Минимальный срок владения недвижимостью

Над статьей работали:
Автор: Чистякова Людмила; редактор: Александр Чепенко

Освобождение от НДФЛ доходов физлиц при продаже жилья зависит от того, сколько лет такое имущество было в собственности.
Содержание

1. Минимально предельный срок владения недвижимостью
2. Минимальный срок владения коммерческой недвижимостью
3. Минимальный срок владения недвижимостью при наследовании
4. Минимальный срок владения недвижимостью по ДДУ
5. Минимальный срок владения недвижимостью на единственное жилье
6. Субъекты РФ, снизившие минимальный предельный срок владения недвижимостью

Минимально предельный срок владения недвижимостью

Минимальный срок обладания недвижимостью – это период, по истечении которого собственник может ее продать, не уплачивая при этом НДФЛ.

По НК предусмотрено два периода, которые освобождают собственников от обязанности платить НДФЛ с продажи жилья – 5 лет и 3 года.

Стандартный срок владения жильем – 5 лет.

Сокращенный трехлетний срок владения объектом недвижимости применяется в случае, если квартира:
а) получена в дар от члена семьи,
б) унаследована,
в) приобретена в ренту,
г) досталась в результате приватизации,
д) является единственным жильем.

Правило о сроках владения имуществом касается всех физлиц, в том числе нерезидентов РФ, вне зависимости от даты его приобретения (письмо Минфина РФ от 14.01.2022 № 03-04-05/1257).
Начало отсчета — момент госрегистрации права на жилье по договору купли-продажи или дарения.
Посчитать срок обладания недвижимостью можно следующим образом:

а) если квартира получена по реновации, в срок засчитывается время, в течение которого в собственности была квартира в старом доме;
б) если продается приватизированное жилье, срок считается с даты приватизации.
в) при продаже унаследованной недвижимости отсчет ведется со дня смерти наследодателя.

В случае продажи квартиры, купленной супругами, предельный срок обладания недвижимостью исчисляется с даты госрегистрации:

а) одним из супругов права собственности на жилье — если квартира была куплена супругами за счет их совместных доходов и оформлена в их совместную собственность (п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 СК РФ);
б) права долевой собственности — при покупке жилья в долевую собственность (ст. 131 ГК РФ).

Появились с 2024 года новые правила исчисления предельных сроков владения для целей освобождения от уплаты НДФЛ. Они коснулись налогообложения доходов, полученных от продажи жилья, образованного при разделе или объединении (абз. 7 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

По доходам, полученным от продажи жилого помещения, образованного в результате:

а) раздела, перепланировки или реконструкции исходного объекта, выдела доли из него, в срок нахождения в собственности физлица новых объектов включается период владения исходным жилым помещением;
б) объединения нескольких жилых помещений, срок нахождения в собственности вновь появившегося объекта исчисляется с даты приобретения в собственность последнего из объединенных объектов.

В 2024 году устранили еще один пробел, который приводил к излишней уплате НДФЛ с доходов от продажи жилья.

Речь идет о квартире, купленной за маткапитал, если при ее продаже были выделены детские доли.

На практике доли детям выделяли, как правило, только перед совершением сделки. Это приводило к тому, что срок владения такой жилплощадью исчислялся по-разному:

а) с даты возникновения права собственности на квартиру у одного из супругов;
б) с даты госрегистрации права собственности на долю в квартире у детей.

Срок владения жильем, купленным за счет средств семейного капитала, с 2024 года отсчитывается с даты его приобретения членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата на материнский капитал или его супругом (супругой).

Таким образом, теперь выделение долей детям не приводит к уплате НДФЛ при продаже недвижимости, которая по факту находилось в собственности семьи более предельного срока. Это правило действует в отношении доходов, полученных от сделок с квартирами с начала 2024 года (письмо ФНС РФ от 06.02.2025 № БС-4-11/1107@).

С 2025 года применяются также новые правила уплаты НДФЛ с доходов от продажи земли.
В НК появились особенности освобождения от НДФЛ доходов от продажи земельных участков, образованных в результате раздела, выдела, объединения или перераспределения (абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

В случае образования земельного участка, созданного из частей, срок владения вновь появившимся участком исчисляется с даты возникновения права собственности на последний из исходных объектов.

Данная норма применяется в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.

Отметим, что сроки владения предлагают и дальше корректировать.

К примеру, законопроект № 773682-8 предлагает снижение общего минимального срока с 5 до 3 лет, для приватизированной квартиры — с 3 до 2 лет. При дарении от близкого родственника либо члена семьи, наследовании жилья, продажу без НДФЛ предлагают совершать уже через 1 год.

Минимальный срок владения коммерческой недвижимостью

Одно из условий освобождения от НДФЛ доходов от сделок с недвижимостью — она не должна использоваться в бизнесе.

Если собственник сдавал площади в аренду, предоставлял под производство или для складирования товаров, НДФЛ при их продаже потребуется заплатить в любом случае, независимо от соблюдения условия о сроке владения (письмо Минфина РФ от 31.03.2023 № 03-04-05/28818).

Минимальный срок владения недвижимостью при наследовании

Наследство признается принадлежащим наследнику со дня его открытия, которым является день смерти гражданина, независимо от момента его фактического принятия и госрегистрации права физлица на принятое имущество (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Поэтому для целей исчисления НДФЛ срок владения исчисляется со дня открытия наследства независимо:

а) от времени фактического принятия;
б) даты госрегистрации права наследника на унаследованное имущество.

Это подтвердил Минфин РФ в письмах от 16.12.2024 № 03-04-05/127074, от 25.03.2024 № 03-04-05/26745.

Для наследников предусмотрен сокращенный срок владения — 3 года.

Минимальный срок владения недвижимостью по ДДУ

Определение периода владения при покупке недвижимости по ДДУ также относится к исключениям из общего правила о порядке исчисления срока с даты госрегистрации права собственности.

Минимальный предельный срок владения квартирой, купленной по ДДУ, исчисляется с даты полной оплаты ее цены (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, письмо Минфина РФ от 22.07.2024 № 03-04-05/68440).

Однако когда дом построен, возникают ситуации, при которых метраж объекта оказывается больше, чем планировалось. Владельцу приходится за него доплачивать. Это приводит к тому, что полная оплата состоялась, когда дом уже готов, а не на начальной стадии строительства.

Факт доплаты за квартиру после ввода в эксплуатацию объекта строительства при определении минимального срока владения не учитывается (письма от 29.12.2021 № 03-04-05/107538, от 01.12.2021 № 03-04-05/97402).

При покупке квартиры по ДДУ может быть еще один нюанс: наследование жилья, оформленного по договору участия в долевом строительстве.

В этом случае для расчета срока владения имеет значение факт того, кто произвел полную оплату:

а) если наследодатель — срок исчисляется со дня открытия наследства;
б) если наследник — срок считается по общим правилам. Если наследник полностью оплатил жилье уже после дня открытия наследства, то минимальный предельный срок владения составляет 5 лет и более.

На это обратил внимание Минфин РФ в письме от 12.09.2023 № 03-04-07/87164.

Минимальный срок владения недвижимостью на единственное жилье

Для единственного жилья минимальный срок владения — 3 года.

Для лиц, состоящих в браке, при определении единственного жилья у супруга учитываются объекты недвижимости, если они:

а) совместно нажиты;
б) находятся в собственности физлица и не относятся к совместно нажитым.

Единственное жилье считается таковым, если на дату сделки у продавца нет в собственности, в том числе супружеской, иного жилого помещения или доли в нем.

При этом есть исключение: в расчет не принимается жилье, которое физлицо или его супруг приобрели в течение 90 календарных дней до даты перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение, а также жилье, не являющееся совместно нажитым супругами (абз. 2 пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Субъекты РФ, снизившие минимальный предельный срок владения недвижимостью

Налоговый кодекс предоставляет регионам право снижать минимальный срок владения недвижимостью для целей уплаты НДФЛ (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК).

К примеру, таким правом воспользовались местные власти:

а) Крыма, установив срок 1 год. Льгота касается квартир, жилых домов, комнат, предназначенных для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
б) Севастополя. Они установили срок 3 года для жилья, купленного после 1 января 2028 года. Льгота предоставляется всем резидентам РФ.

Регионы вправе снижать сроки вплоть до ноля для всех или отдельных категорий граждан или объектов недвижимости.

Москва и Санкт-Петербург не воспользовались правом установить свой срок владения жильем для целей НДФЛ.