Как узнать кадастровую стоимость

Понятие кадастровой стоимости дано в отраслевом законодательстве, его раскрывает абз. 8 ст. 3 Федерального закона об оценочной деятельности от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Этой правовой нормой кадастровой стоимостью признается установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости. Но она может быть определена и вне такой процедуры в следующих случаях (ст. 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ):

• при установлении кадастровой стоимости ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в ЕГРН информации о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в ЕГРН сведений при изменении характеристик объектов недвижимости;
• при оспаривании кадастровой стоимости;
• для исправления ошибок, которые были сделаны при ее формировании.

В общем порядке этот показатель определяется методами массовой оценки. Но может быть установлен и индивидуально для конкретного объекта в соответствии с законодательством, если невозможно использовать указанные методы (ст. 3 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Кадастровая стоимость рассчитывается на основе рыночных и других данных, связанных с экономическими показателями применения объекта недвижимости. При этом не учитываются другие имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает вычисление вероятной суммы типичных для рынка расходов, которые необходимы для покупки объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. Об этом нам говорит как статья 3 Федерального закона о государственной кадастровой оценке от 03.07.2016 № 237-ФЗ, так и Росреестр в п. 2 методических указаний, утвержденных его Приказом от 04.08.2021 № П/0336.

Понятие рыночной стоимости определено законодателем как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки ведут себя разумно, имея все необходимые данные, а на величине цены сделки не отражаются исключительные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора (ст.  3, 4, 9 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Кадастровая и рыночная стоимости недвижимости — это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не тождественна рыночной, но вместе с тем механизм ее определения предполагает, что она должна быть как можно ближе к последней.

Кадастровая стоимость главным образом обусловлена ценовой политикой субъекта РФ. В отличие от рыночной в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики объекта недвижимости, такие как состояние ремонта и сантехники, вид из окна и прочее. В то же время местоположение, год постройки и общее состояние влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.

Возможно изменение кадастровой стоимости недвижимости по годам. Она может увеличиться, если расширилась площадь объекта: сделали пристройку к жилому дому или увеличили размер земельного участка, развитие получила инфраструктура: рядом появились новые социальные объекты, метро, если была сделана реконструкция объекта недвижимости. А может и снизиться, если площадь объекта уменьшилась или он сильно износился. 

Кадастровая стоимость рассчитывается для целей, предусмотренных законодательством РФ (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ), а именно:

• в целях налогообложения. При этом для земельных участков она считается налоговой базой по земельному налогу (п. 1 ст. 390 НК РФ). А для отдельных объектов недвижимости, таких как административно-деловые и торговые центры и помещения в них, — базой по налогу на имущество организаций (п. 2 ст. 375 НК РФ);
• для установления арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности (п. 5 ст. 65 ЗК РФ);
• для определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ).

При этом кадастровая стоимость может быть оспорена либо установлена по заявлению в размере рыночной стоимости в порядке ст. 22, 22.1 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Результаты определения кадастровой цены могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц, в том числе владельцев жилья или земли (ч. 2 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, ч. 1 ст. 22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Основаниями для пересмотра (оспаривания) результатов определения кадастровой цены могут служить (ч. 11 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, ч. 7 ст. 22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ):

• недостоверность данных об объекте недвижимости, примененных при формировании его кадастровой стоимости;
• определение рыночной цены объекта недвижимости на момент, когда была установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора не является обязательным, поэтому заявитель вправе сразу обратиться в суд. Но все же имеет смысл сначала обратиться именно в комиссию и в этом случае (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, ч. 1 ст. 22 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Обратим ваше внимание на то, что кадастровая стоимость не может быть оспорена в связи с ошибками, допущенными при ее определении. Исправление ошибок — это отдельная процедура, которую проводит бюджетное учреждение, рассчитавшее кадастровую стоимость. Для исправления ошибки необходимо представить соответствующее заявление. Кроме того, погрешность может быть исправлена при обращении за разъяснениями о порядке определения кадастровой стоимости. 

Рассмотрим, каким образом и где можно получить сведения о кадастровой стоимости здания, земельного участка, квартиры или другой недвижимости. Ознакомиться с ней можно в одном и том же порядке, одинаковыми способами, независимо от вида недвижимости. Для этого существует несколько вариантов, разберем каждый из них в отдельности.

1. Для наших целей полезно будет посетить сайт Росреестра, на котором есть простые, понятные и удобные сервисы:

• «Публичная кадастровая карта» находится в Интернете по адресу https://pkk.rosreestr.ru/ на сайте Росреестра. Публичная кадастровая карта — это полезный инструмент для получения информации об объектах недвижимости. Она представляет собой онлайн-сервис, содержащий все общедоступные сведения, которые можно получить в режиме реального времени. Доступ к публичной кадастровой карте свободный и бесплатный. При этом отметим, что полученная с помощью этого сервиса информация носит справочный характер. Однако даже в этом случае она может быть полезна. При пользовании данным сервисом можно выбрать любой отображенный на карте объект и ознакомиться с данными о нем, в том числе и с его кадастровой стоимостью;
• «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», этот инструмент расположен по адресу https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online. В сервисе приведена не только кадастровая стоимость земельных участков или объектов капстроительства, но и помещений. Поиск проводится как по номеру объекта недвижимости: кадастровому или условному, так и по его адресу;
• «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки», сервис находится по электронному адресу: https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO. Поиск в нем проводится по кадастровому номеру.

2. Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой цене объекта недвижимости. Из нее можно не только узнать стоимость, но и при необходимости подтвердить ее. Такая выписка выдается бесплатно. Получить ее может не только собственник недвижимости, но и любое другое заинтересованное лицо. Нужно лишь заполнить и подать запрос в бумажном или электронном виде в Роскадастр. В течение трех рабочих дней со дня получения Роскадастром запроса заявителю предоставят выписку из ЕГРН по утвержденной форме. Форма выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости приведена в приложении № 11 к Приказу Росреестра от 04.09.2020 № П/0329. Выписку выдадут тем способом, который был указан в запросе обратившимся человеком. Однако если сведений об объекте в ЕГРН нет, вместо выписки заявитель получит уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений. Такой документ выдадут и в случае, если из запроса невозможно установить, в отношении какого объекта нужна выписка.

3. Через сайт ФНС России по электронному адресу https://www.nalog.gov.ru/ в своем личном кабинете. Описанным способом можно узнать кадастровую стоимость только принадлежащих на праве собственности объектов недвижимости, по которым человек уплачивает налоги.