Как сделать межевание земельного участка

Межевание земельного участка проводят для установления или восстановления его границ на местности. Также межевание включает в себя работы по закреплению границ участка с помощью межевых знаков, выявлению его местоположения и площади.

Эта процедура может потребоваться, если сведения о границах участка отсутствуют в ЕГРН, не соответствуют требованиям законодательства к описанию их местоположения или при наличии ошибки в их описании. Кроме того, еt проводят при получении гражданами новых земельных участков, купле-продаже, дарении всего или части участка.

В настоящее время термин «межевание» в законодательстве практически не используется. Понятие этой процедуры содержится в инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996 (п. 1.1). Но применяется данный документ только в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо Росземкадастра от 28.02.2003 № АО/54).

В то же время установление границ земельного участка – это востребованная процедура. Поэтому межевание актуально и сейчас, но выполняется с помощью кадастровых работ. Это следует из частей 4, 4.2 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

Самостоятельно провести работы по межеванию участка нельзя. Для этого необходимо иметь лицензию на право осуществления геодезической и картографической деятельности. Обычно межевание земельного участка, то есть кадастровые работы, проводит кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Для выполнения таких работ правообладателю земельного участка нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он работает. При этом кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Поэтому прежде чем подписать договор, лучше проверить это в реестре кадастровых инженеров на официальном сайте Росреестра. В нем приведены сведения обо всех таких специалистах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.

Если подрядчик — компания, в ее штате должно быть не менее двух сотрудников — кадастровых инженеров. Если подрядчик – кадастровый инженер, он должен иметь зарегистрированный статус индивидуального предпринимателя. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы (п. 7 письма Минэкономразвития РФ от 27.05.2019 № 16648-ВА/Д23и).

Если работы будет выполнять кадастровый инженер, работающий в компании по трудовому договору, то заключать с ним договор подряда не требуется (ч. 1.1 ст. 35 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Как правило, межевание – это платная процедура и договором подряда будет предусмотрена цена, которую человек должен оплатить за проведение кадастровых работ. Но собственники земельных участков могут рассчитывать на бесплатное межевание, если в регионе будут проводиться комплексные кадастровые исследования, направленные на уточнение местоположения границ земельных участков, исправление реестровых ошибок и проверку актуальности сведений в ЕГРН. Такое решение принимается муниципалитетом, и рядовые владельцы земли не могут повлиять на то, будет ли в их регионе проводиться бесплатное межевание.

Проведение межевания является обязательной процедурой, если образуется новый земельный участок или уточняются границы уже существующего. Оно проводится с помощью кадастровых работ, по результатам которых должны оформить документы, необходимые для кадастрового учета этого объекта недвижимости. Без них человек не сможет поставить свой участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, ч. 4 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В то же время это правило пока не распространяется на учтенные прежде земельные участки. Сведения о них включительно до 1 марта 2026 года вносятся в ЕГРН и без проведения межевания. После указанной даты не потребуется проводить межевание, только если сведения о таких участках вносятся в ЕГРН на основании заявления уполномоченного органа. Такое заявление представляется в результате выполнения мероприятий по внесению в ЕГРН сведений о выявленных правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости. Это следует из частей 5, 5.1 ст. 69 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Для проведения межевания правообладателю потребуется совершить целый ряд действий.

1. Подготовить документы на землю, как то: свидетельство о праве собственности, постановление администрации о предоставлении участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения и другие документы.

Надо узнать, было ли ранее проведено межевание. Для этого следует запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Делается это через МФЦ или официальный сайт Росреестра. Помимо этого, можно воспользоваться публичной кадастровой картой по электронному адресу https://pkk5.rosreestr.ru/, на которой будет отображаться чертеж земельного участка.

Кроме документов на объект недвижимости, понадобится паспорт правообладателя земельного участка и доверенность на представителя, если от имени собственника будет действовать доверенное лицо.

2. Заключить договор подряда для проведения кадастровых работ. Его подписывают с кадастровым инженером, имеющим статус индивидуального предпринимателя и являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра.

Также подрядчиком может выступать специализированная компания, имеющая в штате кадастрового инженера (ст. 29, ч. 1 ст. 31, ч. 1, 10 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Если межевание проводится в целях образования из одного земельного отрезка новых участков или в целях уточнения его границ, договор подряда может содержать условие об обязанности кадастрового инженера без доверенности представить межевой план в орган регистрации прав (пп. 1, 2 ч. 2.1 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

3. Провести кадастровые работы по межеванию. Выполняются они кадастровым инженером и включают в себя целый ряд действий:

• сбор и изучение сведений о земельном участке, в том числе из предоставленных заказчиком документов на землю, а также имеющихся геодезических данных по участку и адресов соседних земельных участков;
• подготовку проекта межевания (или технического проекта), который должен соответствовать заданию на межевание;
• обязательное уведомление соседей по участку, поскольку их права могут быть затронуты проводимой процедурой;
• выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, условная линия раздела между территориями определяется по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;
• геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;
• точное определение площади земельного участка;
• чертеж земельного участка со всеми его границами;
• подготовку межевого плана.

Срок выполнения кадастровых работ по межеванию земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, не должен превышать трех рабочих дней. Сюда не входит срок, необходимый для согласования местоположения границ земельного участка (ч. 7.1, 7.2 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Отметим, что согласование границ землевладения является необходимой процедурой, если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания его границ и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если местоположение отдельных границ участка совпадает со внешними границами природных или искусственных объектов, то в межевом плане указывают сведения о таких объектах. При этом данные о таких объектах должны содержаться в использованных при выполнении кадастровых работ картографических материалах (п. 46 требований к подготовке межевого плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).

Если границы участка уточняются, то для определения их местоположения используют сведения, которые содержатся в документах о праве на земельный участок (за исключением выписки из ЕГРН), при их отсутствии — в документах о границах участка при его образовании (ч. 1.1 ст. 43 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 24 требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).

Выписку из ЕГРН при уточнении границ допускается использовать, когда (п. 24 требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592):

• в ней есть описание местоположения границ участка, в отношении которого проводятся работы, и (или) смежного участка (участков) и оно не соответствует установленным ч. 13 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ требованиям к такому описанию;
• она выдана в отношении смежного участка, описание местоположения границ которого соответствует таким требованиям.

Границы земельного участка могут быть установлены и по его фактическому пользованию. Это возможно при отсутствии в документах сведений о местоположении границ. В этом случае их определяют в соответствии с границами, которые существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). То есть границы земельного участка будут установлены по его фактическому использованию. В качестве документов, подтверждающих существование границ земельных участков на местности 15 лет и более, допускается использовать землеустроительную документацию, содержащуюся в госфонде данных, полученных в результате проведения землеустройства. При этом координаты характерных точек границ в случае применения фотограмметрического или картометрического метода определяют с использованием актуального в период выполнения кадастровых работ картографического материала (п. 24 требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).

Определение площади земельного участка напрямую зависит от местоположения его границ, так как этот показатель является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ участка на горизонтальную плоскость. В основном ее вычисляют аналитическим методом по координатам межевых знаков (ч. 9 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 11.1 инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996).

4. Изготовить итоговую документацию — межевой план, который подготавливает в форме электронного документа и подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью кадастровый инженер, подготовивший такой план.

Если это предусмотрено договором подряда, межевой план также может быть подготовлен в форме документа на бумажном носителе, который тоже заверяется подписью и печатью подготовившего его кадастрового инженера (ч. 12 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

5. Представить в Росреестр готовые документы для кадастрового учета земельного участка и регистрации права собственности.

Это необходимо сделать заказчику, если договором подряда право на представление в Росреестр межевого плана не предоставлено кадастровому инженеру (пп. 1, 2 ч. 2.1 ст. 36 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов:

• непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ. Перечень подразделений и МФЦ размещен на сайте Росреестра, место обращения не зависит от дислокации объекта недвижимости. В Москве и Подмосковье прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;

• при выездном приеме;
• через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении о государственном кадастровом учете или госрегистрации прав;
• в форме электронных документов через Интернет, например, посредством официального сайта Росреестра, в том числе через личный кабинет, размещенный на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА). При образовании земельных участков заявление, представляемое через личный кабинет, может быть подписано простой электронной подписью.

К заявлению о государственном кадастровом учете и госрегистрации права, которое представляется в форме документа на бумажном носителе, межевой план прилагается на электронном носителе информации (например, на оптическом компакт-диске, USB-накопителе). Если это указано в заявлении, электронный носитель информации возвращается заявителю.

В случае если межевой план помещен на временное хранение в электронное хранилище, то при представлении заявления и прилагаемых к нему документов заявитель вправе указать идентифицирующий номер межевого плана, не представляя его вместе с заявлением (ч. 4 ст. 20 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 5 приложения № 1 к приказу Росреестра № П/0509).

За государственную регистрацию права собственности уплачивается госпошлина (ст. 17 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). При регистрации прав физлица на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства ее размер равен 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 приложения № 1 к приказу Росреестра № П/0509, информация Росреестра от 26.07.2017, от 17.10.2017).

Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно и через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ, пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 № 1376).

6. Получить документы после кадастрового учета и государственной регистрации. Срок постановки на кадастровый учет и госрегистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов. В отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, этот срок составляет 3 рабочих дня. Если заявление было подано через МФЦ, то срок рассмотрения заявления составит соответственно 12 или 5 рабочих дней (пп. 5, 6, 8.4, 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов. Однако если на момент представления заявления в системе отсутствует информация об уплате госпошлины и документ о ее уплате не был представлен, течение срока госрегистрации начинается с момента получения органом регистрации прав данных об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги заявитель может получать уведомления на электронную почту или на номер мобильного телефона. Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе оказания услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения.

Проведенные государственный кадастровый учет и госрегистрация удостоверяются выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена заявителю в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В результате межевания земельного участка составляется межевой план. На основании него участок можно поставить на кадастровый учет или уточнить его границы (ст. 37 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Как выглядит межевой план можно узнать, заглянув в приложение №1 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 № П/0592, где приведена его форма.

Он состоит из следующих частей (ч. 5 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• графической. В этой части отражаются сведения кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН о земельном участке. Указываются границы образуемого участка, или границы части участка, или уточняемые границы, а также проходы либо проезды от участков общего пользования, в том числе в случае, если такой доступ обеспечивается путем установления сервитута (ч. 6 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• текстовой. Эта часть включает данные о земельном участке, которые вносятся в ЕГРН. В частности, указываются пункты государственной геодезической сети или геодезических сетей специального назначения. В установленном случае прилагается акт согласования местоположения границ (ч. 7 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Требования к подготовке межевого плана и состав включаемых в него сведений приведены в приложении № 2 к Приказу Росреестра от 14.12.2021 № П/0592.

План составляется по итогам выполнения кадастровых работ, которые проводит кадастровый инженер (ст. 37 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Поэтому правообладателю участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он работает, и заключить договор подряда (ч. 1 ст. 35 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Межевой план подготавливается в электронном виде. Он подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, который его подготовил. Для кадастрового учета план представляют исключительно в электронном виде. Кадастровый инженер может поместить документ на временное хранение в электронное хранилище. В этом случае в заявлении о кадастровом учете нужно указать только идентифицирующий номер, представлять непосредственно план не нужно (ч. 3, 4 ст. 20, ч. 4 ст. 21, ч. 12 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если дополнительно потребуется план в бумажном виде, то условие об этом необходимо предусмотреть в договоре подряда. В этом случае кадастровый инженер должен его подписать и поставить свою печать (ч. 12 ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и госрегистрации прав на недвижимое имущество до 18.03.2023 включительно можно представить межевые планы, подготовленные и подписанные УКЭП кадастрового инженера, в соответствии с формой и требованиями, которые действовали ранее, до вступления в силу Приказа Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 (п. 2 Приказа Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).