Изъятие жилья для госнужд

Жилое помещение могут изъять у собственника, если изымается для государственных или муниципальных нужд земельный участок, на котором расположен дом, в котором находится это помещение. В статье изложено, в каком порядке осуществляется изъятие жилья и может ли собственник оспорить такое решение.

Над статьей работали:
Автор: Сыскова Юлия; редактор: Бурцева Алла

Содержание

1. В каких случаях жилье может быть изъято
2. Решение об изъятии
3. Можно ли обжаловать решение об изъятии в суде
4. Соглашение об изъятии
5. Выплата компенсации за изымаемое жилье
6. Принудительное изъятие
7. Судебная практика

В каких случаях жилье может быть изъято

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором находится помещение. Изъятие жилого помещения осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пп. 3.2 п. 2 ст. 235, ст. 239.2, п. 1 ст. 279 ГК РФ, ч. 1, 2, 10, 11 ст. 32 ЖК РФ, ст. 49 ЗК РФ).

Изъять земельный участок с расположенным на нем жильем могут только в случаях и в порядке, предусмотренных земельным законодательством РФ. Основания для этого (п. 1 ст. 279 ГК РФ, ст. 49 ЗК РФ):
• выполнение международных договоров РФ;
• строительство, реконструкция некоторых объектов государственного (федерального, регионального) или местного значения, когда нет других вариантов их строительства, реконструкции. К таким объектам относятся автодороги, объекты энергосистем, объекты обороны страны и безопасности государства;
• иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, земельный участок можно изъять в связи с комплексным развитием территории, если он находится в ее границах (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ, ч. 7 ст. 65 ГрК РФ). Из этого правила есть исключения. Так, запрещено изымать в целях комплексного развития территории участки с объектами ИЖС на них. Исключение — случаи, когда такие объекты признаны аварийными, имеют высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или в них нет систем инженерно-технического обеспечения (ч. 8, 9 ст. 65 ГрК РФ).

Решение об изъятии

Решение об изъятии могут принять (п. 3 ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ):
• уполномоченные федеральные органы исполнительной власти — в случае изъятия для государственных нужд РФ (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, а также в случае изъятия земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением участков, необходимых для осуществления пользования участками недр местного значения);
• уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъекта РФ — в случае изъятия для государственных нужд субъекта РФ (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, а также в случае изъятия земельных участков в целях осуществления пользования участками недр местного значения;
• органы местного самоуправления — в случае изъятия для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Сделать это они могут по собственной инициативе или на основании ходатайства, содержащего цель изъятия и поданного, в частности, организацией, с которой заключен договор о комплексном развитии территории, или юридическим лицом, обеспечивающим реализацию решения о комплексном развитии территории (пп. 4, 7 ст. 56.3, пп. 4, 5 п. 1, п. 4 ст. 56.4 ЗК РФ).

В течение 10 дней со дня принятия решения принявший орган обеспечивает его опубликование. Собственнику подлежащего изъятию жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или МКД, в котором оно находится. Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, направляет указанное решение (содержащиеся в нем сведения) в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, пп. 2, 3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ, п. 23 ч. 1 ст. 32 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Можно ли обжаловать решение об изъятии в суде

Решение об изъятии жилого помещения может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев со дня уведомления собственника изымаемой недвижимости о таком решении (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии

Помимо уведомления собственнику жилого помещения направляется для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

Одновременно с проектом соглашения направляются (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ):
• кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, и расположенных на них зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства, сведения о которых внесены в ЕГРН;
• отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (рыночной стоимости прав на них), а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием;
• отчет об оценке объектов недвижимости, предоставляемых взамен изымаемых, или об оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, — если это предусмотрено условиями соглашения.

Соглашение об изъятии содержит (п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ):
• наименования лиц, являющихся сторонами соглашения;
• кадастровые номера земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию, или в случае отсутствия кадастровых номеров зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства их условные номера, а при отсутствии последних — иное описание таких объектов;
• цель изъятия;
• реквизиты решения об изъятии;
• права на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости, которые прекращаются и (или) возникают на основании соглашения;
• срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, подлежащих изъятию. Такой срок не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего собственника изымаемой недвижимости;
• размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости;
• указание на сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), изъятие которых в соответствии с решением об изъятии не осуществляется, а также право, на котором собственник такого сооружения вправе использовать подлежащий изъятию земельный участок;
• указание на сервитуты, публичные сервитуты, которые установлены в отношении земельного участка, подлежащего изъятию, и в соответствии с решением об изъятии подлежат сохранению;
• технические условия и сроки осуществления реконструкции инженерных сооружений — если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется перенос инженерных сооружений, принадлежащих собственникам таких земельных участков.

В случае согласия собственника жилья в соглашении может быть предусмотрено предоставление ему иных объектов недвижимости взамен изымаемых (п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ, ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

При этом он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, подавшую ходатайство об изъятии, уведомление об отказе в подписании соглашения или предложения об изменении его условий, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Соглашение заключается в письменной форме между собственником изымаемой недвижимости и (в общем случае) соответствующим органом, а в случае, если изъятие осуществляется на основании ходатайства, также организацией, подавшей такое ходатайство. Соглашение заключается с каждым собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости. Подписав соглашение, собственник направляет его в орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 2 ст. 56.9, пп. 1, 8, 12 ст. 56.10 ЗК РФ).

Выплата компенсации за изымаемое жилье

Размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (в том числе жилые помещения) определяются соглашением (пп. 7 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ, ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в общем случае в него включается:
• рыночная стоимость помещения и общего имущества в МКД, в том числе земельного участка, на котором расположен МКД;
• все убытки, причиненные собственнику вследствие изъятия, в том числе в связи с изменением места проживания, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником взамен изымаемых объектов недвижимости ему могут быть предоставлены иные объекты недвижимости с зачетом их стоимости при определении размера возмещения (п. 5 ст. 56.9 ЗК РФ, ч. 7 — 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Принудительное изъятие

Если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения собственник не представил подписанное соглашение, орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято такое решение, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

Иск о принудительном изъятии жилого помещения может быть предъявлен в течение трех лет со дня принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположены такое жилое помещение или соответствующий МКД, но не ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии недвижимости (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ).

Судебная практика

Рассмотрим ситуацию, когда уполномоченный орган принял решение об изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд или о признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу.

Жилое помещение будет изъято у собственника с большей долей вероятности, если уполномоченный орган докажет:

• предъявление собственникам помещений в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу требования о его сносе или реконструкции в разумный срок и факт невыполнения собственниками этого требования (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.06.2020 № 88-13978/2020);
• направление собственнику помещения уведомления и проекта соглашения об изъятии недвижимости с определением условий изъятия в установленный срок (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10.03.2020 по делу № 88-4219/2020);
• соблюдение процедуры изъятия жилого помещения у собственника (апелляционные определения Самарского областного суда от 15.05.2019 по делу № 33-4717/2019, Верховного суда Республики Коми от 14.02.2019 по делу № 33-1106/2019, Ленинградского областного суда от 17.01.2019 № 33-142/2019, Санкт-Петербургского городского суда от 13.11.2018 № 33-20602/2018 по делу № 2-126/2018).

Уполномоченному органу могут отказать в изъятии жилого помещения (жилого дома) у собственника для государственных или муниципальных нужд, если:
• он не докажет, что собственник помещения был уведомлен об изъятии надлежащим образом (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 20.03.2018 по делу № 33-2145/2018);
• он не докажет предъявление собственникам помещений требования о сносе или реконструкции дома в разумный срок (апелляционные определения Курганского областного суда от 04.06.2019 по делу № 33-1608/2019, Верховного суда Республики Татарстан от 11.09.2017 по делу № 33-13193/2017);
• пропущен срок исковой давности (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 21.02.2019 по делу № 33-3/2019).

Встречное требование собственника жилого помещения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого с большой долей вероятности удовлетворят, если он докажет, что жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 05.02.2020 № 33-528/2020).