Как оспорить кадастровую стоимость

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

Не секрет, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может существенно влиять на величину расходов организаций и граждан. От нее напрямую зависит размер налога на имущество, арендная плата. В статье расскажем, как поступить, если есть подозрения, что кадастровая стоимость является завышенной, и затронем вопрос порядка уплаты налога на имущество при ее изменении.
Содержание

1. Каким образом можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости
2. Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии
3. Оспаривание кадастровой стоимости в суде
4. Перерасчет налога на имущество при изменении кадастровой стоимости

Каким образом можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости

У организации «Г» в собственности находится здание площадью 729 кв. метров, расположенное в городе С.

Реализация полномочий по определению кадастровой стоимости (КС) в указанном субъекте (городе федерального значения) возложена на государственной бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (в каждом регионе такое учреждение свое. Далее для удобства будем называть его БУ).

БУ в 2023 году проводило работы по государственной оценке зданий, расположенных в городе С. Результаты закреплены Распоряжением правительства города от 23.11.2023 и внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве дополнительных сведений о здании.

КС здания по итогам таких работ определена в размере 44 574 181,20 рубля. Применяться она стала с 01.01.2024. При расчете БУ использовало методику, утвержденную Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (далее – методика).

По общему правилу КС определяется методом массовой оценки (разд. 7 методики). При таком подходе объекты недвижимости объединяется в группы, подгруппы, которым присваиваются коды. Для каждой группы (подгруппы) строится модель расчета стоимости (п. 3 методики).

Учреждение отнесло здание к группе 4 «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения».

Организация посчитала, что БУ неверно определило группу, к которой относится здание, что повлекло неправильный расчет КС. По ее мнению, здание следует отнести к группе 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений» (код 074).

Какие меры в таком случае должна предпринять организация «Г»?

Подпункты 2, 13 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – закон о ГКО) указывают, что такая ситуация квалифицируется как ошибка в определении КС.

Для того чтобы исправить ее, организация должна обратиться с заявлением в БУ. В документе стоит указать полное наименование заявителя, номер телефона для связи, кадастровый номер здания, а также обоснование наличия ошибки.

Учреждение должно заявление рассмотреть в течение 30 дней и в результате:

— либо согласиться с заявителем и пересчитать КС,
— либо отказать в новом расчете, если наличие ошибки не подтвердится.

Правила представления заявлений об исправлении ошибок в определении КС и порядок их рассмотрения – в статье 21 закона о ГКО.

Форма заявления утверждена Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0286.

Стоит отметить, что за исправлением ошибки в КС в БУ может обратиться любое лицо.
Организация «Г» такой возможностью воспользовалась, однако БУ с доводами о наличии ошибки не согласилось. В таком случае у организации есть право обратиться в суд.

Исходя из изложенного, одним из способов оспорить КС является обращение в БУ с заявлением об исправлении ошибки в ее расчете.

Можно ли оспорить КС, если методика при определении КС соблюдена и нет оснований считать, что в расчете допущена ошибка?

Это возможно, если рассчитанная БУ кадастровая стоимость превышает рыночную.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135).

Несмотря на то что КС должна стремиться к рыночной, в некоторых случаях возникает существенная разница. БУ рассчитывает КС по установленным алгоритмам и не может учесть все индивидуальные особенности объекта вплоть до состояния ремонта, сантехники и вида из окон.

Чтобы приравнять кадастровую стоимость к рыночной, есть две досудебные процедуры. Для этого:

1. Нужно обратиться с заявлением в БУ (по аналогии с заявлением об исправлении ошибок). Учреждение заявление рассмотрит и вынесет вердикт. Порядок регулируется ст. 22.1 закона о ГКО.

Данная процедура применима в тех регионах, которые перешли к порядку установления КС в размере рыночной БУ по заявлению (новый порядок). На сегодняшний день таких регионов большинство, это, в частности:

— Ленинградская область (Постановление правительства области от 11.11.2021 № 713),
— Республика Алтай (Постановление правительства республики от 10.12.2021 № 377);
— Республика Башкортостан (Постановление правительства республики от 07.12.2023 № 713);
— Республика Бурятия (Постановление правительства республики от 26.10.2020 № 648);
— Республика Дагестан (Постановление правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 № 12);
— Республика Крым (Постановление Совета министров республики от 20.01.2023 № 40);
— Алтайский край (Постановление правительства Алтайского края от 29.12.2022 № 533).

2. Нужно обратиться в комиссию по оспариванию результатов КС (далее – комиссия). Порядок регулируется статья 22 закона о ГКО.

Процедура применяется в тех регионах (субъектах), которые не перешли на «заявительный, упрощенный» порядок решения о приравнивании КС к рыночной вопроса через БУ.

Стоит обратить внимание, что для таких регионов установлен срок перехода к «новому порядку» – 01.01.2026. К указанной дате все субъекты РФ должны прийти к порядку установления КС в размере рыночной БУ по заявлению. Статья 22 закона о ГКО о комиссиях с 01.01.2026 перестанет действовать (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

В отличие от процедуры исправления ошибок оспорить КС на основании несоответствия ее рыночной могут только те лица, интересы которых затронуты (п. 1 ст. 22, п. 1 ст. 22.1 закона о ГКО).

Разрешить вопрос об установлении КС равной рыночной можно через суд. Обращаться для этого предварительно в комиссию необязательно.

Подробнее о судебной процедуре расскажем ниже в отдельном разделе статьи.

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии

Итак, регион (субъект РФ) не перешел к переходу определения КС по рыночной стоимости через подачу заявления в БУ. На момент написания статьи это, в частности, такие субъекты РФ, как город Санкт-Петербург, Московская область. Значит, оспаривать кадастровую стоимость придется через комиссию.

Комиссия создается уполномоченным органом субъекта РФ.

Сводную информацию о работе комиссий в РФ можно найти на сайте Росреестра по ссылке:
https://rosreestr.gov.ru/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-rabote-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimo/

Информация о комиссии в Московской области доступна по ссылке:

https://mio.mosreg.ru/deyatelnost/deyatelnost/komissiya-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoi-stoimosti

Обратиться в комиссию с заявлением могут те лица, интересы которых затронуты при определении кадастровой стоимости. К заявлению обязательно прилагается отчет об оценке рыночной стоимости. Он должен быть составлен исключительно в электронном виде (п. «б» п. 2 ст. 6 Федерального закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания через комиссию, применяются с 1 января года, в котором в комиссию подано заявление об оспаривании.

Срок рассмотрения заявления — 30 дней со дня поступления.

Рассмотрим порядок работы комиссии на примере Московской области.

Исходя из поступивших в комиссию заявлений формируется повестка. БУ представляет по каждому вопросу повестки свои пояснения, которые в последующем приобщают к протоколу.
Заседание проводится в формате вебинара и транслируется в сеть Интернет в онлайн-формате.
В ходе заседания оценивают представленные заявителями отчеты об оценке.

Если обнаруживают нарушения оценочного законодательства, заявление о признании кадастровой стоимости в размере рыночной, отклоняется.

Сведения о голосовании и результатах заседания протоколируются.

Пример вердикта, вынесенного комиссией по отчету об оценке:

«Описание объекта оценки в части состояния (износа) вводит в заблуждение и нуждается в уточнении. В разделе «Описание объекта оценки» оценщик характеризует состояние как «неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт» (стр. … отчета). В разделе «Анализ наиболее эффективного использования» состояние характеризуется как «ветхое» (стр. … отчета).
В расчетной части при определении величины износа оценщик исходит из того, что состояние объекта оценки негодное («конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии», стр. … отчета). Нарушение статьи 11 закона № 135-ФЗ, п. 2 ФСО VI.

При определении стоимости в рамках затратного подхода оценщиком ошибочно не учтен НДС в стоимости строительно-монтажных работ и строительных материалов (стр. …. отчета). Нарушение статьи 11 закона № 135-ФЗ, п. 24 ФСО № 7».

Формулировка взята из протокола, размещенного в общем доступе в Интернете на официальном сайте Министерства имущественных отношений Московской области: https://mio.mosreg.ru/deyatelnost/deyatelnost/komissiya-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoi-stoimosti/informaciya-o-zayavleniyakh-podannykh-na-komissiiyu/protokoly-komissii/protokol-zasedaniya-komissii-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatax-opredeleniya-kadastrovoi-stoimosti-pri-ministerstve-imushhestvennyx-otnosenii-moskovskoi-oblasti-ot-18.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Оспаривание кадастровой стоимости в суде производится в порядке, установленном главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости суды понимают предъявление любого требования, если возможным результатом удовлетворения такого требования станет изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Это может быть требовании об оспаривании решения:

— БУ об отказе в исправлении ошибки (ст. 21 закона о ГКО),
— БУ об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (в тех регионах, которые перешли к новому порядку) (ст. 22.1 закона о ГКО);
— комиссии (ст. 22 закона о ГКО).

Либо это могут быть самостоятельные иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной без предварительного обращения в БУ или комиссию.

Требования к форме и содержанию административного искового заявления содержатся в ч. 2 ст. 125, ч. 1 ст. 246 КАС РФ.

Исковое заявление о пересмотре КС подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа (п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ).

В начале статьи нами рассматривалась ситуация, когда организация посчитала неправильным расчет КС здания вследствие неверного отнесения его к группе зданий № 4. Учреждение в исправлении ошибки отказало. Это побудило организацию обратиться в суд.

Суд оценил назначение здания с учетом достоверных сведений о виде разрешенного использования земельного участка «Научно-производственная деятельность», на котором расположено здание. Он указал, что разрешенное использование здания не может вступать в противоречие с характеристиками земельного участка. Разъяснил, что разрешенному использованию участка соответствуют здания, отнесенные к группе № 7 «Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений», как и указывал истец. Выбор БУ группы № 4 является неверным.

Суд обязал БУ повторно рассмотреть заявление организации о пересчете КС.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города С. с выводами суда не согласился, обратился в суд с апелляционной жалобой. Суд апеллянта не поддержал и оставил решение суда первой инстанции без изменения (Решение Севастопольского городского суда от 02.10.2024 по делу № 3а-144/2024, Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27.01.2025 № 66а-35/2025).

Приведем пример рассмотрения судами иска об определении КС в размере рыночной.
У ООО в аренде находился земельный участок. БУ рассчитало КС такого участка в размере 66 967 100 рублей. Общество сочло, что такой расчет значительно превышает рыночную стоимость, которая на основании отчета об оценке должна составлять 43 608 00 рублей. Это послужило основанием для обращения общества в суд с иском об установлении КС в размере рыночной по состоянию на 01.01.2022 на основании отчета об оценке.

Суд оценил статус истца и указал, что, поскольку общество является арендатором, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права как плательщика арендных платежей.
При этом у суда возникли сомнения в достоверности сведений отчета, который представил истец. Дополнительно была назначена экспертиза. Эксперт рассчитал рыночную стоимость в размере 53 466 000 рублей на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2022). Это послужило поводом для частичного удовлетворения требований общества. Кадастровая стоимость установлена судом на 01.01.2022 в сумме, определенной и обоснованной экспертом (Решение Краснодарского краевого суда от 19.02.2024 по делу № 3а-125/2024).

Надо отметить, что исследование экспертом проводится на ретроспективную дату. Состояние объекта оценивается на ту дату, на которую считается утвержденной КС. В этой связи эксперт может не выезжать на место и объект не осматривает. Суды, в свою очередь, не считают указанное обстоятельство основанием сомневаться в выводах эксперта, если его заключение обосновано иными материалами (устоявшее в апелляционной инстанции Решение Самарского областного суда от 17.02.2023 по делу № 3а-194/2023).

Перерасчет налога на имущество при изменении кадастровой стоимости

Налог на имущество физических лиц – местный налог, налоговая база – кадастровая стоимость (п. 1 ст. 403 НК РФ).

Физическим лицам налог на имущество исчисляется налоговым органом на основании сведений, представленных органом регистрации прав.

Налог на имущество организаций – региональный налог. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость или КС (п. 1 ст. 375 НК РФ).

Юридические лица заполняют разделы декларации по налогу на имущество в соответствии с требованиями Приказа ФНС РФ от 24.08.2022 № ЕД-7-21/766@.

При этом российские организации не включают в налоговую декларацию сведения об объектах налогообложения, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (п. 6 ст. 386 НК РФ).

Если в течение налогового периода у объекта изменилась кадастровая стоимость, такое изменение не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах.
Исключение связано с установлением КС в размере рыночной. Тогда сведения о «новой» рыночной кадастровой стоимости учитывают при определении налоговой базы начиная с даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

Если КС скорректирована в течение налогового (отчетного) периода в результате изменения характеристик объекта недвижимости, нужно учитывать следующее.

Авансовые платежи и налог считают в таком случае с применением коэффициента, учитывающего, сколько месяцев в году (квартале) действовала старая кадастровая стоимость, а сколько — новая (пп. 5, 5.1 ст. 382 НК РФ).

Если сведения о новой КС внесли в ЕГРН в период с 1-го по 15-е число месяца, то считается, что в этом месяце действовала уже новая стоимость.

Если сведения внесли в период с 16-го числа и до конца месяца, считается, что в этом месяце действовала старая кадастровая стоимость.

У ООО в собственности здание. Налоговая база = кадастровая стоимость.
Ставка налога – 2 процента.

На первое января кадастровая стоимость здания составляла 24 000 000 рублей. В результате строительных работ увеличилась площадь здания. По результатам изменения характеристик кадастровая стоимость увеличилась до 32 000 000 рублей. Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 11 сентября.

Порядок заполнения иностранными компаниями строк раздела 3 «Сумма налога, исчисленного исходя из определения налоговой базы по кадастровой стоимости» по налогу на имущество организаций при изменении кадастровой стоимости вследствие изменения характеристик установлен в п. 14 порядка заполнения, утвержденного Приказом ФНС РФ от 24.08.2022 № ЕД-7-21/766@.

Если кадастровая стоимость пересмотрена в связи со снижением индекса рынка недвижимости более чем на 30 процентов, новая уменьшенная кадастровая стоимость будет применяться с 1 января года, на который рассчитан указанный индекс (п. 8 ч. 2 ст. 18, ч. 5 ст. 19.1 закона № 237).