Изъятие земельного участка: порядок, основания, обжалование

Над статьей работали:
Автор: Райс Валентин; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. Как принимается решение об изъятии?
2. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд
3. Изъятие земельного участка в целях комплексного развития территории
4. Изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
5. Изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в связи с неиспользованием
6. Реквизиция- временное изъятие
7. Конфискация земельного участка
8. Процедура изъятия земельного участка
9. Соглашение об изъятии земельного участка: образец
10. Обжалование изъятия земельного участка
11. Примеры судебных решений

Как принимается решение об изъятии?

Прежде чем рассказать, как происходит принятие решения, рассмотрим ситуации, в которых вообще возможно изымать ЗУ. В частности это правомерно делать:
• При наличии государственных и муниципальных нужд (далее ГМН);
• В целях комплексного развития территории;
• При ненадлежащем использовании земли или когда имеет место нецелевое использование;
• В случае реквизиции;
• При конфискации.

Каждое из этих оснований мы еще рассмотрим по отдельности, немного позднее.

Процедуру регулирует ряд разных законодательных актов. Поскольку она затрагивает земельное право, гражданское и иные виды права.

Основные нормы содержатся в таких положениях как:
• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Градостроительный кодекс РФ.

Некоторые особенности принятия решения зависят от основания изъятия ЗУ.
Так, если истребование происходит в рамках:
• ГМН, органы, принимающие решения об изъятии (РоИ) будут следующими:
— федеральные органы исполнительной власти;
— исполнительные органы субъекта РФ или органы местного самоуправления (МС).
Данный порядок регулируется такими положениями:
— п. 3 ст. 279 ГК РФ;
— ст. 56.2, п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ;
— п. 5.52 Положения, утв. ПП РФ от 05.06.2008 N 432;
— пп. 73.1 п. 9 Положения, утв. Указом Президента РФ от 11.08.2003 N 960. Владелец ЗУ получает письменное уведомление про принятие РоИ, соответствующим органом. Также оно направляется в орган, в котором происходит регистрация прав для внесения сведений в ЕГРН;
• Комплексного развития территории (далее КРТ). В данном случае структуры принимающие решение будут такими же. Однако в этом случае, порядок регулируется положениями п. 2 ст. 56.12 ЗК РФ. Копия документа отправляется правообладателю имущества, в течение 7 рабочих дней с момента принятия (пп. 4 п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ);
• Основания связанного с ненадлежащим использованием ЗУ. Уполномоченными в этом случае являются органы гос власти или МС (ст. 286 ГК РФ). Заключение уполномоченным органом (далее УО) выносится после получения им сведений о неисполнении хозяином ЗУ предписания;
• Реквизиции. В этом случае действуют уполномоченные исполнительные органы, согласно ч.1 ст.51 ЗК РФ. Характер изъятия в данной ситуации временный. Но только если имущество возможно вернуть;
• Конфискации. Истребование при данных обстоятельствах происходит на основании решения суда. Подобные действия являются ответственностью, за совершенное собственником имущества, преступления. Нормы: ст. 243 ГК РФ, ст. 50 ЗК РФ, ч. 1 ст. 104.1 УК РФ.
Таким образом, на принятие решения может влиять основание истребования ЗУ. При этом общий порядок изъятия будет примерно одинаковым. К нему мы еще вернемся и расскажем в отдельном разделе.

Что касается непосредственно самого решения, можно сказать следующее:
• Выносится оно по инициативе самих УО или по ходатайству (ст. 56.4 ЗК РФ). Подать данное ходатайство могут:
— субъекты естественных монополий в определенных законом случаях (они указаны в ст. 49 Кодекса);
— уполномоченные организации (или имеющие лицензию) осуществляющие деятельность, связанную с изъятием (ст. 49 Кодекса);
— недропользователи;
— организации, с которыми заключены договоры о КРТ, в соответствии с ГрК РФ;
— юрлица обеспечивающие реализацию решения о КРТ, согласно ГрК РФ.
Список указанных организаций содержится в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2015 N 442. Форма и содержание ходатайства утв. Приказом Росреестра от 19.04.2022 N П/0151;
• Решение об изъятии (далее РоИ) утверждается после того, как будут установлены собственники;
• Под действие РоИ могут попадать сразу несколько ЗУ. Все объекты, которые расположены на участке, также попадают под его действие. При этом могут быть исключения, если размещенные объекты не противоречат цели изъятия;
• В содержании документа должны быть указаны следующие данные:
— участки подлежащие истребованию;
— объекты НИ расположенные на данных ЗУ;
— цель изъятия данного имущества;
— реквизиты документов, на основании которых происходит истребование. К примеру, таким документом может быть постановление администрации. Если основанием является ходатайство, то нужно указать лицо, его отправившее;
— сооружения, которые не изымаются в соответствии с гражданским законодательством;
— сохраняемые сервитуты и публичные сервитуты;
• К РоИ может быть приложена схема расположения ЗУ. Делается при условиях, указанных в ч.5 ст.56.6 Кодекса. Также может быть утвержден иной вариант схемы расположения. Об этом говорится в части 6 этой же статьи;
• РоИ не может быть принято в указанных ниже случаях:
— участок относится к выморочному и на нем отсутствует недвижимость;
— ЗУ находятся в государственной (муниципальной) собственности. При этом они не должны быть обременены правами третьих лиц, и на них должны отсутствовать частные объекты;
— участки являются государственными (муниципальными) и на них расположены объекты недвижимости. При этом должно отсутствовать обременение третьих лиц. А объекты должны относиться к вымороченному (бесхозяйному) имуществу;
• В течение десяти дней с момента РоИ должны быть совершены такие действия:
— размещение соответствующего объявления в интернете на официальном сайте;
— официальное опубликование решения, в соответствии с местными актами;
— направление копии документа правообладателям, в орган регистрации и лицу подавшему ходатайство (при наличии);
• По общему правилу правообладатель считается уведомленным с момента получения копии;
• Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня принятия. Обжаловать его можно в течение 3 мес., с момента уведомления собственника. Это следует из положений ч.13 и 14 ст. 56. 6 ЗК РФ.
Порядок изъятия касается не только ЗУ, на котором расположен дом, но и обычной квартиры. То есть в случае, когда на истребуемом участке находится многоквартирный дом.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

В определенных ситуациях ЗУ может быть изъят в целях ГМН. Перечень таких оснований предусмотрен статьей 49 ЗК РФ, однако, он не исчерпывающий. В частности УО могут истребовать имущество на следующих основаниях:
• Выполнение международного договора РФ;
• Строительство объектов:
— федеральных (региональных) энергосистем;
— атомной энергии;
— обороны и безопасности;
— транспорта и связи;
— обеспечивающих космическую деятельность;
— обеспечивающих деятельность естественных монополий;
— электро, газо, тепло и водоснабжения;
— в виде дорог федерального, регионального или местного значения;
• Другие основания предусмотренные федеральными законами.

Выкуп в данном случае может производить:
• Российская Федерация;
• Субъект РФ;
• Муниципальное образование.

Кто из них будет его осуществлять, зависит от того, для чьих нужд изымается объект.

Размер возмещения выплачиваемого за ЗУ определяется по результатам оценки. Из чего состоит стоимость объекта, мы расскажем позднее в отдельном разделе. Размер, а также другие условия (сроки и прочее), связанные с истребованием определяются соглашением об изъятии. О данном соглашении мы также расскажем подробнее в отдельном разделе.

Если собственник даст согласие, то в соглашении можно установить не выкуп, а обмен. То есть лицу может быть передан иной земельный участок или объект недвижимости. Это следует из положений п. 3 ст. 281 ГК РФ; п. п. 3, 4 ст. 56.9 ЗК РФ.

Истребование также может происходить и в принудительном порядке. В этом случае также важно, чтобы возмещение за истребованный участок было равноценным. Однако в данной ситуации условия возмещения (сроки, размер и прочее) определяются не соглашением, а судом. Нормы: п. 6 ст. 279, п. 4 ст. 281 ГК РФ.

Если существуют нарушения со стороны государства, вторая сторона может претендовать на возмещение убытков.

Изъятие земельного участка в целях комплексного развития территории

Определение КРТ содержится в статье 1 Градостроительного кодекса. Если кратко, то под комплексным развитием понимаются:
• Мероприятия, основанные на документации по планировке территории;
• При этом их цель направлена на:
— создание благоприятных условий проживания;
— обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.

Участок будет изъят только в том случае, если он находится на территории, где планируются указанные мероприятия.

Органы, которые имеют право истребовать имущество, мы перечислили в первом разделе. Они должны направить собственнику копию решения в течение 7 рабочих дней, с даты его принятия.

В соглашении обязательно должна быть указана выкупная цена, размер убытков и иные условия. Об этом говорится в п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ.

На заключение соответствующего соглашения дается один месяц, со дня представления проекта данного документа. При отсутствии согласия, имущество изымается в принудительном порядке. То есть через судебный орган. После вынесения решения суда, в течение 7 дней УО перечислит выплату на счет владельца. Если счет неизвестен, то она будет содержаться на депозите нотариуса.

Важная деталь, что обжаловать решение суда можно только в части размера возмещения. Вывод следует из п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ.

Изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Участок также могут забрать, когда он:
• Не используется по целевому назначению;
• Используется с нарушениями.

В частности такое может быть, когда ЗУ предназначен для сельского хозяйства или жилищного (иного) строительства. Однако для указанных целей он не используется уже на протяжении 3 лет. Другой срок может быть установлен законом. При этом следует учесть, что некоторые периоды могут исключаться из данного срока. Например, если было стихийное бедствие (ст. 284 ГК РФ).

Что касается использования с нарушениями, то это может быть (ст. 285 ГК РФ; ПП РФ от 18.09.2020 N 1482):
• Снижение плодородия с/х земель;
• Нанесение вреда окружающей среде;
• Не произведен снос самовольной постройки.

Если основанием являются какие-либо из указанных обстоятельств, выемка происходит путем продажи с публичных торгов. При отсутствии согласия собственника с РоИ, уполномоченное лицо имеет право обратиться в суд. Оно может заявить требование о продаже ЗУ с публичных торгов.

Торги проводятся на протяжении 6 месяцев. Начальной ценой считается рыночная стоимость. При наличии самовольной постройки, из начальной цены исключаются расходы на ее снос. В случае, когда расходы выше стоимости ЗУ, стартовая цена будет равна одному рублю. Положения п. п. 3 — 5 ст. 54.1 ЗК РФ.

Деньги, полученные от продажи участка, выплачиваются бывшему владельцу. При этом из суммы исключаются расходы:
• На подготовку и проведение торгов;
• На работы по оценке ЗУ.

Изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в связи с неиспользованием

Нюансы истребования ЗУ из земель с/х назначения, содержатся в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Это следует из п. 13 ст. 54.1 ЗК РФ.

В частности процедура изъятия описана в ст.6 ФЗ № 101. В ней указано следующее:
• ЗУ может быть истребован по решению суда в случаях:
— выявлен факт неиспользования земли по назначению в течение 3 и более лет;
— земля используется, но с нарушением закона и не менее 3 лет подряд;
— используется с нарушением, повлекшим существенное снижение плодородия или причинения вреда окружающей среде;
— не используется по назначению в течение года, с даты его приобретения;
• Признаки подобных нарушений перечислены в Постановлении Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482. Критерии снижения плодородия установлены Постановлением Правительства РФ от 22.07.2011 N 612;
• Стихийные бедствия и другие обстоятельства, исключающие использование ЗУ, в трехлетний срок неиспользования, не включаются;
• Когда выявлено нарушение, выдается предписание на устранение. Если нарушение не устранено, виновник привлекается к административной ответственности. После этого надзорный орган направляет материалы, подтверждающие неустранение в УО субъекта РФ. Также им подается заявление в порядке, утв. Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ. Далее УО обращается в суд с требованием об изъятии;
• Далее после принятия судом решения, в течение 4 месяцев проводятся торги. Если публичные торги были признаны несостоявшимися, через 2 месяца они проводятся повторно. В этом случае начальная цена снижается на 20 %. Если и повторные торги признаны несостоявшимися, УО проводит продажу в форме публичного предложения. Информационное сообщение о такой форме проведения должно содержать сведения указанные в ч.11 ст.6 ФЗ № 101. Если в последнем случае продать имущество не удалось, оно может быть реализовано муниципальному образованию. Если этого сделать не получается, то УО обязан приобрести данный ЗУ в государственную собственность;
• Средства, полученные указанными выше способами, направляются собственнику. При этом из указанных денег вычитаются сопутствующие расходы;
• Новый собственник обязан в течение года приступить к использованию участка по целевому назначению. Если данные требования новым владельцем не будут соблюдены, он может понести за это ответственность.

Реквизиция- временное изъятие

Под реквизицией следует понимать принудительное изъятие, в случае чрезвычайных обстоятельств. То есть в результате:
• стихийных бедствий;
• аварий;
• эпидемий;
• эпизоотий;
• и иных ЧС.

Обычно процедура носит временный характер и имущество возвращается. Однако если по какой-то причине его вернуть невозможно у собственника будет выбор. Он сможет получить рыночную стоимость имущества, либо ему будет передан равноценный участок в другом месте.

Порядок регулируется положениями ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ. Из них также следует, что:
• Собственник не согласный с оценкой стоимости может оспорить ее в суде;
• Также можно требовать в суде возврата имущества, при прекращении причин реквизиции;
• В случае реквизиции, по данному факту должен быть выдан документ;
• Процедура осуществляется также по решению уполномоченных органов;
• Требования, установленные для ГМН, в данном случае не применяются.

Конфискация земельного участка

Порядок конфискации, регулируется положениями ст. 243 ГК РФ; ст. 50 ЗК РФ; ч. 1 ст. 104.1 УК РФ. Его отличие от остальных видов изъятия в том, что конфискация носит безвозмездный характер. Иначе говоря, данные действия являются мерой санкции, за совершенные собственником имущества преступления.

Конфискация обычно возможна по решению суда. В некоторых случаях она может быть произведена в административном порядке. Такой порядок подлежит оспариванию в суде. Однако согласно ст. 50 ЗК РФ, в случае с ЗУ действует именно судебный порядок.

Имущество истребуется в собственность государства, на основании обвинительного приговора.

Процедура изъятия земельного участка

• В самом начале определяется собственник имущества. Обычно информация берется УО из ЕГРН. В случаях, когда данных о собственнике в реестре нет, могут использоваться дополнительные способы поиска владельца;
• Далее принимается РоИ. О наполнении этого документа мы уже говорили ранее;
• После этого в течение 10 дней, УО публикует сообщение о своем решении. Также он должен направить уведомление всем заинтересованным лицам. О таких лицах мы также говорили ранее;
• Следующий этап это подготовительные мероприятия перед заключением договора. Эта фаза подразумевает проведение кадастровых работ, оценку участка (помещений) и иные действия;
• Заключение соглашения. Его заключают с каждым правообладателем ЗУ. Второй стороной договора является уполномоченный орган. Также стороной может быть организация, которая подала ходатайство об изъятии. Про наполнение соглашение мы еще расскажем позднее;
• Далее правообладатель в течение 90 дней должен принять решение о подписании. Если оно не будет принято, ЗУ заберут в принудительном порядке. Это не значит, что владелец не получит денег. Однако из полученных средств могут быть удержаны издержки.

Имущество по общему правилу изымается путем выкупа. Цена выкупа, при этом формируется следующим образом:
— рыночная стоимость ЗУ;
— рыночная стоимость нежилого или жилого помещения, расположенного на участке;
— убытки, связанные с выемкой собственности;
— могут быть дополнительные критерии. Например, на стоимость может влиять вид разрешенного использования земельного участка.

Соглашение об изъятии земельного участка: образец

Конечным документом, фиксирующим факт выемки имущества, обычно является соглашение. Собственнику должен быть передан проект данного документа на подписание заранее. Срок подписания соглашения составляет 90 дней.

Текст документа должен учитывать следующие требования:
• К нему применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене недвижимости. Это следует из п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ;
• Соглашение обязательно должно быть составлено в письменной форме. При ее отсутствии, договор признают недействительным (ст. 550, п. 2 ст. 567 ГК РФ);
• Укажите в нем, все объекты недвижимости, принадлежащие владельцу, расположенные на участке. Также следует прописать сведения об имуществе, которые позволят его установить (ст. 554 ГК). Например, это может быть кадастровый номер;
• Пропишите сведения, перечисленные в п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ. В частности:
— цель изъятия;
— реквизиты РоИ;
— права, которые прекращаются или возникают на основании соглашения;
— срок передачи ЗУ. Максимально он может достигать 6 месяцев со дня прекращения прав прошлого владельца;
• Укажите размер возмещения, сроки и иные условия, на которых происходит изъятие;
• Если собственник согласен на обмен, то пропишите, что ему представляется объект взамен истребуемого. Нормы: пп. 1 ст. 39.21, п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ;
• Сумма возмещения, что указана в документе, определяется заранее. Делается это не позже 60 дней до направления соглашения соответствующему лицу п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ.

Текст соглашения вы можете скачать здесь.

Обжалование изъятия земельного участка

У правообладателя есть право обжалования решения об изъятии. Сделать это он может в суде, в течение трех месяцев с момента получения им соответствующего уведомления.

Об этом говорится в п. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ.

Оспорить вы можете как факт принятия решения, так и условия выкупа. Когда, основанием является КРТ, оспорить можно только размер возмещения.

Примеры судебных решений

Ниже представим несколько примеров судебных решений из разных жизненных ситуаций.
• Первое решение суда связано с взысканием убытков при строительстве. Как мы помним в некоторых случаях правообладатели ЗУ, имеют на это право.

Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2020 N 302-ЭС20-6718 по делу N А69-303/2018

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)

• Второй случай указывает на тот факт, что нельзя просто так изымать участок. Всегда нужно учитывать общественные потребности и публичный интерес в первую очередь.

Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 309-КГ15-5924 по делу N А07-21632/2013

• Собственник вправе обжаловать сам факт принятия решения. Поскольку не всегда у УО есть достаточные основания для истребования земли.

Решение Октябрьского районного суда города Новороссийска от 21.09.2018 по делу N 2А-2808/2018~М-2881/2018

Кроме всего перечисленного, можно ознакомиться с примерами решений суда в данном обзоре.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).