Как обезопасить себя при покупке квартиры

Рисков при приобретении жилья более чем достаточно. Поэтому вопрос покупки действительно сложный по своей природе. Основные последствия, с которыми может столкнуться покупатель, могут иметь следующий характер:

— мошеннические схемы. Их существует огромное количество, перечислить все невозможно. Просто будьте очень внимательны на каждом этапе сделки, не оставляйте без внимания, если вас смущают какие-либо обстоятельства. Тщательно проверяйте объявление, в частности, адрес и условия, которые в нем описаны. Обратите внимание, как часто перепродавалась квартира или почему она продается через доверенное лицо, а не самим владельцем. Использовался ли материнский капитал или может быть есть недееспособные лица и так далее;

— признание сделки недействительной;

— квартира может быть в залоге;

— квартира может быть под арестом;

— при покупке по доверенности данный документ может быть поддельным;

— есть недееспособные собственники или несовершеннолетние дети;

— по такой недвижимости может быть заключен действующий договор аренды;

— квартира получена по договору дарения или в порядке наследства. В таком случае есть вероятность оспаривания сделки другими наследниками или родственниками. В данном случае обратите внимание на срок владения, ведь наследники могут оспорить сделку в течение трех лет;

— жилье приобретено в браке. Для его продажи понадобится нотариальное заверенное согласие супруги или решение суда о разделе имущества, если был развод. Не забудьте еще проверить, не приобреталась ли квартира с использованием материнского капитала. Тут есть особенности, связанные с правами детей;

— продавец может находиться в рамках процедуры банкротства;

— объект может иметь несколько собственников. И не факт, что все они согласны с такой продажей и не будут предъявлять вам требования;

— ну и конечно, все эти обстоятельства сводятся к потере большой суммы денег, без получения взамен недвижимости;

— другие причины. Перечень является открытым, так как подводных камней очень много. 

Новостройка включает в себя такие же риски, как и любая покупка квартиры, но могут быть и другие особенности. В частности:

— жилплощадь может быть не готова к сроку. Такой риск есть всегда, несмотря на условия ДДУ, никто не даст вам стопроцентной гарантии, что квартиру сдадут вовремя;

— такое жилье могут и не достроить. Проблемы у застройщика могут быть разными (банкротство, военное положение и так далее), поэтому всегда есть вероятность возникновения непредвиденных обстоятельств;

— проблемы с оплатой, если квартира получена по переуступке прав требований по ДДУ;

— невозврат денежных средств дольщику при недострое, если не использовались эскроу-счета;

— инфраструктура в новом районе может быть очень дорогая;

— неудовлетворительное качество жилья;

— проблемы с землей, на которой строится объект. В случае если в отношении земельного участка есть разногласия (у застройщика нет права собственности, долгосрочного договора аренды), есть риск, что вы не сможете получить новостройку в собственность;

Данный перечень тоже не исчерпывающий, последствия могут зависеть от конкретных обстоятельств вашей сделки. 

Последствия на вторичном рынке в основном имеют тот же характер, что и при покупке другого жилья. Однако у вторички тоже есть своя специфика:

— такая недвижимость может быть с долгами по коммунальным услугам или взносам на капитальный ремонт. А при покупке квартиры долги за капитальный ремонт переходят на нового собственника, так что это очень важный момент;

— в таком жилье могут быть прописаны люди, находящиеся, например, на длительном лечении или в местах лишения свободы, или в армии, которые, вернувшись, заявят права на объект;

— возможно, ранее была незаконная перепланировка. Чтобы это проверить, запросите поэтажный план БТИ;

— объект недвижимости может быть не приватизирован. Это значит, что «хозяин» не имеет права продавать такое жилье, так как собственником в данном случае является государство. Узнать, была приватизация или нет, можно из договора о ее передаче, формы 9 или единого жилищного документа. Или же при приватизации те или иные лица не были учтены в качестве владельцев. Чаще всего проблемы возникают с несовершеннолетними детьми;

— могут объявиться другие наследники, претендующие на жилплощадь;

— продавец может пойти на попятный, указав, что не осознавал, что делал, был введен в заблуждение и прочее;

— дефекты жилья. Оно попросту может быть старым и разваливающимся. Там может быть плесень, тараканы, сырость и прочие проблемы, о которых хозяин умолчит или замаскирует мебелью.

Во время получения ипотеки банки могут предлагать дополнительные условия. В качестве одного из таких предлагается юридическая проверка.

Сотрудник кредитного учреждения может быть навязчивым, и вам будет казаться, что услуга обязательна. Однако это не так. Если вы откажетесь от проверки, это не должно быть основанием для отказа в сделке. Однако такие проверки вполне могут сэкономить вам время, нервы и, возможно, предотвратят будущие потери. 

Если у вас нет опыта купли-продажи жилья и вы не уверены, что сможете учесть все нюансы при покупке, но при этом есть возможность нанять профессионала в данной области, то лучше наймите. Так вы скинете с себя груз данной проблемы, сэкономите время и минимизируете риски.

Но если такой возможности нет, это не страшно. Однако нужно подготовиться. Мы расскажем, как подготовиться.

1. Сделка это в первую очередь люди. Поэтому нужно точно понимать, с кем вы имеете дело. Поэтому проверьте продавца (его представителя), иных участников мероприятия, если такие имеются. В частности:

— проверьте данные паспорта на соответствие этих данных указанным в документах на квартиру и в выписке ЕГРН. Также узнайте, действует ли паспорт владельца, это можно проверить онлайн через специальный сервис МВД;

— обратите внимание, все ли в порядке с документами, имеют ли они отношение к участнику сделки, действительны ли такие документы, похож ли человек на документах, соответствуют ли возрасту и так далее;

— проверьте внимательно доверенность, если продажу совершает не продавец;

2. Если к участникам сделки вопросов нет, переходите к следующему этапу, а именно проверьте жилье. Обратите внимание на такие факторы:

— на каком основании владелец получил квартиру;

— на обременение квартиры. Не находится ли она в залоге, имеют ли отношение к ней другие лица, нет ли судебного разбирательства, есть ли долги по коммуналке. Все это можно проверить через специальные сервисы, но о них мы поговорим позже;

— как часто квартира перепродавалась, дарилась, иным образом передавалась и кому;

— проверьте, кто имеет регистрацию в данном жилье. Крайне важный момент — прописаны ли несовершеннолетние дети, и еще важнее, приватизирована ли при этом квартира. Тут есть особенности, которые требуют особого внимания.

Запросите у продавца или получите необходимые документы, к которым относятся:

— документ удостоверения личности хозяина жилья. Он должен совпадать со свидетельством о государственной регистрации права;

— свидетельство о праве собственности. Из данного документа вы можете узнать, как владелец получил квартиру;

— выписка из ЕГРН. Вы также можете получить ее самостоятельно в Росреестре (в том числе на официальном сайте) или в МФЦ. Из нее можно узнать о собственниках, кадастровой стоимости, перепланировке, обременениях и прочее;

— документ, на основании которого недвижимость принадлежит владельцу. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство на наследстве и так далее;

— справка о регистрации или справка о составе семьи (единый жилищный документ). Из них вы увидите, кто еще зарегистрирован в квартире;

— генеральная доверенность, если вы имеете дело не с продавцом. Проверьте в ней адрес квартиры, данные паспорта владельца и доверенного лица. Проверьте достоверность данных о нотариусе, сделать это также можно также по QR-коду, размещенному на документе. Но лучше все-таки иметь дело с собственником, поэтому настаивайте на совершении сделки именно с ним или подумайте, может, лучше поискать другой вариант;

— справка из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что продавец не состоит на учете и не имеет психических заболеваний или зависимости.

— справка о погашении ипотечного кредита. Этим документом банк подтверждает, что задолженность по квартире погашена, если она приобреталась в ипотеку;

— справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

— справка из пенсионного фонда об остатке материнского капитала. Это нужно, чтобы проверить, не использовался ли маткапитал при приобретении недвижимости;

— кадастровый паспорт. Дает возможность узнать площадь, адрес, категорию, назначение и прочее. Получить его вы можете сами, причем бесплатно;

— экспликация — для проверки наличия перепланировки;

— выписка из домовой книги;

— также могут иметь место и другие документы. Такие как согласие супруга (супруги), свидетельство о праве на наследство и иные документы.

Если у продавца каких-то документов нет, а тем более если это основные документы (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН, документ – основание приобретения жилья), это должно вас насторожить. Есть вероятность, что перед вами мошенник, который смог добыть только часть документов незаконным путем.

3. Иные особенности. Кроме основных критериев, существуют обстоятельства, которые нужно учесть или которые могут повлиять на ваше решение о покупке. Это может быть:

— благополучность района;

— шумные соседи;

— транспортная доступность;

— инфраструктура;

— регистрация договора;

— место проведения сделки;

— порядок передачи денежных средств — это важный вопрос. Cпособ оплаты должен быть удобный и безопасный. Существует не только наличный (безналичный) расчет, но и другие способы, например, банковская ячейка или аккредитив. Данный вопрос решается не в одностороннем порядке, обе стороны должны решить, как им будет комфортно передать деньги;

— была ли перепланировка;

— убедитесь, что никто больше не прописан в жилище, если это так, настаивайте на выписке таких людей перед тем, как заключить договор;

— другие условия.

4. Если с продавцом все в порядке, у квартиры хорошая история и нет иных причин для беспокойства, займитесь оформлением договора. О том, что в нем предусмотреть, мы рассмотрим в отдельном разделе.

Компании, в частности, банки, имеют специальные сервисы, позволяющие быстро и профессионально оформить сделку. Подходит для случаев, когда вы и продавец уже готовы оформить договор, но вам нужно юридически грамотно его заключить.

Кроме данных сервисов, также существуют сервисы проверки квартиры. О них подробнее в следующем разделе. 

Существуют много способов проверить объект недвижимости. Cделать это можно онлайн. Для этих целей созданы специальные сервисы, куда вы или собственник можете обратиться за получением информации:

— официальный сайт Росреестра. На нем с помощью сервисов, имеющихся на сайте, вы можете проверить информацию о собственнике или об объекте, например, по адресу или кадастровому номеру. Там же можно получить выписку из ЕГРН;

— сайт кадастровой палаты. Тут также можно получить выписку из реестра недвижимости.

— госуслуги. Здесь вы можете много узнать о квартире. В частности, там есть возможность заказать единый платежный документ, из которого можно узнать такие данные, как наличие задолженности за коммуналку;

— сервисы МВД — с их помощью можно проверить действительность паспорта владельца;

— сайт ФССП. Тут можно узнать о долгах конкретного физического лица;

— сайт Федресурса. Здесь можно узнать об обременении квартиры;

— официальный сайт судебных и нормативных актов РФ. Узнайте, какие судебные разбирательства связаны с владельцем недвижимости;

— ресурс «Реформа ЖКХ». Можно проверить информацию о доме и проводимых ремонтах;

— сайт notary.ru. Здесь можете поискать возможных наследников;

— реестр залогов. Судя по названию, вы уже догадались, что тут можно проверить нахождение жилплощади в залоге;

— реестр доверенностей. Здесь тоже все понятно исходя из названия;

— используйте для проверки юридической чистоты базы недвижимости, такие как, например, «Циан».

Используя интернет-сервисы, помните, что мошенники могут быть и там. Поэтому не забывайте о мерах предосторожности, не давайте данных своей карты посторонним лицам, не кликайте по сомнительным ссылкам и общайтесь в чате сервиса, а не в посторонних мессенджерах. 

К договору нужно подходить с особой серьезностью. Ведь именно в нем фиксируется факт согласия сторон на передачу жилья и их обязанности по отношению друг к другу.

Чтобы учесть все юридические тонкости и значительно снизить свои риски, лучше всего доверить это дело профессиональным юристам. Вы, конечно, потратитесь, но зато подстрахуетесь. Если этого не сделать, потери могут быть более значительными, чем затраты на юристов. Более того, при регистрации неверно составленного договора в Росреестре могут возникнуть проблемы.

Но если вы чувствуете, что в силах самостоятельно справиться с такой проблемой, то, возможно, вам помогут некоторые рекомендации по его заключению.

1. Перечитайте договор непосредственно перед сделкой. Мошенники могут подменить его в самый последний момент.

2. Убедитесь, что прежний собственник подписал акт приема-передачи, в котором зафиксирован факт получения средств. Не забудьте в полной мере указать все необходимые сведения об участниках сделки, чтобы впоследствии невозможно было сказать, что деньги не переданы.

3. Пропишите существенные и иные условия договора:

— предмет договора (квартира). Укажите точно все детали: адрес, площадь и прочее;

— цену жилья, можно полностью или за квадратный метр;

— лиц, сохраняющих право пользования квартирой. Это могут быть наниматели или иные лица;

— данные сторон сделки;

— дату и место составления договора;

— порядок расчетов. Пропишите этот пункт очень детально без двойного толкования;

— можно прописать реквизиты правоустанавливающих документов продавца;

— сроки передачи квартиры;

— документы, которыми оформляется передача недвижимости;

— отсутствие обременений;

— иные условия в зависимости от конкретной ситуации.

Договор должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Нотариально удостоверять его необязательно, но вы можете это сделать при желании. В таком случае документы на государственную регистрацию прав отправляет нотариус. 

Количество споров с оспариванием такого рода сделок колоссальное. Ведь такие договоры заключаются ежедневно, и поводов для их оспаривания очень много. Рассмотрим пару категорий споров, которые встречаются чаще, и на что в них обращают внимание суды.

1. Договор оспаривается продавцом — бывшим собственником.

Это может быть в случаях, когда были обман, давление со стороны покупателя, угрозы. Либо истец просто мошенник или при других обстоятельствах.

Чаще истец выигрывает, если он доказал, что форма и содержание договора имеют такие ошибки, которые влекут признание его недействительным. А также, что сделка повлекла для него неблагоприятные последствия (он остался без жилья и прочее).

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01.06.2022 № 88-9485/2022

Отказано истцу может быть по разным причинам. Но чаще всего когда он не смог доказать, что был обман, угрозы и иные обстоятельства.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 25.01.2019 по делу № 11-857/2019.

2. Собственники оспаривают передачу помещения без их воли.

В таких случаях, как правило, происходит истребование из чужого незаконного владения, и договор признается недействительным.

Есть шанс выиграть спор, если:

— доказано, что помещение находится во владении ответчика;

— не было воли истца в выбытии помещения (он мог обращаться в полицию и так далее).

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.07.2020 № 88-18061/2020

Причин, по которым истцу может быть отказано, тоже немало. Но зачастую ему также не удается доказать, что не было его воли или что он имеет право собственности.

Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 14.08.2019 № 33-2518/2019