 3—5 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Имущество, нажитое мужем и женой во время брака, считается их совместной собственностью, кроме случаев, когда в брачном договоре прописано иное. При реализации квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, размер приобретенного каждым из них дохода и соответствующий ему размер имущественного вычета определяется по договоренности между мужем и женой в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33 СК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо УФНС России по городу Москве от 15.03.2021 № 20-21/035043@).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П, письмо ФНС РФ от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@):

• имущество продается по одному договору купли-продажи как единый объект права общей долевой собственности. В таком случае имущественный вычет распределяется между мужем и женой пропорционально их долям;
• реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В этой ситуации имущественный вычет предоставляется как мужу, так и жене в полном размере;
• продаются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

Пример.

В январе 2020 года супруги Смирновы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В апреле 2023 года они продали квартиру за 5 млн рублей. При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн рублей) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Смирновы распределили его поровну: 500 тыс. рублей мужу и столько же — жене. Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит: (5 млн рублей х ½ — 1 млн рублей x ½) x 13 процентов = 260 тыс. рублей.
При этом и муж, и жена Смирновы должны подать декларации в налоговые инспекции по месту своего учета до 30 апреля 2024 года.