Как оформить гараж в собственность

Зарегистрировать право собственности на гараж в кооперативе можно, если гаражный комплекс был принят в эксплуатацию. Члены гаражных кооперативов приобретают право собственности на гаражи, когда полностью внесут свои паевые взносы (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 7 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 22.07.2020).

Регистрация прав собственности граждан на гаражи при определенных условиях возможна в упрощенном порядке, который получил название «гаражная амнистия» (ч. 23, 25 ст. 70 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Для регистрации права собственности на гараж в общем порядке потребуется совершить ряд действий.

1. Получить у председателя кооператива справки:

• о выплаченном пае;
• о членстве в ГСК.

Справки должны быть подписаны председателем кооператива и главным бухгалтером. Указать информацию о членстве и выплате пая можно сразу в одном документе.

2. Обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект недвижимости. Для этого понадобится представить (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• заявление;
• справку о выплаченном пае;
• справку о членстве в ГСК;
• документ, удостоверяющий личность, а для представителя — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия.

Заявление и необходимые документы можно представить:

• лично в ППК «Роскадастр» или через МФЦ, фигурирующий в списках на сайтах Росреестра и ППК «Роскадастр», независимо от места нахождения гаража. В столице и Подмосковье прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ;
• в форме электронных документов через Интернет. Сделать это можно с помощью личного кабинета, размещенного на официальном сайте Росреестра, используя Единую систему идентификации и аутентификации (ЕСИА);
• через нотариуса, если им засвидетельствована подлинность подписи на заявлении.

За регистрацию права собственности придется заплатить госпошлину 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется, но заявитель вправе сделать это по собственной инициативе, чтобы избежать проволочек. Уплатить госпошлину можно и через МФЦ.

3. Получить выписку из ЕГРН по окончании государственной регистрации (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Отметим, что госрегистрация прав может быть приостановлена по причинам, указанным в ст. 26 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такое случается, если не был представлен полный комплект необходимых документов или бумаги подписаны неправомочными лицами. Если на протяжении срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие проведению процедуры, человеку будет отказано в регистрации (ч. 1 ст. 27 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В случае приостановления, а также последующего отказа в регистрации прав заявителю направят мотивированное уведомление с указанием причин приостановления или отказа (пп. 2, 3 ч. 4 ст. 29 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, пп. 2, 3 порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 16.03.2016 № 137). И приостановление, и последующий отказ в госрегистрации можно оспорить в судебном порядке.
4. Став собственником гаража в ГСК, гражданин вправе приобрести в собственность за плату находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок под данным объектом. Для этого нужно обратиться с заявлением в уполномоченный исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления (ст. 39.2, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 1, 2 ст. 39.14, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Если гараж расположен на неделимом земельном участке, и на таком участке расположены несколько гаражей, принадлежащих разным лицам на праве частной собственности, земля предоставляется в общую долевую собственность этих лиц (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Выше приведен общий порядок оформления гаража в собственность. Однако если такой объект недвижимости возведен включительно до 29 декабря 2004 года, то при определенных условиях до начала осени 2026 года можно приобрести земельный участок под этим гаражом в собственность бесплатно (ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, ст. 1 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ). Об этом мы поговорим в отдельном разделе нашего материала.

Документы, которые потребуются для регистрации гаража в общем порядке, перечислены в статьях 14, 18 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ:

• заявление о госрегистрации;
• документы из кооператива о том, что гражданин является его членом и целиком оплатил паевой взнос;
• документ, удостоверяющий личность заявителя.

Если документы на госрегистрацию будет подавать представитель, то помимо его паспорта потребуется нотариальная доверенность, на основании которой он представляет интересы гражданина.

Если гараж оформляется по амнистии, могут потребоваться следующие бумаги:

1. Заявление о предварительном согласовании предоставления участка под имеющимся гаражом или заявление о предоставлении такого участка. В документе надо отдельно отметить, что объект построен до 29 декабря 2004 года.
2. Любой документ, подтверждающий факт законного владения гаражом. Это может быть (пп. 4—6, 8, 11 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ):

• решение органа власти, в том числе многолетней давности, подтверждающее, что прежде физлицу был предоставлен земельный участок под гаражом;
• решение колхоза, завода, фабрики или другой организации о выделении гаража человеку;
• решение общего собрания гаражного кооператива, устанавливающее распределение гаража в пользу конкретного человека;
• справка или другой документ о выплате пая в гаражном кооперативе.

Если перечисленных бумаг не найдется, то приложить можно:

• старый технический паспорт на гараж, который завели при его технической инвентаризации;
• соглашение о подключении гаража к электрическим или прочим инженерным коммуникациям;
• договор и квитанции об оплате коммунальных услуг;
• документы о наследстве, если гараж принадлежал раньше наследодателю;

3. Технический план гаража. За ним потребуется обратиться к кадастровому инженеру;
4. Проект межевания земельного участка под гаражом. Если участок не поставлен на кадастровый учет, такого проекта у гражданина не будет.

Наименование гаражной амнистии получила процедура, призванная упростить порядок оформления собственности на гараж и землю под ним. Она применяется, если гаражи отвечают сразу нескольким требованиям (п. 2, 12 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ):

• были построены до 29 декабря 2004 года включительно. После этой даты в силу вступил Градостроительный кодекс РФ, и гаражи, возведенные позднее, уже регистрировали;
• не признаны в установленном порядке самовольной постройкой, предназначенной к сносу;
• расположены на государственной или муниципальной земле;
• являются капитальной постройкой, в том числе в составе гаражного кооператива. То есть строение неразрывно связано с землей – у него есть фундамент и стены. Гараж может быть как отдельно стоящий, так и иметь общие стены и крышу с другими объектами в одном ряду.

Не подпадают под гаражную амнистию так называемые ракушки, самовольные и стихийные постройки, подземные гаражи в многоэтажных домах и офисных комплексах, а также пристройки к другим объектам недвижимости: к магазину или автомойке (пп. 12, 18 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 №137-ФЗ).

Если гараж соответствует всем описанным требованиям, то при соблюдении определенных условий до начала осени 2026-го можно бесплатно приобрести право собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок под таким гаражом. Такой вывод можно сделать из пп. 10, 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, пп. 2, 12 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, ст. 1 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ.

Количество гаражей и земельных участков, которые могут быть оформлены в собственность гражданина в рамках гаражной амнистии, законодательством не ограничено (письмо Росреестра от 10.12.2021 № 11-9189-АБ/21).

Еще несколько лет назад владельцы незарегистрированных гаражных построек могли признать свое право собственности на такие объекты лишь через суд. Но с первого сентября 2021 года заработал закон о гаражной амнистии, который предоставил людям возможность оформить по упрощенной схеме в собственность и гараж, и землю под ним. Речь идет о Федеральном законе от 05.04.2021 № 79-ФЗ, внесшем изменения в отдельные российские законодательные акты. Предполагается, что амнистия продлится пять лет — до 01.09.2026.

Воспользоваться этим законом могут не только владельцы гаражей, соответствующих требованиям указанного закона, но также (пп. 15, 16 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ):

• их наследники;
• граждане, которые купили гараж, возведенный до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, у лица, подпадающего под гаражную амнистию.

Города, имеющие федеральное значение — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, могут устанавливать на собственных территориях нюансы предоставления земельных участков гражданам в рамках гаражной амнистии (ч. 8 ст. 18 Закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ).

Если гараж возведен включительно до 29 декабря 2004 года и является объектом капитального строительства, зарегистрировать право собственности на него в упрощенном порядке можно одновременно с правом собственности на участок под таким гаражом, предоставленным гражданину бесплатно в соответствии с Законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ. Об этом говорят части 23, 26, 27 статьи 70 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 1 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ.

При этом стоит придерживаться определенного порядка действий.

1. Определить, имеются ли у гражданина основания для приобретения права собственности на земельный участок. В рамках гаражной амнистии такое право можно получить в следующих случаях (п. 2 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ):

• земельный участок для размещения гаража предоставлен или передан гражданину какой-либо организацией, выделен другим образом, или право на использование такой земли возникло на иных основаниях;
• земельный участок образован из земель, предоставленных гаражному кооперативу для размещения гаражей, либо право на использование такой земли возникло у кооператива на других основаниях. При этом гараж и участок под ним предоставлены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива или другого документа, устанавливающего такое распределение.

Вместе с тем гаражная амнистия распространяется и на граждан, прекративших членство в гаражном кооперативе, в том числе из-за его ликвидации или исключения из ЕГРЮЛ в связи с прекращением деятельности юридического лица (п. 7 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

2. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Такое заявление подается в случаях, если земельный участок не образован или его границы подлежат уточнению. В остальных случаях необходимо подавать заявление о предоставлении земельного участка (пп. 2, 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ, п. 1 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Если земельный участок находится в государственной собственности, заявление необходимо подать в территориальное управление Росимущества, если в муниципальной собственности – то в орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования (ст. 39.2 ЗК РФ, пп. 1, 35(3) положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432). К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются бумаги. Их состав предусмотрен подпунктами 3, 5, 6, 8 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ:

• документ о предоставлении или выделении гражданину земли или о возникновении у него права на использование этого надела на других основаниях. Либо бумага, подтверждающая предоставление или выделение земельного участка, из которого образован испрашиваемый участок, гаражному кооперативу для гаражного строительства или размещения гаражей. Либо документ, подтверждающий приобретение указанным кооперативом права на использование такого участка земли на прочих основаниях;
• решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении заявителю гаража и земельного участка или другой документ, устанавливающий такое распределение. Либо документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату гражданином пая или документ, подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или гражданином. Указанные документы выдают, если земельный участок был предоставлен гаражному кооперативу. Если ранее данные документы представлялись иными членами кооператива, заявитель вправе их не представлять;
• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если испрашиваемый участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой нужно это делать. Информацию о наличии проекта межевания территории можно получить на официальном сайте органа местного самоуправления. Схема может быть подготовлена в форме электронного документа или на бумажном носителе;
• документ, подтверждающий полномочия представителя, если с заявлением обращается представитель.

Если документы, способные подтвердить факт законного владения гаражом, у заявителя отсутствуют, то к заявлению можно приложить один или сразу несколько перечисленных документов (пп. 5, 6 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ):

• заключенные включительно до 29 декабря 2004 года договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, документы, подтверждающие выполнение гражданином обязательств по оплате коммунальных услуг;
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до первого числа 2013 года, согласно действовавшим в то время требованиям. В нем должны иметься указания о заявителе в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления такого документа, а также на год постройки гаража включительно до 29 декабря 2004 года.

Региональным законодательством может быть предусмотрен перечень документов, которые должны быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка условиям, необходимым для оформления прав на него по гаражной амнистии. Это касается случаев отсутствия у гражданина вышеуказанных документов (п. 11 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

3. Обеспечить проведение кадастровых работ и при необходимости обратиться в орган регистрации прав. Проведение кадастровых работ нужно для подготовки межевого плана земельного участка, в случае если он не образован или его границы подлежат уточнению, а также для подготовки технического плана гаража при его отсутствии (пп. 4 п. 1 ст. 39.14, п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ). Сведения о кадастровых инженерах можно найти в соответствующем госреестре, размещенном на официальном сайте Росреестра по электронному адресу https://rosreestr.gov.ru/.

Подготовленный кадастровым инженером межевой план земельного участка является основанием для его государственного кадастрового учета (ч. 2 ст. 36, ст. 37 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, п. 7 ч. 2 ст. 14, ст. 22 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В случае образования земельного участка помимо государственного кадастрового учета осуществляется также госрегистрация права государственной или муниципальной собственности на него (пп. 9, 13 ст. 39.15 ЗК РФ).

4. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. К нему потребуется приложить технический план гаража, а также имеющиеся документы (пп. 1, 3, 5, 6, 8 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Если бумаги уже представлялись в ведомство с заявлением о предварительном согласовании предоставления земли и по результатам его рассмотрения вынесено положительное решение, то предъявлять их еще раз не придется (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, п. 1 ст. 3.7 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

По итогам рассмотрения заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или об отказе в этом (пп. 2, 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

В случае принятия положительного решения госрегистрация права собственности на земельный участок осуществляется по заявлению уполномоченного органа, предоставившего заявителю землю, одновременно с государственным кадастровым учетом расположенного на нем гаража и регистрацией права собственности на гараж.

Проведенные государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав подтверждаются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

После регистрации права собственности на гараж в отношении этого объекта недвижимости у собственника появляются обязанности по оплате налога на имущество физлиц (ст. 400, 401 НК РФ).

В заключение отметим, что хотя гаражная амнистия и является упрощенной процедурой оформления гаража, но на деле не так-то все просто. Поэтому прежде чем начать ее, имеет смысл обратиться:

• в местное бюро технической инвентаризации. Не исключено, что там имеются бумаги, содержащие описание нужного объекта. Это позволит сократить издержки на кадастровые работы по подготовке технического плана гаража;
• в местную администрацию, чтобы узнать, как в конкретном населенном пункте власти реализуют амнистию. Возможно, производится организованная работа по всем гаражам, что даст возможность избежать дополнительных процедур.