Может ли самозанятый сдавать помещение в аренду

Самозанятые вправе сдавать в аренду квартиру или другое жилое помещение. Такой вывод следует из толкования пункта 3 ч. 2 ст. 6 Закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Сдавать жилую недвижимость в аренду и платить с этих доходов НПД могут:
• государственные и муниципальные служащие (п. 4 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 10.08.2020 № 03-11-11/69916);
• адвокаты, нотариусы, другие лица, занимающиеся частной практикой (письма Минфина РФ от 08.06.2021 № 03-11-11/44972, от 24.05.2019 № 03-11-11/37596, от 05.02.2021 № 03-11-11/8358);
• лица, работающие по трудовому договору, за исключением случая, если в качестве арендатора выступает работодатель (письмо Минфина РФ от 04.12.2020 № 03-04-06/106180);
• граждане РФ и граждане стран – членов Евразийского экономического союза, не являющиеся налоговыми резидентами РФ (письмо Минфина РФ от 16.10.2020 № 03-11-11/90435);
• лица, сдающие жилье иностранцам (письмо Минфина РФ от 05.09.2019 № 03-11-11/68560);
• лица, не являющиеся собственниками квартиры, например, арендаторы, сдающие жилье в субаренду (письмо Минфина РФ от 09.12.2019 № 03-11-11/95717, письмо УФНС России по городу Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926@).

Если жилье принадлежит супругам на праве совместной собственности, то в качестве самозанятого достаточно зарегистрироваться одному из супругов (письмо ФНС РФ от 26.04.2019 № СД-4-3/8121).

Существует единственное ограничение: под самозанятость не подпадает сдача в аренду жилья своему работодателю или лицу, которое было работодателем в последние два года (п. 8 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС РФ от 03.08.2021 № СД-4-3/10980@).

Зачастую возникает вопрос об уплате НПД с коммунальных платежей за квартиру. С них можно не платить налог, если в договоре указано, что возмещение расходов на оплату коммунальных услуг не входит в арендную плату и размер возмещения зависит от фактического потребления услуг, определенного на основании показаний приборов учета (письмо Минфина РФ от 29.05.2019 № 03-11-09/40094).

Сдача коммерческой недвижимости, то есть нежилых помещений, не подпадает под самозанятость (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 05.03.2021 № 03-11-11/15838).

Выведение нежилых помещений из-под налога на профессиональный доход финансовое ведомство объясняет тем, что предоставление возможности самозанятым сдавать в аренду нежилую недвижимость приведет к росту плательщиков НПД и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы за счет уменьшения сбора НДФЛ (письмо Минфина РФ от 30.11.2020 № 03-11-11/104183).

Чтобы ответить на вопрос, могут ли плательщики НПД сдавать в аренду апартаменты, необходимо определить, к какой категории недвижимости они относятся — к жилой или нежилой. Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). К жилым помещениям относят: (п. 1 ст. 16 ЖК РФ):
• жилой дом;
• часть жилого дома;
• квартиру;
• часть квартиры;
• комнату.

Таким образом, ЖК РФ не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем этот вид недвижимости относят к нежилым помещениям. Следовательно, доход от сдачи их в аренду не подпадает под НПД (письмо Минфина РФ от 07.12.2020 № 03-11-11/106478).

Существуют попытки на законодательном уровне закрепить статус апартаментов как жилых помещений. Например, законопроект № 488847-7 предлагал разделить апартаменты:
• на жилые, которые приравниваются к жилым помещениям;
• нежилые.
В связи с многочисленными замечаниями законопроект был отозван.

В настоящий момент в законодательстве определен правовой статус апартаментов как средства гостиничного размещения. Они отнесены к одной из разновидностей номеров «высшей категории» (п. 6 положения о классификации гостиниц, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860). Остается только ждать, когда законодатели окончательно определят статус апартаментов. Если их внесут в перечень жилых помещений, то самозанятые получат возможность сдавать их внаем.