Льготная ипотека — 2023

Суть льготного ипотечного финансирования – это получение денег под сниженные процентные ставки по кредиту. Размер льготной ставки по ипотеке и иные условия кредитования зависят от того, по какой программе лицо планирует получить деньги.

Однако есть общие условия, характерные для всех льготных ипотечных программ:

– требования к заемщику – достижение совершеннолетия, гражданство РФ;

– покупка квартиры в ипотеку только у застройщика – в строящемся доме по договору ДУ или в новостройке. На вторичку ипотека не распространяется. Кредитование ИЖС и покупки участка под строительство частного дома возможно, но не по всем программам;

– льготные условия финансирования – это пониженные ставки по кредиту. Однако деньги на первоначальный взнос у клиента должны быть сразу;

– получение финансирования не в любом банке, а только в том, который является участником программы. В зависимости от этого различается и комплект документов для оформления договора.

Как правило, ежемесячный платеж по ипотеке состоит:

– из части, погашаемой в счет основного долга;

– процентов, взимаемых банком за пользование кредитными средствами.

Основной долг — это вся сумма, которую физлицо взяло взаймы у банка для покупки жилья. Она разделена на период действия ипотечного кредита и возвращается частями.

Начисленные проценты по ипотеке — это плата банку за право использования кредитных средств. Возвращать долг и выплачивать ипотечные проценты можно разными способами:

– сначала погасить проценты, а возврат основного долга оставить на более поздний срок — такой порядок погашения ипотеки именуется аннуитетным;

– сначала вернуть банку основное «тело» кредита, а затем начисленные на его остаток проценты — это дифференцированный вид платежа.

Банкам выгодна аннуитетная схема, поэтому они выбирают, как правило, именно ее. В этом случае «тело» кредита уменьшается медленнее, сумма начисляемых процентов выше. Но проценты начисляются только на оставшуюся сумму кредита. При этом их сумма уменьшается, если клиент погашает кредит досрочно, поскольку при досрочном возврате денег вся сумма направляется на погашение основного долга. Поскольку многие заемщики используют материнский капитал, военную ипотеку либо меняют квартиру, погашая часть ипотеки деньгами от продажи предыдущего жилья, в этом случае они получают возможность сэкономить на процентах.

У аннуитетного платежа есть и еще одно преимущество для клиента – его размер является фиксированным. Он не изменяется в течение всего срока кредитования. Если заемщик возвращает долг по ипотеке раньше срока, график платежей и сумма ежемесячного платежа при этом пересчитываются.

При дифференцированном графике платежей принцип начисления процентов такой же. Проценты начисляются на остаток основного долга. Но размеры платежей разные – в первой половине срока погашения разница с аннуитетом для такой же суммы общего долга может доходить до 45–50 процентов в зависимости от ставки и срока финансирования.

Банк рассчитывает ипотеку с учетом дохода клиента. Ежемесячный платеж для заемщика должен составлять не более 40–60 процентов от дохода клиента. Если сумма больше, банк снизит размер выдаваемого кредита.

Поэтому при использовании дифференцированного способа погашения платежей заемщики с невысокими доходами могут рассчитывать на меньший объем финансирования, чем получили бы при аннуитетном графике.

В 2023 году действуют разные льготные ипотечные программы.

1. Программа с господдержкой в рамках Решения Правительства РФ от 23.04.2020 № 566. Это такой вид ипотечного финансирования, при котором банки выдают кредиты по сниженной ставке клиентам определенных категорий, а разницу до фактической ставки компенсирует государство.

По этой программе заемщики смогут получить финансирование на следующих условиях:

а) минимальный размер первоначального взноса — 15 процентов от стоимости жилья. Первоначальный взнос может быть оплачен как за счет собственных средств заемщика, так и за счет средств МСК;

б) лимит по кредиту в рамках программы может быть 15 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 30 млн рублей). В то же время по льготной ставке можно получить лишь сумму до 6 или 12 млн рублей, остальная часть может быть предоставлена по ставке на рыночных условиях или в рамках региональной ипотечной программы;

в) возможно получение кредита:

– на покупку квартиры в строящемся доме;

– покупку готового жилья у застройщика;

– строительство частного дома по договору подряда или своими силами;

– покупку земельного участка с дальнейшим строительством дома.

Программа «Льготная ипотека» не распространяется на финансирование приобретения «вторички».

За финансированием можно обращаться до 1 июля 2024 года.

2. Семейная ипотека осуществляется в рамках Постановления Кабмина РФ от 30.12.2017 № 1711. По ней разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам также компенсирует государство.

3. Ипотека для IТ-специалистов – сотрудников IТ-компаний, аккредитованных в Минцифры. Она реализуется по Постановлению Правительства РФ от 30.04.2022 № 805. На поддержу при покупке жилья заемщики смогут рассчитывать до 31 декабря 2024 года.

Льготную ипотеку для IT-специалистов можно оформить в целях приобретения следующих категорий недвижимости:

– квартир в строящихся домах, в том числе по договорам долевого участия;

– готовых квартир от застройщиков;

– индивидуальных жилых домов (в границах малоэтажных жилых комплексов) от застройщика или ИП;

– строительство индивидуального жилого дома по договору подряда;

– покупку земельного участка с дальнейшим строительством индивидуального дома.

Программа «IТ-ипотека» не распространяется на финансирование приобретения «вторички».

С помощью программы льготной ипотеки для сотрудников IТ-компаний рефинансировать действующую ипотеку нельзя. Однако если ипотечный кредит был получен в рамках программы IТ-ипотеки, то его можно рефинансировать в рамках федеральной или региональной программы или на рыночных условиях.

В январе 2023 года условия этой программы обновили (Постановление Правительства РФ от 23.01.2023 № 72). Кабмин упростил условия получения финансирования и снизил требования к зарплате заемщиков. При этом:

– размер зарплаты получателя до вычета НДФЛ уменьшили с 150 до 120 тыс. рублей для городов-миллионников и с 100 до 70 тыс. рублей — для иных территорий. Исключение — Москва, здесь требования к зарплате оставили такими же — не менее 150 тыс. рублей;

– расширили число возможных претендентов на кредит за счет увеличения возрастных рамок. Теперь обратиться за IТ-ипотекой могут заемщики с 18 до 50 лет включительно. До этого требования были с 22 до 44 лет;

– изменили требования к сроку работы в аккредитованной IТ-фирме после оформления кредита. Работать в ней нужно минимум 5 лет. Предыдущие правила предполагали такое трудоустройство на весь срок ипотеки. Если лицо уволилось из IТ-фирмы, льготная ставка сохранится в течение 6 месяцев, а не 3, как было установлено ранее.

Получать льготную IТ-ипотеку по обновленным правилам можно уже с 7 февраля 2023 года.

4. Дальневосточная ипотека действует согласно Постановлению Кабмина РФ от 07.12.2019 № 1609. Получить по ней финансирование заемщики смогут до 31 декабря 2030 года.

Кредит можно получить на следующих условиях:

– максимальная сумма кредита – 6 млн рублей;

– срок кредита – до 20 лет;

– первоначальный взнос – не менее 15 процентов.

В рамках программы кредит можно взять для строительства или приобретения жилья на территории ДФО, на которой ипотечные средства можно направить:

– на покупку жилья в новостройках или в строящихся домах;

– строительство частного дома;

– вторичное жилье в моногородах;

– покупку частного дома или квартиры на вторичном рынке в сельской местности.

Вторичное жилье можно приобрести, только если оно располагается на сельских территориях, в моногородах в ДФО или на территории Магаданской области или Чукотского автономного округа.

Программа распространяется:

– на молодые семьи, если оба супруга не старше 35 лет;

– граждан не старше 35 лет, имеющих детей в возрасте до 19 лет;

– участников программы «Дальневосточный гектар»;

– граждан, переехавших в субъекты ДФО в рамках региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов;

– работников государственных и муниципальных медицинских и образовательных учреждений на территории ДФО, имеющих стаж работы в таких организациях не менее 5 лет;

– вынужденных переселенцев с территорий Украины, ЛНР и ДНР, проживающих на территории ДФО.

К последним четырем категориям не предъявляются требования относительно возраста и семейного положения.

В рамках программы заемщик должен предоставить в банк доказательство регистрации по месту жительства в купленном или построенном жилье в течение 270 дней с момента оформления собственности. Заемщик должен быть зарегистрирован по месту жительства на территории ДФО в течение еще 5 лет.

5. Сельская ипотека. Действие программы сроком не ограничено. При этом Москва, Московская область и Санкт-Петербург в ней не участвуют.

Условия ипотечного финансирования:

– первоначальный взнос – не менее 10 процентов от стоимости жилья (собственные средства или деньги в рамках других программ поддержки);

– максимальная сумма кредита 3 млн рублей для всех регионов, 5 млн рублей — для регионов ДФО, Ленобласти и ЯНАО;

– максимальный срок кредита – до 25 лет.

В рамках программы можно построить дом, а также приобрести частный дом, как на первичном, так и на вторичном рынке. При покупке «вторички» дом должен быть не старше:

– 5 лет на момент заключения кредитного договора при покупке у физического лица;

– 3 лет в случае покупки у ЮЛ или ИП.

Жилье должно располагаться на территории:

– сельского поселения;

– рабочего поселка;

– поселка городского типа;

– небольшого города с населением до 30 тыс. человек. Исключение – территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

Проект «Ипотека-2023» в ближайшее время опять претерпит изменения. Об этом уже объявили в кабмине. Корректировки коснулись льготного финансирования по программам «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «IT-ипотека»:

– по программе «Семейная ипотека» изменения затронут семьи с детьми-инвалидами. При проживании таких семей в местностях, где нет возможности купить новое жилье, такие семья смогут приобретать «вторичку»;

– новшества по программам «Льготная ипотека» и «Дальневосточная ипотека» коснутся лиц, призванных по мобилизации для участия в СВО. Касательно этих лиц в рамках «Льготной ипотеки» приостановят действие правила о предельном сроке госрегистрации прав на индивидуальные дома, а в рамках «Дальневосточной ипотеки» – о предельном сроке регистрации по адресам построенного или купленного жилья.

Еще одно нововведение связано с расширением числа объектов, на приобретение которых можно оформить ипотеку. Участники программ «Льготная ипотеки», «Семейная ипотеки», «Дальневосточная ипотеки» и «IT-ипотека» получат право оформить кредиты на жилье, которое входит в состав имущества закрытых ПИФов. Сделки с такой недвижимостью возможны при условии, что пайщики являются первыми собственниками этих помещений.

До первого июля 2024 года действует «Семейная ипотека» — программа льготного кредитования на покупку жилья . Если в семье в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года появился первый либо последующий ребенок или уже есть двое несовершеннолетних детей, родители смогут рассчитывать на ипотечное кредитование. Если в семье есть ребенок-инвалид, важно, чтобы он родился до 31 декабря 2023 года.

Первоначальный взнос должен составлять не менее 15 процентов от стоимости квартиры. С помощью программы можно рефинансировать кредит, который был получен ранее на приобретение готового жилья или жилья по ДДУ;

Кредитный договор можно оформить до 1 июля 2024 года.

Лимиты по кредиту в рамках программы:

– 15, 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Семейной ипотекой можно воспользоваться:

– для покупки жилья на первичном рынке (квартира или дом от застройщика);

– строительства индивидуального дома;

– покупки земельного участка и строительства на нем индивидуального дома;

– покупки жилья на вторичном рынке в сельском поселении на территории ДФО.

Также полученные деньги можно направить на рефинансирование кредита, полученного ранее на приобретение жилья.

Исключение –  семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, если хотя бы один из них не родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Рефинансировать кредит они не вправе.

Программа действует до 1 июля 2024 года.

Льготные ставки по ипотеке различаются в зависимости от вида программы:

1) по программе льготной ипотеки с господдержкой ставка составляет до 8 процентов годовых. Однако по ставке 8 процентов можно получить лишь сумму до 6 или 12 млн рублей, остальная часть может быть предоставлена по ставке на рыночных условиях или в рамках региональной ипотечной программы;

2) по программе семейного ипотечного финансирования ставка – 6 процентов, для жителей Дальнего востока до 5 процентов при рождении ребенка с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года. По ставке 6 процентов можно получить только сумму до 6 или 12 млн рублей, остальная часть может быть предоставлена по ставке на рыночных условиях или в рамках региональной ипотечной программы;

3) по программе IТ-ипотеки, несмотря на корректировки условий кредитования, внесенные в 2023 году, предельная ставка осталась неизменной — до 5 процентов годовых. В то же время банки нередко дополнительно снижают и эту ставку. При этом на льготных условиях по ставке до 5 процентов годовых предоставляется только сумма кредита до 9 млн рублей в регионах с населением менее 1 млн человек, а для субъектов РФ, численность населения которых больше 1 млн человек – 18 млн рублей. Сумма, превышающая 9 и 18 млн рублей соответственно, может быть получена по льготной ставке в рамках региональной программы или на рыночных условиях;

4) программа «Дальневосточная ипотека» позволяет взять льготный ипотечный кредит по ставке до 2 процентов годовых на весь срок кредитования для приобретения или строительства жилья в одном из регионов Дальнего Востока;

5) программа «Сельская ипотека» позволяет оформить ипотеку по ставке от 0,1 до 3 процентов годовых на весь срок кредитования.

Заемщику важно понять, каким будет его ежемесячный платеж по ипотеке. Только так он сможет оценить свою будущую кредитную нагрузку. Для этого можно воспользоваться стандартными формулами, которые используют банки для расчета аннуитетных либо дифференцированных платежей.

Определить размер месячного аннуитетного платежа по ипотеке можно с помощью формулы: платеж по ипотеке = общая сумма кредита х ежемесячная ставка по кредиту / (1 – (1 + ежемесячная ставка по кредиту) х (1 – общий срок кредитования в месяцах).

Выяснить размер месячного дифференцированного платежа по ипотеке можно с помощью формулы: платеж по ипотеке = (общая сумма кредита / общий срок кредитования в месяцах) + общая сумма кредита х месячная ставка по кредиту.

Заемщик, который сомневается в правильности самостоятельного расчета, может перепроверить себя с помощью онлайн-калькулятора ипотеки. Это удобный инструмент, который поможет быстро и бесплатно произвести все сложные вычисления.

При этом исключен риск ошибки в использовании формулы. Заемщик сразу может посмотреть несколько вариантов расчетов при использовании разных сумм. Например, при меньшем или большем первом взносе, при разном количестве сроке возврата долга и т.д.

При покупке жилья в ипотеку заемщик вправе рассчитывать на два вида вычета:

– имущественный;

– вычет за проценты, уплаченные банку.

Заемщики, купившие жилье с помощью ипотеки, имеют возможность вернуть 13 процентов от суммы уплаченных процентов по кредиту.

В расчет берутся все реально уплаченные проценты, но с ограничением – не более 3 млн рублей. Сумма возврата по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом – это 13 процентов от суммы погашенных процентов. Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. рублей. Выплату лучше оформить ближе к концу срока кредита, так как к этому моменту накопится большая сумма платежей по процентам.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года.

Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет – 13 процентов можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн рублей, вернуть получится 520 тыс. рублей.

В случае ипотеки к общему комплекту документов добавляется еще кредитный договор и справка из банка об удержанных процентах.

За вычетом можно обращаться как к работодателю, так и в ИФНС. Вместе с тем при получении вычетов у налоговиков с 2021 года действует упрощенный механизм возврата денег.

В упрощенном порядке можно получить имущественные вычеты по НДФЛ в сумме фактически произведенных расходов на приобретение недвижимости и уплату процентов по ипотеке. Для этого заемщику не понадобится сдавать 3-НДФЛ и подтверждающие документы, право на вычет подтверждается на основании информации, имеющейся у налоговиков.

Обратиться нужно через ЛК физлица на сайте ФНС. Там заемщик найдет предзаполненное заявление на вычет.

При использовании такого способа сокращаются сроки проверки права на вычет и возврата налога – 1 месяц камеральная налоговая проверка + 15 дней на возврат средств.

Источником данных, подтверждающих право на вычет, станут сведения, которые поступили в распоряжение налоговиков от банка, который участвует в схеме информационного обмена с налоговыми инспекциями.

При покупке готового жилья право на получение вычета возникает у покупателя сразу же, как он оформит квартиру в собственность (то есть при регистрации прав на недвижимость в ЕГРН). Если же речь идет о приобретении жилья в строящемся доме, подать заявление на возмещение можно только после сдачи квартиры в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Средствами, полученными в виде налогового вычета, можно распорядиться по своему усмотрению. Чаще всего их направляют на погашение ипотечного кредита.