Как оспорить ренту

О том, что из себя представляет договор ренты, в каких случаях его можно признать недействительным и оспорить и какая судебная практика сложилась по данному вопросу — изложено в данной статье.

Над статьей работали:
Автор: Лилия Новикова; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. Что такое договор ренты
2. Можно ли оспорить договор ренты
3. Основания для признания договора ренты недействительным
4. Судебная практика

Что такое договор ренты

Это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество. Плательщик ренты обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму или содержать рентополучателя иным образом.

Различают следующие виды ренты:
• постоянная — выплаты  производятся бессрочно;
• пожизненная — выплаты будут производиться до смерти рентополучателя;
• пожизненное содержание с иждивением — помимо оплаты ренты ее плательщик будет обеспечивать получателя ренты всем необходимым. Это может быть покупка продуктов, медицинское обслуживание, предоставление жилья и прочее.

Получать пожизненную ренту могут исключительно граждане. Право получения ренты не передается наследникам, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя.
Постоянную ренту, помимо граждан, могут получать еще и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Право на получение такой ренты может переходить по наследству (ст. 589 ГК РФ).

Имущество по такому договору может передаваться как бесплатно, так и за плату. В последнем случае плательщик, помимо периодических платежей, должен оплатить рентополучателю сумму, определенную соглашением (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В случае бесплатной передачи имущества к отношениям сторон по передаче имущества будут применяться нормы, регулирующие заключение договора дарения. Если имущество передается на возмездной основе, в части передачи и оплаты будут применяться нормы, применяемые к договору купли-продажи.

Получатель ренты имеет право залога на имущество, переданное по договору, то есть право собственности будет обременено. Кроме того, если плательщик ренты продаст такое имущество, обязанность выплачивать рентные платежи перейдет к новому собственнику.
Договор составляется письменно и должен быть заверен нотариусом (ст. 584 ГК РФ).

Существенными условиями такого договора являются:

• предмет;
• размер платежей.

Если заключается договор пожизненного содержания с иждивением, необходимо указать, какие именно услуги будет оказывать плательщик. Можно также прописать, что плательщик обязан оплатить ритуальные услуги после смерти рентополучателя.

Если соглашение предусматривает передачу под выплату ренты определенной суммы или другого движимого имущества, должна быть установлена обязанность рентодателя предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Если имущество передается на возмездной основе, обязательно надо указать размер оплаты и срок ее выплаты. Также необходимо предусмотреть ответственность за просрочку внесения платы.

После подписания сторонами договора и его удостоверения нотариус передает необходимые документы в Росреестр, и происходит регистрация права собственности на плательщика ренты.

После регистрации прав на имущество за новым собственником у него появляется обязанность оплачивать налоги на это имущество и нести иные расходы на его содержание.

Можно ли оспорить договор ренты

Оспорить договор могут как стороны этого соглашения, так и их наследники. Иногда сделать это могут и третьи лица, если договором были нарушены их законные права.

Кроме этого, договор можно расторгнуть. Это возможно и по соглашению сторон, и в судебном порядке, если стороны не смогли договориться. Установлены следующие основания:
• плательщик ренты нарушает условия договора. Выражаться это может в несвоевременном внесении платежей, внесении платежей в меньшей сумме;
• рентодатель нарушает обязательства, возложенные на него соглашением. Это может быть, например, невыполнение условий о покупке продуктов для рентополучателя;
• имущество, переданное по договору, повреждено или уничтожено.

Требовать расторжения на первых двух основаниях может только получатель ренты. По последнему же основанию требование может заявить плательщик ренты.

Если стороны расторгают договор по обоюдному согласию, необходимо составить письменное соглашение, которое должен заверить нотариус. Если одна из сторон не согласна с условиями расторжения договора, спор будет рассматриваться судом.

Основания для признания договора ренты недействительным

Основаниями признания договора недействительным могут быть:
• составление с нарушением закона;
• заключение лицом договора под влиянием угроз, насилия или обмана;
• недееспособность стороны соглашения;
• сделка является мнимой или притворной. Это так называемые сделки с пороком воли. Мнимой признается сделка, которая совершена сторонами для вида, без намерения создать правовые последствия. Притворной считается сделка, совершаемая для прикрытия другой сделки;
• заключение сделки происходило под влиянием существенного заблуждения, которое должно быть настолько существенным, что сторона не заключила бы договор, если понимала бы действительное положение дел.

Заблуждение будет признано существенным, если:

• была совершена очевидная описка, опечатка;
• у стороны были заблуждения относительно предмета договора, его качеств;
• сторона неправильно оценивает природу сделки;
• есть заблуждение в отношении лица, с которым заключается сделка;
• сторона заблуждается отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку;
• сделка является кабальной (то есть на условиях, явно невыгодных для стороны).

Судебная практика

К спорам о признании договора ренты недействительным применяется общий срок исковой давности: три года для ничтожных сделок и один год — для оспоримых.
Однако часто встает вопрос о начале течения такого срока. При решении данного вопроса суд оценивает все обстоятельства спора.
Если сделка была ничтожной, течение срока начинается со дня начала ее исполнения. Если иск подает лицо, которые не являлось стороной сделки, течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Для начала течения срока исковой давности достаточно исполнения сделки хотя бы одной из сторон (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2019 по делу № 33-12151/2019). Срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать десять лет.

Если сделка оспоримая, течение срока начинается:
• с момента прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка;
• со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2018 № 33-32386/2018). Примером является решение, где суд посчитал пропущенным срок исковой давности. Судом было указано, что истец знал о нарушении своего права с момента допроса в качестве свидетеля в другом процессе. На этом заседании рассматривался вопрос недействительности договора ренты. Истцу было известно о нарушенном праве, но он в течение года не обратился с иском (Определение Московского городского суда от 06.04.2016 № 4г-3975/2016).

Суд откажет в удовлетворении иска, если срок был пропущен (Определение Московского городского суда от 26.09.2019 № 4г-12406/2019, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.09.2019 по делу № 33-41667/2019, от 06.02.2019 по делу № 33-3861/2019).
Подавать иск о признании договора ренты недействительным нужно по местонахождению объекта недвижимости, который является предметом спора ( Апелляционное определение Московского городского суда от 24.01.2019 по делу № 33-2837/2019).

Основные требования, которые заявляются в суд — о признании договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания с иждивением недействительным.

Дополнительными требованиями чаще всего являются:

• признание недействительной госрегистрации права собственности на недвижимое имущество на имя ответчика и об аннулировании записи о регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя ответчика;
• истребование квартиры из чужого незаконного владения;
• признание недействительным соглашения о выкупе ренты;
• признание ответчика, не приобретшим право пользования жилым помещением, переданным по договору ренты.

Наследники получателя ренты могут заявлять следующие требования:

• о включении переданного по договору ренты недвижимого имущества в наследственную массу; 
• о признании за наследником права собственности на это имущество в порядке наследования;
• о прекращении права собственности плательщика ренты на недвижимое имущество и о признании права собственности на это имущество за наследником;
• об установлении факта родственных отношений;
• об установлении факта принятия наследства.

Часто в обоснование своей позиции истцы заявляют, что получатель ренты не мог понимать значение своих действий ввиду состояния здоровья, возраста, неграмотности и прочее. Нужно учитывать, что суды признают, что наличие хронического заболевания у лица, не свидетельствует о том, что оно не понимает значение своих действий (Апелляционное определение Московского городского суда от 04.07.2019 по делу № 33-30145/2019).

В другом споре ответчики склонили к подписанию договора пожилого человека, который не имел специальных познаний и не мог правильно оценить суть договора. Спорная квартира была единственным жильем мужчины, и он обратился в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве. Суд встал на сторону мужчины, несмотря на то, что все условия сделки были изложены в полном объеме и оглашены нотариусом в момент подписания (Определение Московского городского суда от 13.11.2019 № 4г-13089/2019).

Еще одним примером является дело, где получатель ренты посмертно был признан психически нездоровым и не мог отдавать отчет своим действиям. На основании заключения посмертной судебно-медицинской экспертизы сделка была признана недействительной, и спорную квартиру включили в наследство (Определение Московского городского суда от 18.09.2019 № 4г-11530/2019).

Есть практика решений в пользу ответчика. Суд отказал в признании договора пожизненной ренты недействительным, так как проведенная посмертно судебно-медицинская экспертиза не дала ответа на вопрос, мог ли умерший отдавать отчет своим действиям. Кроме того, есть неотмененное завещание, в котором умерший выразил свою волю передать имущество ответчику (Определение Московского городского суда от 10.07.2019 № 4г-7954/2019 по делу № 02-187/18).

Чаще всего такие иски подают наследники получателя ренты (Определение Московского городского суда от 17.07.2019 № 4г-9092/2019, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2019 по делу № 33-20592/2019, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2020 по делу № 88-333/2020, Определение Московского городского суда от 18.09.2019 № 4г-11530/2019) . Может иск подать и получатель ренты (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2020 № 33-883/2020).

Ответчиком по иску будет плательщик ренты. Это может быть как физическое лицо (Определение Московского городского суда от 10.07.2019 № 4г-7954/2019 по делу № 02-187/18), так и юридическое, которое занимается заключением и сопровождением договоров ренты (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2019 по делу № 33-34639/2019).

Если имущество было продано плательщиком ренты третьему лицу, такое лицо будет заявлено в качестве второго ответчика (Апелляционные определения Московского городского суда от 12.08.2019 по делу № 33-28825/2019, от 24.10.2016 по делу № 33-42508/2016).

Нередко в качестве основания для признания договора недействительным указывается влияние существенного заблуждения. Заявляется такой иск, как правило, получателем ренты или его наследниками (Определение Московского городского суда от 13.11.2019 № 4г-13089/2019). В качестве обоснования требований указывают на заблуждение относительно существа сделки, что сторона имела неверное представление об обязательствах по ней.

Оспорить договор ренты можно как недействительную сделку, совершенную под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Заявление подобных требований только на основании ст. 179 ГК РФ происходит редко. Часто истцы ссылаются дополнительно на ст. 168, 169, 170, 177, 178 ГК РФ (Апелляционные определения Московского городского суда от 04.07.2019 по делу № 33-30145/2019, от 14.12.2018 по делу № 33-54096/2018).

Если же в качестве основания указана только статья 179 ТК РФ, чаще всего ссылаются именно на обман стороны сделки (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2018 по делу № 33-39124/2018) или на кабальность сделки (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.02.2016 по делу № 33-4344/2016).

Предъявить требование о признании договора ренты недействительным можно, если по нему была передана квартира, которая находится в совместной собственности и согласия сособственника на совершение сделки не было (Определение Московского городского суда от 04.07.2018 № 4г-7751/2018).

Получателем ренты может быть заявлено требование о выплате морального вреда. Однако суды чаще всего отказывают в удовлетворении таких требований. Обоснованием является то, что не были нарушены неимущественные права истца, не представлены доказательства физических и нравственных страданий стороны (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2015 по делу № 33-11283/15, Определение Московского городского суда от 12.03.2018 № 4г-3293/2018). Отказать могут, даже если договор был признан недействительным.

В судебной практике сложился подход, согласно которому суды отказываются расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением по иску наследника получателя ренты, ссылаясь на то, что наследник не является стороной договора, а получатель ренты при жизни не обращался в суд с требованием о расторжении договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2019 по делу № 33-20835/2019).

В таких случаях суды дают разъяснения о том, что иск о расторжении договора, предусматривающего иждивение, может быть предъявлен только получателем содержания. Процессуальное правопреемство по делам данной категории допустимо, если при жизни получатель ренты обращался в суд с иском, его наследники могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют (Определение ВС РФ от 22.08.2017 № 18-КГ17-107, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.05.2019 по делу № 33-20835/2019, от 18.04.2018 по делу № 33-17396/2018). Это обусловлено неразрывной связью обязанности выплаты содержания с личностью получателя ренты. После его смерти обязательство прекращается.

Возможно предъявление встречного иска плательщиком ренты. Могут быть заявлены требования:
• предоставить доступ в квартиру и передать ключи от нее;
• предоставить договор с организацией, обслуживающей охранную сигнализацию;
• принимать исполнение от плательщика ренты по договору с условием об иждивении (Определения Московского городского суда от 13.05.2019 № 4г-5447/2019 по делу № 2-848/17, от 19.11.2018 № 4г-12417/2018 по делу № 2-5126/17);
• не чинить препятствия в пользовании жилым помещением или осуществлении ремонта квартиры (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2018 по делу № 33-46476/2018).

Есть пример спора, где было заявлено встречное исковое требование о внесении изменений в договор. Истцы по встречному иску просили указать их в качестве солидарных плательщиков ренты и закрепить за каждым право собственности на 1/2 доли в квартире. Суд отказал в удовлетворении встречного иска (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.02.2017 по делу № 33-6823/2017).