Лизинг недвижимости

Над статьей работали:
Автор: Ирина Кузнецова; редактор: Александр Чепенко

Если денег на покупку недвижимости в данный момент нет, но бизнес требует расширения, можно приобрести нужное помещение по договору лизинга. Что это такое и чем отличается, к примеру, от покупки в кредит, расскажем в этой статье.

Содержание

1. Лизинг объекта недвижимости
2. Лизинг под залог недвижимости
3. Лизинг жилой недвижимости
4. Лизинг нежилой недвижимости
5. Возвратный лизинг недвижимости

Лизинг объекта недвижимости

Нередко случается, что будущему предпринимателю не хватает средств на приобретение объекта недвижимости, с помощью которого он мог бы начать коммерческую деятельность. Или уже состоявшемуся дельцу хочется увеличить масштабы своего бизнеса, но для этого нужно купить новый объект недвижимости, а денег опять-таки не хватает.

В обоих случаях договор лизинга может стать палочкой-выручалочкой — помочь без разорительных затрат начать или расширить дело, не дожидаясь момента, когда удастся скопить деньги на покупку.

Договор лизинга — это особый вид договора, имеющий много сходного с договором аренды. Кстати, второе название лизинга — финансовая аренда.

Суть его описана в статье 665 ГК РФ и состоит в том, что будущий лизингополучатель указывает лизингодателю, какой именно объект он хотел бы арендовать, а лизингодатель приобретает этот объект в собственность у определенного продавца и передает его лизингополучателю за плату во временное владение и пользование. По истечении определенного времени лизингополучатель вправе выкупить предмет аренды у лизингодателя.

С чисто арендными отношениями лизинговые роднит то, что лизингополучатель приобретает за плату во временное владение и пользование объект (в нашем случае — недвижимости, но это необязательно, может быть и иной объект, к примеру, автотранспортное средство). Однако при этом изначально у лизингодателя этого объекта нет, он вынужден его приобретать за собственные средства и лишь потом передавать в аренду. Кроме того, выбор объекта совершает чаще всего не лизингодатель, а его контрагент (хотя в соответствии с ч. 2 ст. 665 ГК РФ стороны могут предусмотреть и обратное). После окончания срока действия лизинга лизингополучатель вправе выкупить объект, тогда как договор аренды такой возможности не предусматривает.

Договор лизинга всегда заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Существенным условием такого договора является точное определение объекта недвижимости, который будет приобретен и передан в аренду. Если из условий неясно, какое именно здание или помещение интересует лизингополучателя, договор не считается заключенным.

В дополнение к контракту финансовой аренды стороны могут заключить и другие соглашения, права и обязанности по которым вытекают из лизинговых отношений. Имеется в виду, к примеру, договор купли-продажи предмета лизинга или договор залога. Хотя это требование не всегда обязательно. Так, суды полагают, что договор купли-продажи можно и не заключать, если изначально в договоре идет речь о выкупном лизинге (п. 4 обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ от 27.10.2021).

Обслуживание предмета финансовой аренды производит лизингополучатель, и делает он это за свой счет, хотя стороны вправе предусмотреть и иное.

Когда срок действия договора недвижимого имущества закончится, оно должно быть возвращено лизингодателю, если только стороны изначально не договорились о том, что оно будет продано лизингополучателю (п. 4 ст. 17 Закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ).

Лизинг под залог недвижимости

Понятие залога дано в статье 334 ГК РФ. Оно означает, что кредитор имеет право использовать заложенное имущество должника для компенсации собственных расходов или неполученных доходов, которые образовались в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения должником его обязательств по договору. Другими словами, залог — это обеспечительная мера, позволяющая кредитору, что называется, «спать спокойно»: даже если должник не исполнит свои обязательства, можно будет взять свое за счет заложенного имущества.

Применительно к лизингу залог как отдельная мера обеспечения сделки, как правило, не применяется, ведь суть лизинговой аренды уже подразумевает, что кредитор (лизингодатель) может лишить должника (лизингополучателя) предмета лизинга, если тот перестанет вносить платежи или иными способами нарушит условия достигнутых договоренностей.

Однако нельзя сказать, что при любом неисполнении лизингодатель вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований за счет предмета лизинга.

Точно так же, как и при залоге (п. 2 ст. 348 ГК РФ), нельзя обратить взыскание на предмет лизинга, если требования лизингодателя явно меньше, чем стоимость имущества, являющегося таким предметом. Причем «явно меньше» — категория не абстрактная: суды определили точные цифры, что можно считать незначительным требованием по сравнению со стоимостью объекта лизинга. Так, считается, что размер требований лизингодателя несоразмеримо меньше ценности лизингового имущества, если он составляет менее 5 процентов от стоимости такого имущества, а период просрочки платежа либо исполнения другого обязательства лизингополучателем длится менее 3 месяцев (п. 13 обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021).
Помимо указанных факторов, суд вправе учитывать и иные, в частности, как изъятие предмета лизинга может повлиять на возможности лизингополучателя в части исполнения обязательств

Лизинг жилой недвижимости

Чаще всего договор лизинга оформляют на нежилую недвижимость. Однако закон не исключает получение и передачу в лизинг жилья. Ограничения применительно к объектам, которые могут быть переданы в финансовую аренду, установлены ст. 666 ГК РФ, и жилья среди них нет. В лизинг нельзя передать только земельные участки и другие природные объекты. Все остальное может стать предметом финансовой аренды, включая и жилье.

Лизинг жилой недвижимости следует отличать от ипотеки. Вот основные различия между ними:

1) при ипотеке в качестве сторон договора выступают покупатель и банк, а при лизинге ими являются лизинговая фирма и лизингополучатель;
2) после заключения договора ипотеки недвижимость сразу переходит в собственность покупателя, а при лизинге — только после выкупа.

По договору лизинга жилой недвижимости лизинговая компания покупает квартиру и застройщика или банка, а покупатель заселяется в эту квартиру и может ею пользоваться за плату. После того как он выплатит стоимость квартиры, она перейдет в его собственность.

Если обязательства одной из сторон не соблюдаются, договор может быть расторгнут. В этом случае другая сторона вправе потребовать уплаты в ее пользу штрафа и неустойки.

У лизинга жилья есть свои плюсы и минусы. Главный плюс — договориться о заключении соглашения и получении квартиры на условиях лизинга бывает проще, чем взять кредит. К тому же, если лизинговое жилье чем-то не устроит, всегда можно расторгнуть договор и подобрать другой вариант, что невозможно в случае с ипотекой.

Но вопрос в том, выгодна ли такая сделка для физлица: на сайтах лизинговых компаний можно найти калькулятор, позволяющий просчитать процент удорожания недвижимости с учетом лизинговых платежей. Прежде чем оформлять договор, нужно все тщательно просчитать и взвесить, сравнить с ипотекой и определиться, что выгоднее.

Лизинг нежилой недвижимости

Лизинг нежилой недвижимости встречается чаще всего, поскольку данная форма договора типична для предпринимательской деятельности и гораздо реже используется физлицами.

Финансовая аренда нежилого фонда имеет ряд преимуществ. Во-первых, оформить ее довольно просто (особенно в сравнении с тем же кредитом). Лизинговые фирмы не ставят обязательным условием поручительство, не требуют залога и пр. Для получения кредита придется собрать гораздо больше документов, подтверждающих платежеспособность, что делает лизинг еще более привлекательным. Во-вторых, она позволяет при незначительных затратах получить для использования нужное помещение, что очень важно, особенно если учесть традиционно высокие цены на недвижимость. В-третьих, она помогает уменьшить налоговую нагрузку, поскольку для целей исчисления налогов лизинговые платежи считаются расходами.

Как мы уже упоминали, не все объекты недвижимости могут стать предметом финансовой аренды, имеются ограничения. Нужно также отметить, что применительно к объектам недвижимости важно, чтобы они были поставлены на государственный учет в установленном порядке. Если регистрация не состоялась, объект нельзя законно использовать для лизинга.

За пользование недвижимостью лизингополучатель вносит лизинговые платежи, которые включают в себя сумму предоставленного лизингодателем финансирования и вознаграждение за это финансирование. При этом суды отмечают, что нельзя разделять такие платежи на плату за пользование недвижимым имуществом и его выкупную стоимость (п. 1 обзора от 27.10.2021).

Стоит очень внимательно подойти к вопросу условия платежей при заключении договора. К примеру, у лизингодателя появится возможность в одностороннем порядке принимать решение о повышении размера платежа, если в договор включен такой пункт. Так, к примеру, в ходе рассмотрения дела № А56-76092/2022 Арбитражный суд Северо-Западного округа удовлетворил требования истца о взыскания с лизингополучателя недостающей суммы лизинговых платежей. Задолженность образовалась по причине того, что лизингодатель, ссылаясь на условия договора, в одностороннем порядке увеличил размер платежа. Суд установил, что договором истцу действительно было позволено менять сумму платежа в зависимости от колебания курса валют. Истец воспользовался своим правом законно, в связи с чем его требования удовлетворили (Постановление от 19.12.2023 по делу № А56-76092/2022).

Лизингодатель по договору лизинга получает право финансового контроля деятельности лизингополучателя (ст. 38 Закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). Это означает, что он может запрашивать у контрагента информацию относительно той части деятельности, которая касается предмета лизинга. В обязанности лизингополучателя входит предоставление ответов на такие запросы.

Возвратный лизинг недвижимости

Возвратный лизинг — это разновидность финансовой аренды. При такой сделке владелец сначала продает принадлежащую ему недвижимость лизинговой фирме, а потом заключает договор лизинга с ней, делая его предметом только что проданное здание или помещение. Получается, что в такой сделке, в отличие от обычного лизинга (п. 1 ст. 4 Закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ), участвуют всего две стороны: лизингополучатель (он же и продавец) и лизингодатель.

Такой вариант финансовой аренды может пригодиться, если предпринимателю срочно понадобились деньги. Продав свою недвижимость, он их получит, но и права на предмет договора до конца не утратит, так как сможет им пользоваться за плату, а в долгосрочной перспективе у него будет возможность эти права восстановить, выкупив проданную недвижимость.

У этой схемы есть и еще один плюс: уменьшение налогового бремени. Лизинговая фирма тоже не остается без выгод, поскольку получает плату за пользование недвижимым имуществом от его бывшего хозяина.

Возвратный лизинг имеет и свои недостатки. Так, лизингополучатель может навсегда лишиться своего имущества, если перестанет вносить за него лизинговые платежи.

Кроме того, возвратный лизинг может стать причиной дополнительных вопросов от налоговой инспекции, ведь в результате продажи имущества налогооблагаемая база лизингополучателя уменьшается. Последующие платежи делают ее еще меньше, но при этом, по сути, ничего не меняется: предмет лизинга как участвовал в бизнесе, так и продолжает в нем участвовать.
Чтобы претензий у налоговой не возникло, важно соблюдать простые правила:

1) оформлять сделку по реальной (не заниженной) цене;
2) не допускать участия в сделке номинальных компаний;
3) грамотно заключать договоры;
4) не заключать такую сделку с взаимозависимыми компаниями.

Возвратный лизинг возможен в отношении как жилой, так и нежилой недвижимости. Если к такому договору прибегает физическое лицо и продает лизинговой фирме свою квартиру, другие собственники не должны возражать, иначе впоследствии сделку могут признать недействительной.