При изъятии для государственных и муниципальных нужд земельных участков, а также расположенной на них недвижимости собственнику выплачивается возмещение. В статье изложено, образует ли сумма возмещения доход для целей налога на прибыль и облагается ли она НДС.
Над статьей работали:
Автор: Сыскова Юлия; редактор: Бурцева Алла
Содержание
В каких случаях происходит изъятие имущества
Изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд — один из способов принудительного отчуждения публично-правовым образованием земельного участка у его владельца. Права владельца на участок прекращаются (пп. 3.2 п. 2 ст. 235, п. 2 ст. 279 ГК РФ).
Здание может быть изъято в порядке, установленном в целях отчуждения участка для государственных или муниципальных нужд (пп. 3.2 п. 2 ст. 235, п. 3 ст. 239.2 ГК РФ).
Цель изъятия должна соответствовать общественным потребностям и удовлетворять публичный интерес. Решение об изъятии принимается в исключительных случаях, когда невозможно достигнуть общественно-полезных целей без вмешательства органов госвласти или местного самоуправления в частные интересы. Нельзя принудительно изымать участки для того, чтобы выгоду получили только или преимущественно частные субъекты, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества (п. 2 Обзора судебной практики № 1 (2016)).
Земельный участок и расположенную на нем недвижимость могут изъять у собственника только в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством РФ. Основания для этого (п. 1 ст. 279 ГК РФ, ст. 49 ЗК РФ):
• выполнение международных договоров РФ;
• строительство, реконструкция некоторых объектов государственного (федерального, регионального) или местного значения, когда нет других вариантов их строительства, реконструкции. К таким объектам относятся автодороги, объекты энергосистем, обороны страны и безопасности государства и так далее;
• иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, земельный участок можно изъять в связи с комплексным развитием территории (КРТ), если он находится в ее границах (есть исключения) (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ, ч. 7 ст. 65 ГрК РФ).
Цель и основания для изъятия земельных участков взаимосвязаны. Например, если основание — международный договор РФ, то цель — выполнение его условий (пп. 1 и 2 ст. 56.3 ЗК РФ).
Последствия изъятия
В результате изъятия происходит прекращение права собственности прежнего владельца на земельный участок и расположенные на нем объекты (п. 2, 3 ст. 239.2, п. 2 ст. 279 ГК РФ). При этом и участок, и недвижимость переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ).
Прежнему владельцу обязаны предоставить возмещение, размер которого должен быть указан в соглашении об изъятии (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 1 ст. 281 ГК РФ, пп. 7 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ, п. 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 11.02.2019 № 9-П).
Размер возмещения определяется на основании независимой оценки, проведенной по Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
Он включает в себя (п. 3 ст. 239.2, п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ):
• рыночную стоимость здания, право собственности на которое прекращается (рыночную стоимость иных прав на него);
• рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается (рыночную стоимость иных прав на участок);
• убытки, причиненные изъятием недвижимости, в том числе убытки, вызванные невозможностью исполнить обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.
Если изымаемый объект принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности, возмещение определяется пропорционально их долям (п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ).
Нормативными актами могут быть установлены единые подходы к оценке, проводимой для определения размеров возмещения. Например, в столице принят порядок, утвержденный Постановлением правительства Москвы от 12.04.2005 № 204-ПП.
Рыночная стоимость участка (прав на него) определяется исходя из вида его разрешенного использования, установленного до начала изъятия. Если в ЕГРН нет сведений об участке, учитывается цель его предоставления на основании документа, которым подтверждены права на него, а если такого документа нет — назначение объектов недвижимости, расположенных на участке (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ, ч. 10 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ, п. 8 обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015).
В Земельном кодексе РФ есть перечень объектов, неотделимых улучшений и сделок, которые не учитываются при определении размера возмещения. Среди них неотделимые улучшения недвижимости на участке, произведенные не в соответствии с видом его разрешенного использования (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).
Если у правообладателя объектов недвижимости нет прав на изымаемый земельный участок под ними, в общем случае размер возмещения определяется так же, как для арендатора со сроком аренды на 49 лет (ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ).
Налог на прибыль
Изъятие имущества для госнужд происходит принудительно, вне зависимости от воли прежнего владельца. Он не имеет цели получить от данной операции какую-то прибыль. И сумма возмещения, выплачиваемая прежнему владельцу при изъятии, направлена не на получение им экономической выгоды (дохода), а на компенсацию причиненных изъятием убытков.
Правовая позиция по поводу того, будет ли у прежнего собственника в связи с изъятием имущества для госнужд возникать объект обложения налогом на прибыль, изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 2019/09. В нем указано, что для решения вопроса о включении полученных сумм возмещения в связи с изъятием земельного участка и иного имущества для госнужд в налоговую базу при исчислении налога на прибыль основополагающим является соответствие их критериям, установленным НК РФ. Организации, признаваемые плательщиками налога на прибыль, определяют объект налогообложения — прибыль как доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Понятие «доход» в целях налогообложения раскрывается в ст. 41 НК РФ и представляет собой экономическую выгоду в денежной или натуральной форме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме. Правила возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262, не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Так как в рассматриваемых обстоятельствах имело место прекращение права владения и пользования земельным участком при его изъятии, а также лишение компании права собственности на иное имущество, расположенное на данном участке, средства, полученные компанией в виде компенсации указанных убытков, не подлежали включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.
В настоящее время правила возмещения убытков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262, не действуют. Порядок определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется ст. 56.8 ЗК РФ. Она также не предусматривает включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником изъятого земельного участка.
Анализ судебной практики показывает, что суды руководствуются этой правовой позицией и считают, что при получении сумм возмещения за изъятый земельный участок доход, облагаемый налогом на прибыль, не возникает (постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.09.2015 № Ф03-3555/2015 по делу № А73-14879/2014, ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, ФАС Московского округа от 26.05.2009 № КА-А40/4352-09-П по делу № А40-20876/08-127-57, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).
Фискальное ведомство солидарно с судами и придерживается правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 2019/09 (письма ФНС РФ от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@, от 11.07.2017 № СД-4-3/13419@, от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ и от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409).
У Минфина мнение неоднократно менялось. Так, в письмах от 06.07.2012 № 03-03-07/32, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15 специалисты министерства рассматривали сумму компенсации за изъятие имущества в качестве внереализационных доходов. В письмах от 04.07.2024 № 03-07-11/62429, от 12.08.2019 № 03-03-06/1/60603, от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334 они говорили о том, что при получении сумм возмещения за изъятое имущество возникает доход от реализации. При этом в письме от 21.11.2019 № 03-03-06/1/90029 Минфин РФ фактически признал, что суммы компенсации, полученные за изымаемый земельный участок, не облагаются налогом на прибыль. В письмах от 14.08.2024 № 03-03-06/1/76034, от 06.12.2022 № 03-03-06/1/119276 финансисты указали, что статьей 251 НК РФ установлен закрытый перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, и он не содержит такого вида доходов, как компенсация выкупной стоимости земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд. Поэтому компенсация за изъятие подлежит обложению налогом на прибыль в общеустановленном порядке.
По нашему мнению, полученную компенсацию за изъятие имущества для госнужд не нужно облагать налогом на прибыль. Однако нужно быть готовыми к тому, что такую позицию придется отстаивать в суде.
НДС
Для целей налогообложения передача на возмездной основе права собственности на товары считается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ), а товаром признается любое реализуемое имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ). Исходя из этих положений, изъятие имущества для госнужд является реализацией, поскольку при таком изъятии происходит переход права собственности на него от прежнего владельца государству (муниципалитету) и прежний владелец получает за изъятое имущество денежные средства (возмещение). А операции по реализации на территории РФ подлежат обложению НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Однако суды указывают, что возмещение не относится к операциям, облагаемым НДС, поскольку оно является установленным гражданским законодательством способом покрытия ущерба, причиненного в результате изъятия имущества (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2015 № Ф08-616/2015 по делу № А32-35014/2013, ФАС Московского округа от 13.05.2013 по делу № А40-60239/12-99-347).
В отношении НДС налоговики высказались в письме от 19.03.2010 № 3-1-11/192@. Из него следует, что компенсационные выплаты за изъятие земельного участка НДС не облагаются на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Что касается недвижимости, расположенной на изымаемом земельном участке, то, если она сносится собственником и отсутствует переход права собственности, сумма компенсации за сносимое здание не облагается НДС. Если же здание передается другому лицу, денежная компенсация за него подлежит обложению НДС.
Специалисты Минфина считают, что компенсация за изъятие земли не облагается НДС на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, а компенсация за изъятие расположенной на изымаемом земельном участке недвижимости подлежит обложению НДС (письма Минфина РФ от 21.11.2019 № 03-03-06/1/90029, от 27.07.2018 № 03-07-11/53236, от 27.09.2013 № 03-07-11/39995, от 11.09.2012 № 03-07-11/369).
На наш взгляд, полученную компенсацию за изъятие имущества для госнужд не нужно облагать НДС. С учетом сложившейся судебной практики при возникновении споров с налоговиками у компании есть все шансы отстоять эту позицию в суде.
Вы можете оставить первый комментарий