Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Один из ключевых параметров, характеризующих земельный надел, – это вид его разрешенного использования. Именно он определяет назначение объекта капстроительства, который можно будет возвести на данном участке. В нашем материале разберем, по каким правилам происходит перемена вида использования земли. Поговорим о том, как этот порядок отличается в зависимости от того, к какой категории принадлежит корректируемый вид использования.

Над статьей работали:
Автор: Волчкова Людмила; редактор: Шкембри Евгения

Содержание:

1. Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка
2. Регламент изменения вида разрешенного использования
3. Заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка
4. Классификатор для изменения вида разрешенного использования участка
5. Изменение условно разрешенного вида использования участка

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Виды разрешенного использования (ВРИ) наделов земли могут быть основными, условно разрешенными, а также вспомогательными (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ). От того, к какой из этих групп относится вид использования конкретного надела, зависит порядок его корректировки.

Среди основных ВРИ могут быть индивидуальное жилищное строительство либо ведение личного подсобного хозяйства, среди вспомогательных — коммунальное обслуживание, а среди условно разрешенных — ведение огородничества или садоводства (Постановление администрации городского округа Егорьевск Московской области от 06.12.2021 № 2709).

Информацию о ВРИ надела, за исключением вспомогательных видов, можно найти в ЕГРН — Едином госреестре недвижимости. Эти сведения об участке относятся к дополнительным (п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Запросить выписку из госреестра можно онлайн через сервис на официальном сайте Росреестра или посредством единого портала госуслуг, а также обратившись к специалистам многофункционального центра (МФЦ).

Чтобы поменять условно разрешенный вид использования, правообладателю участка придется получить разрешение (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 ГрК РФ).

Порядок изменения ВРИ надела земли будет напрямую зависеть от того, есть ли в конкретном муниципалитете утвержденные правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Чаще всего такие правила оказываются утвержденными. С их помощью определяют границы территориальной зоны. ПЗЗ содержат в своем составе градостроительный регламент. Именно из этих правил можно выяснить, какой порядок определен для перемены ВРИ. При корректировке вида использования требуется выполнять положения техрегламентов (ч. 2, п. 2 ч. 3, ч. 4 ст. 30, ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).

Поэтому чтобы выяснить, как поменять вид использования участка в определенном муниципалитете, нужно для начала уточнить, есть ли там ПЗЗ. Процедуру корректировки вида использования надела, в том числе ее порядок и срок, а также список необходимых документов может устанавливать региональный административный регламент.

Если таких правил нет, придется обратиться в местную администрацию, чтобы выяснить порядок изменения вида использования участка.

Перечень возможных ВРИ для конкретной территориальной зоны можно найти в градрегламенте (п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Они определяются согласно особому классификатору, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

В указанном регламенте приводятся ВРИ, учитывающие специфику определенной территориальной зоны. Также в нем могут и предусматриваться комбинации различных видов использования участка (Обзор Президиума ВС РФ 14.11.2018).

Если нужно поменять вид использования на тот, который не предусмотрен градрегламентом, придется обратиться в особую комиссию, чтобы внести поправки в ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ).

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя установлены специальные правила, касающиеся некоторых аспектов корректировки ВРИ земельных наделов (ч. 1, 4.1 ст. 63 ГрК РФ). В столице такие вопросы подведомственны Департаменту городского имущества Москвы.

В определенных ситуациях поменять вид разрешенного использования нельзя. Не удастся этого сделать при таких обстоятельствах (Обзор Президиума ВС РФ 14.11.2018):

• по просьбе арендатора — когда договор аренды участка, принадлежащего государству или муниципалитету, был совершен на торгах;
• самому арендатору — если надел был передан ему в аренду под определенное ВРИ;
• если ПЗЗ, в том числе градрегламентом для нужного вида использования зафиксированы предельные (наибольшие или наименьшие) размеры и параметры, которые препятствуют осуществлению деятельности согласно этому ВРИ;
• если есть решение о комплексном развитии определенной территории, то с момента его вынесения и до утверждения бумаг по планировке этой территории нельзя поменять ВРИ земельных наделов и объектов капстроительства, располагающихся в ее границах (ч. 4.1 ст. 37 ГрК РФ).

Основной вид использования надела земли считается выбранным с момента включения информации о нем в госреестр. Данные о вспомогательных ВРИ участка вносить в госреестр не нужно (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Инициировать корректировку основного и вспомогательного ВРИ вправе собственник земли. Другие правообладатели, в том числе арендаторы для того, чтобы поменять вид использования надела, должны обратиться к его собственнику. Такой подход согласовывается с позицией Верховного Суда РФ, согласно которой нельзя самому поменять вид использования, если земля предоставлена под определенный вид (обзор Президиума ВС РФ 14.11.2018). Так, если нужно откорректировать вид использования земли, находящейся в столичной собственности, не для капитального строительства, потребуется обратиться в Департамент городского имущества города Москвы.

Правообладатель надела, не относящийся к органам госвласти, государственным или муниципальным унитарным предприятиям, может сам выбрать основной и вспомогательный ВРИ из видов, которые зафиксированы градостроительным зонированием (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 37 ГрК РФ). Так, если участок принадлежит на праве собственности частному лицу и находится на территории с установленными ПЗЗ, то обращаться в муниципалитет за согласием не надо. При этом вспомогательный вид допускается получить лишь дополнительно к основному и условно разрешенному. Установить его взамен основного нельзя (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК РФ, обзор Президиума ВС РФ 14.11.2018).

По общему правилу, если есть утвержденные ПЗЗ, плата с собственника при выборе вида использования земли не взымается. Однако в некоторых случаях изменение ВРИ земельного надела окажется платным.

Москва и Московская область ввели оплату собственником установления вида использования земельного участка, предусматривающего строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением отдельных случаев. При расчете такого платежа учитывают разницу между установленной кадастровой стоимостью надела и кадастровой ценой земельного участка с измененным ВРИ. Это следует из норм части 1 статьи 22 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ, ч. 1, 2 ст. 12.1, ст. 12.2 Закона Москвы от 19.12.2007 № 48, ч. 3, 5, 11 ст. 5.1, ст. 5.2 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ, письма Росреестра от 02.02.2021 № 11-00176/21. Порядок определения оплаты за корректировку вида использования в указанных случаях предусматривается региональным нормативно-правовым актом. На федеральном уровне этот порядок не установлен.

Свои особенности имеет корректировка ВРИ участка земли сельскохозяйственного назначения. К таким землям относятся сельхозугодья. Также это наделы, занятые определенными объектами: внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, объектами капстроительства, некапитальными строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).

Поменять ВРИ наделов земли сельхозназначения можно в обычном порядке, приведенном выше, если это не сельскохозяйственные угодья. То есть основной и вспомогательный ВРИ правообладатель, как правило, может выбрать сам из зафиксированных градостроительным зонированием. Для изменения же условно разрешенного вида придется получать разрешение (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 37, ст. 39 ГрК РФ, п. 2 письма ФГБУ «ФКП Росреестра» от 09.11.2015 № 10-3957-КЛ).

Для сельхозугодий градостроительные регламенты не установлены (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Поменять ВРИ таких земель возможно лишь после перевода этих наделов в другую категорию. При этом перевод разрешат только в исключительных случаях (вопрос 5 обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 года, письмо Росреестра от 29.05.2017 № 14-06641-ГЕ/17).

Регламент изменения вида разрешенного использования

Для того чтобы поменять ВРИ земли, заинтересованному лицу нужно следовать ПЗЗ. В их состав в том числе входят и градостроительные регламенты. Для каждой категории земель в пределах определенной территориальной зоны данные регламенты фиксируют возможные ВРИ наделов и объектов капстроительства.

Если нужно изменить вид использования на тот, который не предусмотрен градрегламентом, придется обратиться в специальную комиссию. Эта процедура проводится в порядке, установленном законодательством, с помощью принятия нормативного акта о внесении поправок в ПЗЗ (ст. 31, 32, ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

Вначале правообладатель земельного участка направляет в специальную комиссию свое предложение об изменении ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, когда из-за применения этих правил (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ):

• земельные наделы и объекты капстроительства не используются эффективно;
• наносится вред их правообладателям;
• уменьшается стоимость недвижимости;
• физлица и их объединения не могут реализовать свои права и законные интересы.

Комиссия на протяжении 25 дней готовит свое заключение о принятии или отклонении полученного предложения. Составленное заключение передают главе местной администрации (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ). Принимая во внимание заключение комиссии, глава администрации также на протяжении 25 дней принимает свое решение о внесении поправок в ПЗЗ или об отказе в этом (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ).

Существуют наделы, на которые градрегламент не распространяет свое действие. Такие правила актуальны для участков:

• в пределах территорий общего пользования, предназначенных для возведения линейных объектов или занятых ими;
• предоставленных под добычу полезных ископаемых (п. 4 ст. 36 ГрК РФ). Также есть земли, для которых градрегламенты не устанавливаются. Это в первую очередь касается сельхозугодий. В указанных случаях изменение ВРИ участка может потребовать перевода земли из одной категории в другую (ч. 5 ст. 37 ГрК РФ, jбзор Президиума ВС РФ 04.06.2014).

Процедура изменения ВРИ участков, в том числе ее порядок, сроки, список необходимых документов и форма заявления на уровне российских субъектов может устанавливаться региональным административным регламентом.

Заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка

Единой формы рассматриваемого заявления не существует. На региональном уровне форма этого документа может быть закреплена административным регламентом, устанавливающим порядок, в котором предоставляется соответствующая муниципальная услуга.

В таком заявлении указывают фамилию, инициалы и должность лица, на имя которого оно подается. Как правило, это глава местной администрации. Кроме того, в документе прописывается личная информация и контактные данные заявителя, а также сведения о земельном участке. Документ должен содержать просьбу об изменении ВРИ земельного надела с указанием желаемого вида использования из тех, которые закреплены градрегламентом, утвержденным в составе ПЗЗ.

Классификатор для изменения вида разрешенного использования участка

Земельный кодекс говорит о том, что ВРИ наделов определяют, руководствуясь классификатором, который устанавливает уполномоченный федеральный госорган (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Прежде действовал классификатор, который был утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Этим документом с 24 декабря 2014 года для применения на будущий период был введен закрытый перечень возможных ВРИ и коды к ним, подлежащие использованию во всех российских регионах. Классификатор содержал пояснения о возможной деятельности по каждому ВРИ, включая ограничения по высотности объектов жилой застройки.

В 2020 году полномочия по утверждению классификатора ВРИ были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Во исполнение этого положения Росреестр принял Приказ от 10.11.2020 № П/0412, которым был утвержден новый классификатор, вступивший в силу с 05.04.2021.Изначальная его редакция дублировала последнюю редакцию Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. То есть сразу изменений с содержательной точки зрения не произошло, поменялся только уполномоченный орган и нормативно-правовой акт, которым был утвержден классификатор.

Однако в дальнейшем в новый классификатор были внесены изменения приказами Росреестра от 20.04.2021 № П/0166, от 30.07.2021 № П/0326, от 16.09.2021 № П/0414, от 23.06.2022 № П/0246. Данными актами было скорректировано описание некоторых видов использования. Так, из описания ВРИ «Жилая застройка» было исключено описание зданий, которые не относятся к предназначенным для проживания человека. Кроме того, были введены некоторые новые ВРИ: «Виноградарство» с кодом 1.5.1, «Размещение гаражей для собственных нужд» с кодом 2.7.2, «Электронная промышленность» с кодом 6.3.3.

В отношении участков с ранее определенными ВРИ, которые не предусмотрены классификатором, для правообладателя зафиксирована возможность обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении соответствия между видами. Решение по нему должны вынести в течение одного месяца (п. 13 ст. 34 Закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Принятое решение об установлении соответствия разрешенного использования участка классификатору признается основанием, чтобы внести корректировки в кадастр недвижимости. Отказ в рассмотрении заявления или бездействие уполномоченного органа можно обжаловать в суде (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2016 № Ф05-18728/2016 по делу № А40-69523/16).

Изменение условно разрешенного вида использования участка

Чтобы внести корректировки в условно разрешенный ВРИ надела, потребуется взять разрешение на другой условно разрешенный вид использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 ГрК РФ).

Для этого заинтересованный субъект, в том числе и арендатор, может обратиться в уполномоченную структуру с заявлением. Такой структурой может быть комиссия по подготовке правил землепользования и застройки муниципалитета. В ряде муниципальных образований эти действия доступны в онлайн-режиме – с помощью сайта госуслуг. Также сделать это можно обратившись к специалистам МФЦ.

Форму заявления можно уточнить в региональном административном регламенте, которым установлен процесс предоставления рассматриваемой услуги. Также она может быть представлена в Интернете на сайтах госуслуг или многофункционального центра.

Список бумаг, которые придется приложить к заявлению, тоже обычно закреплен регламентом. В некоторых случаях может потребоваться одобрение собственника земли на корректировку ВРИ.

Проект решения о выдаче рассматриваемого разрешения обычно обговаривается на публичных слушаниях либо на общественных обсуждениях. Издержки, вызванные проведением этих процедур, несет правообладатель земельного участка, который запрашивает корректировку ВРИ.

В ходе проведения такой процедуры комиссия должна составить рекомендации относительно выдачи разрешения на перемену ВРИ надела или об отказе в этом и направить их главе местной администрации. Тот на протяжении трех дней с момента поступления бумаг принимает свое решение (ч. 2, 9, 11 ст. 39 ГрК РФ).

При этом в изменении ВРИ могут отказать, если надел не будет соответствовать предельным (наибольшим или наименьшим) размерам и параметрам, установленным для земель с выбранным видом использования (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ, п. 9 обзора Президиума ВС РФ 14.11.2018). Правообладатель участка земли вправе оспорить такой отказ в судебном порядке (ч. 12 ст. 39 ГрК РФ).

Условно разрешенный вид использования надела признается выбранным с момента внесения информации о нем в госреестр (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).