Налог на апартаменты

Апартаменты — это нежилые помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан. Физлицо, приобретающее данный вид недвижимости, не сможет оформить в нем постоянную регистрацию, поскольку такой объект является местом временного пребывания. Несмотря на это, апартаменты пользуются спросом у покупателей. Владение такими помещениями, а также совершение с ними различных сделок возлагает на собственника обязанность по уплате налогов.

Так, гражданин, имеющий в собственности апартаменты, является плательщиком налога на имущество. Поскольку такие помещения не являются жилыми, размер обязательного платежа будет выше, чем при владении квартирой. Налог следует уплачивать один раз в год. Обязанность по его перечислению возникает не ранее даты получения соответствующего уведомления от налогового органа.

Граждане, планирующие продать апартаменты, платят с вырученных денег подоходный налог. Продавец вправе уменьшить сбор, воспользовавшись имущественным вычетом. Поскольку апартаменты не являются жилым помещением, его размер будет ниже, чем, например, при продаже квартиры.

Сдача в аренду нежилого помещения также предполагает уплату налога с полученного дохода. При этом возможно несколько вариантов:

1. Гражданин может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на спецрежим, например, УСН с объектом «Доходы». В данном случае размер сбора составит 6 процентов от вырученных денег;
2. Арендодатель платит с полученной платы НДФЛ в размере 13 процентов как обычное физлицо.

При сдаче внаем апартаментов их собственник не может оформить самозанятость. Это объясняется тем, что данная категория плательщиков не имеет права применять НПД при сдаче в аренду нежилых помещений. 

В целях уплаты налога на имущество физических лиц апартаменты относятся к иным помещениям. Соответственно, ставка сбора будет отличаться от установленной для жилья. Собственник нежилого помещения не вправе рассчитывать на налоговые вычеты, поскольку они применяются только в отношении квартир и комнат. Какие-либо льготы на федеральном уровне по данному виду имущества также не предусмотрены. При этом они могут быть установлены нормативными актами местных властей. Например, законом города Москвы № 51 установлена льгота в виде пониженной ставки налога для апартаментов.

Налоговая база в отношении указанных нежилых помещений определяется как их кадастровая стоимость. Она должна быть внесена в единый госреестр и подлежит применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. При этом порядок исчисления налога на имущество за текущий год имеет особенности. Так, за 2023 год сбор можно заплатить по кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и применяемой с 1 января 2022 года, если она меньше кадастровой стоимости, применяемой с 1 января 2023 года (абз. 2 п. 1 ст. 403 НК РФ). Однако данное правило не работает, если кадастровая стоимость апартаментов увеличилась из-за изменения его характеристик.

Налог на имущество подлежит уплате не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, при условии получения плательщиком сбора уведомления из ИФНС.

Ставки налога на недвижимость устанавливаются нормативными документами местных властей. Они не могут превышать значения, установленные Налоговым кодексом РФ. Размеры ставок отличаются в зависимости от стоимости объектов, места их расположения и назначения (пп. 2, 3 п. 2 ст. 406 НК РФ):

1. Максимум 0,5 процента, если:

— кадастровая стоимость помещения не превышает 300 млн рублей;

— недвижимость не распложена в торговом или административно-деловом центре;

— назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

2. Максимум 2 процента — при несоответствии перечисленным выше условиям.

По общему правилу доход от продажи апартаментов облагается НДФЛ. Ставка сбора зависит от налогового статуса продавца недвижимости:

I. Для резидентов РФ — 13 процентов. Данная категория граждан вправе уменьшить доход от продажи имущества:

— на сумму расходов, которые были понесены при приобретении апартаментов;

— на имущественный вычет, но не более 250 тыс. рублей.

II. Для налоговых нерезидентов РФ — 30 процентов. В отношении доходов указанной категории лиц имущественный вычет не применяется.

Размер НДФЛ зависит от того, определена ли кадастровая стоимость объекта или нет. Если на первое января она не внесена в ЕГРН, налогом облагается сумма, которая указана сторонами в договоре купли-продажи. В противном случае следует придерживаться следующего алгоритма (п. 2 ст. 214.10 НК РФ):

1. Умножить кадастровую стоимость апартаментов на понижающий коэффициент 0,7;
2. Сравнить полученный результат с суммой дохода от продажи, указанной в договоре;
3. Если стоимость объекта по договору оказалась меньше исчисленной величины, налог следует рассчитать с суммы, полученной в п. 1.

Имущественный сбор нужно перечислить не позднее 15 июля следующего года в качестве ЕНП.

Кроме уплаты НДФЛ продавцу необходимо представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ и расчет к приложению 1. Срок подачи документов — не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода от продажи. Декларацию можно представить лично, направить по почте, в электронном виде посредством портала госуслуг либо через МФЦ.

Если гражданин нарушит срок подачи 3-НДФЛ, его могут оштрафовать. Санкция составит 5 процентов от не уплаченного в срок налога за каждый месяц просрочки. При этом штраф не может превышать 30 процентов от данной суммы и быть менее 1 тыс. рублей.

Платить НДФЛ и подавать декларацию не придется, если на момент продажи апартаментов соблюдаются следующие условия:

— срок владения недвижимостью больше установленного законом минимума. Обычно он составляет 5 лет. Если апартаменты были подарены близким родственником или членом семьи гражданина либо перешли к нему по наследству, минимальный срок равен трем годам (пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ);

— помещение не использовалось физлицом в предпринимательской деятельности.

Ставки имущественного налога в Москве утверждены Законом от 19.11.2014 № 51. По общему правилу размер сбора на апартаменты составляет 0,5 процента от кадастровой стоимости объекта.  Если помещение располагается в административно-деловом, офисном или торговом центре, ставка налога — 1,5 процента. Для недвижимости стоимостью более 300 млн рублей, она еще выше — 2 процента от кадастровой стоимости.

Приведем пример расчета имущественного сбора в Москве.

Супругам на праве собственности принадлежат апартаменты площадью 60 кв. метров. Доля мужа – 1/3, доля жены – 2/3. Помещение находится в административно-деловом центре Москвы. Кадастровая стоимость объекта составляет 9 млн рублей.

Льгот в отношении указанной недвижимости нет, вычеты не предусмотрены. Налоговая ставка составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости (пп. «г» п. 4 ст. 1 закона № 51).

Для того чтобы рассчитать сумму налога, которую должен заплатить супруг, необходимо определить налоговую базу, умножив стоимость помещения на его долю в праве собственности: 9 000 000 руб. х 1/3 = 3 000 000 рублей.

Далее нужно рассчитать размер сбора. Он составит: 3 000 000 руб. х 1,5 % = 45 000 рублей.

Для расчета налога, который должна заплатить супруга, также определяем налоговую базу: 9 000 000 руб. х 2/3 = 6 000 000 рублей.

Рассчитаем сумму налога: 6 000 000 руб. х 1,5  % = 90 000 рублей.

Таким, образом, супруги должны заплатить налог на имущество в размере 45 тыс.  и 90 тыс. рублей соответственно.