Ипотека при разводе — 2023

Основные нормы, которые регулируют данный порядок, прописаны в Семейном кодексе РФ. По общему правилу имущество, нажитое бывшими супругами в период брака, является их совместной собственностью (далее СС). Применяется данное положение в случае, если иное не предусмотрено брачным договором (далее БД) между ними.  Это следует из п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ.

При применении указанных выше положений закона доли сторон в имуществе при делении будут распределяться поровну. На это указывает часть 1 ст. 39 СК РФ.

К общему имуществу относятся (ч. 2 ст. 34 СК РФ):

— доходы сторон, за исключением некоторых видов;

— движимые и недвижимые вещи;

— паи, вклады, доли в организациях;

— другое имущество, приобретенное в период брака.

Имущество будет общим даже в том случае, если в период отношений один из супругов не работал. Но причины того, что такое лицо не получало доход, должны быть уважительными, например, уход за детьми.

Стоит также учитывать, что долги, в том числе по ипотеке, тоже будут общими. Даже если в период отношений кредит был оформлен на одного человека. Долги делятся пропорционально. Если сторонам принадлежат равные части, то и долги будут равными. Если же кому-то достается большая часть, соответственно и долги будут пропорционально каждой части.

Так работает стандартный порядок, однако он имеет свои особенности и исключения из правил. В частности:

— стороны вправе заключить между собой БД или соглашение о разделе имущества. Подробнее об этом мы еще расскажем в отдельном разделе;

— наличие брачного договора. Если он есть, распределение произойдет согласно данному соглашению. Если его нет, то все нажитое будет делиться поровну согласно действующему законодательству;

— использование материнского капитала. В этом случае дети тоже будут являться участниками долевой собственности. Об этом расскажем подробнее немного позже;

— если квартира приобретена лицом до вступления в брак, она остается в собственности только этого лица;

— наличие несовершеннолетних детей. В этом случае доли могут быть не разделены пополам, так как будут учитываться интересы детей.

Расскажем более детально о некоторых перечисленных особенностях.

Если жилье приобретено до вступления в брак. Правило о том, что в данном случае квартира остается в собственности у лица, которое ее приобрело, предусмотрено ст. 36 Семейного кодекса. В этой же статье указаны и другие нюансы. Так, имущество остается в собственности одного из супругов, если:

— в период брака оно было получено в дар;

— оно было получено в порядке наследования;

— оно получено по другим безвозмездным сделкам.

Есть и другие особенности. В частности, может быть такое, что лицо пробрело жилье до вступления в брак, но впоследствии ипотеку выплачивали обе стороны. В этой ситуации имущество тоже остается у собственника. Однако второй может потребовать вернуть выплаченные им деньги. В таком случае нужно доказать, что средства выплачивались из общего имущества. Если данный факт будет доказан, суд постановит выплатить второй стороне его часть или выделить ей долю в квартире.

Есть несовершеннолетие дети. Данное обстоятельство может быть основанием для того, чтобы отступить от принципа равенства долей. Делается это в интересах детей. Данный интерес устанавливает суд с учетом обстоятельств конкретной ситуации. Выражается это в том, что увеличивается доля того человека, с которым остается ребенок. 

На порядок распределения имущества влияют разные обстоятельства, в частности, момент приобретения жилья, наличие детей, использование маткапитала и тому подобное. Рассмотрим, какие возможны варианты распределения имущества в случае расторжения брака:

— самый оптимальный способ — это договориться на берегу. То есть изначально заключить соглашение, в котором будет описан весь порядок. Так, вы можете оформить недвижимость в долях. Например, установить равные доли или согласно вкладу каждого лица;

— порядок, который устанавливает законодательство, то есть дробление нажитого на равные доли;

— разграничение не на равные части. Касается случаев, когда суд действует в интересах несовершеннолетних или при ненадлежащем поведении мужа (жены). Второй случай касается ситуации, когда имущество расходуется в ущерб интересов семьи. Также это относится к случаям, когда отсутствует доход без уважительной причины. Как правило, это категории алкоголиков и наркоманов;

— оформление всей суммы долга и переход прав на жилье на одного человека. Вы можете попробовать договориться с банком, но есть большая вероятность, что он не согласится. Сделать это можно также, например, в суде или у нотариуса;

— продажа жилья и выплата банку оставшейся задолженности с этой продажи. Такой вариант подходит для случая, когда никто не собирается дальше проживать в ипотечной недвижимости. Однако это не самый простой способ, поэтому вам могут отказать. Более того, могут быть сложности с продажей такой квартиры, потому что процедура будет сложнее. Также в некоторых случаях придется платить налог, в частности, если не прошло три года с покупки. Для такой процедуры понадобится обязательное письменное согласие банка;

— выдел доли в натуре. Это означает, что изменения являются физическими. То есть когда выделяется отдельный вход, отдельный туалет и так далее. Каждая часть должна быть пригодна для проживания. Но такое возможно, только если это не противоречит санитарно-техническим нормам. Также нужно будет сначала выделить доли на бумаге. Сделать это можно, договорившись между собой или в судебном порядке. Такой вариант больше подходит для дома, чем для квартиры. Во втором случае это, скорее, редкость. Также нужно проводить экспертизу и выложить за это немалую сумму. Поэтому данный вариант весьма непростой и в ряде случаев вовсе не выгодный. 

Банкам выгодно, когда заемщиков несколько. Это повышает вероятность своевременной выплаты кредита. Поэтому они не торопятся вносить изменения в условия при разводе.

Как правило, согласие банка нужно получить. И даже суд не может повлиять, обязав кредитное учреждение изменить условия. Если образовавшаяся ситуация для банка невыгодна, он может отказать.

В некоторых случаях менять условия договора и не придется. Например, когда долг по кредиту остался за обоими лицами.

Если все же не удается договориться, придется обращаться в суд. Это не даст вам гарантию, однако шансы на изменение условий есть. Все зависит от конкретных обстоятельств и от мнения банка. Последний, в свою очередь, будет искать выгоду и только при ее наличии даст согласие. 

Как уже упоминалось ранее, имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ).

Данная норма означает, что неважно, на чье имя оформлена ипотечная квартира. В любом случае она будет общей и будет делиться равными долями по ½.  То же самое правило применяется, если муж и жена созаемщики.

Есть особенность. Супруги вправе заключить соглашение, согласно которому каждому из них будет выделена доля в жилье. Поэтому кому какая доля достанется, они могут определить сами. Если у них есть данное соглашение, то при расторжении брака его учтут. Соответственно, каждый получит свою долю согласно данному документу. Если такой бумаги нет, каждая сторона получит равную долю согласно закону.

Учитывается наличие детей. В теории тому, с кем остается ребенок, может быть положена часть жилья в большем размере. Однако на практике такой подход работает слабо. Скорее, вторую сторону обяжут вносить дополнительные платежи помимо основных алиментов.

Многие банки сегодня позволяют упростить процесс разделения квартиры. Связано это с тем, что при расторжении брака требуется переоформление документов. Для этих целей у кредитных учреждений предусмотрены специальные сервисы. Они позволяют жильцам не заморачиваться с переоформлением самостоятельно. Все, что им нужно сделать — представить документы, которые у них попросит банк, а также приехать в офис для подписания. 

Супруги  имеют право заключить БД.  Его определение прописано в статье 40 Семейного кодекса. Он представляет собой соглашение лиц, которое определяет их имущественные права и обязанности. Тут есть две важные детали:

— соглашение могут заключить как лица, только вступающие в брак, так и лица, уже в него вступившие. Если договор заключен до брака, то в силу он вступит только после официальной регистрации;

— имущественные права и обязанности могут быть прописаны как на период брака, так и на случай его расторжения.

Данный документ позволяет прописать любые положения относительно имущества сторон. Им вы можете опередить детальный порядок распределения всего нажитого. Можно, например, конкретно написать, кому достанется ипотека. При его наличии в случае развода положения закона применяться не будут. То есть все будет разделено так, как прописано в договоре, если, конечно, в нем будет определен такой порядок.

БД можно изменить в любой момент, когда вы захотите. Также нужно будет представить данный документ в соответствующий банк. Кредитное учреждение должно быть в курсе распределения квартиры, так как является заинтересованным лицом.

В случае отсутствия между сторонами данного документа будет применяться принцип равенства. Соответственно, недвижимость в таком случае будет поделена 50 х 50. При этом в некоторых случаях суд может от этого принципа отступить, например, в интересах несовершеннолетнего или одного из супругов. Во втором случае такое может быть, к примеру, если лицо не получало доход без уважительной причины.

Для заключения БД нужно:

— составить содержание. В нем определяются: права и обязанности сторон, способы участия в доходах друг друга, порядок несения расходов и так далее. При этом нужно учитывать, что ущемлять права друг друга не допускается;

— подготовить документы. Это паспорта, свидетельство о заключении брака, документы, подтверждающие право собственности;

— удостоверить у нотариуса. Можно обратиться к любому нотариусу и оплатить его услуги. Каждой стороне должен быть предоставлен экземпляр нотариально удостоверенного договора.

Образец брачного договора

Стороны также могут заключить соглашение о разделе имущества. По своей сути это способ разделения имущества, который предоставляет законодательство (ч. 2 ст. 38 СК РФ).  Для его заключения нужно:

— определить, что подлежит разделу;

— согласовать его условия;

— заверить нотариально.

Отличие данного соглашения от БД:

— оно может заключаться только в период отношений или после развода. БД может заключаться до госрегистрации отношений и в период их действия;

— может быть разница в размере оплаты за нотариальное удостоверение документа;

— разница в режимах собственности. В случае с соглашением о разделе это только режим общей долевой или раздельной собственности;

— БД может регулировать режим не только имеющегося имущества, но и приобретенного в будущем. Во втором случае только уже имеющегося;

— договор намного шире, в нем можно предусмотреть больше нюансов, чем в соглашении. 

Отличие материнского капитала в том, что он не признается совместно нажитым имуществом. Поделить его между бывшими мужем и женой невозможно. Данные деньги выделяет государство для поддержки семей, имеющих детей. Такие средства имеют специальное назначение. То есть их можно потратить только в определенных целях.

Если данные средства были направлены на приобретение жилья, то нужно учитывать положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Согласно данной норме жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность (далее ОС):

— лица, получившего сертификат;

— супруги (супруга) этого лица;

— их детей. Имеются в виду первый, второй, третий и последующие дети.

Дети в данном случае являются участниками долевой собственности на такое помещение. В связи с чем на одинаковых правах мужа и жены квартира не может быть разграничена.

В случае если стороны не достигли компромисса для решения вопроса по распределению, им придется обратиться в суд. 

В отличие от обычной ситуации денежные средства на покупку в этом случае выделяет государство. При этом оформляется ипотека на военнослужащего.

Считается, что жилье, приобретенное по военной ипотеке, не подлежит распределению между бывшими супругами. Связано это с тем, что полученное по безвозмездной сделке остается личным имуществом лишь одного лица. То есть оно достанется только одному человеку — военнослужащему.

Однако суды с этим выводом зачастую не согласны и делят такие квартиры пополам (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.01.2017 № 58-КГ16-25).

Военная ипотека имеет особенности и исключения:

— личные денежные средства, которые участвовали в покупке дополнительно,  являются СС;

— деньги, потраченные второй стороной, можно вернуть. Если размер внесенных средств значительный, то можно даже претендовать на долю в квартире;

— в случае увольнения военнослужащего недвижимость может быть распределена. Такое возможно, если были использованы личные деньги семьи.

Кроме того, в случае с военной ипотекой возможно использование материнского капитала. В частности, когда:

— вносится первоначальный взнос;

— погашается задолженность по кредитному договору.

Так же как и в обычном случае, недвижимость будет оформляться в ОС супругов и их несовершеннолетних детей. 

В этом случае нужно подать исковое заявление. Направляется оно в районный суд по местонахождению имущества. К заявлению нужно приложить документы, предусмотренные ст. 132 ГПК РФ. В исковом заявлении указывается:

— наименование судебного учреждения;

— данные об истце (его представителе);

— данные об ответчике;

— цена иска;

— перечень прилагаемых документов;

— подпись.

Обоснуйте свои требования и приведите свои доводы. Также нужно уплатить госпошлину в зависимости от стоимости жилья.

Образец искового заявления в суд общей юрисдикции.

В Бабушкинский районный суд г. Москвы

Истец: Свиридов Виктор Сергеевич (Ф.И.О.)

адрес: 127106 г. Москва, Алтуфьевское шоссе д. 23 кв.44,

телефон: +7 (000) 000 00 00, факс: ___________,

адрес электронной почты: svi1710@gmail.com,

дата и место рождения: 16.09.1985 , СССР г. Белгород,

идентификатор гражданина: 0000 000000

Представитель истца: Андреев Игорь Николаевич

адрес: 187456 г. Москва, Ленинский проспект д. 20 кв. 67,

телефон: +7 (111) 111 11 11, факс: +7 (333) 333 33 33,

адрес электронной почты: Ann17@gmail.com,

идентификатор гражданина: 1111 111111

Ответчик: Астафьева Валерия Викторовна (Ф.И.О.)

адрес: 127106 г. Москва, Алтуфьевское шоссе д. 23 кв. 44,

телефон: + 7 (000) 000 00 00, факс: ___________,

адрес электронной почты: avv45@mail.ru,

дата и место рождения: _________ (если известны),

место работы: __________________ (если известно),

идентификатор гражданина: 7777 888888

Третье лицо: ПАО «Сбербанк»

(наименование залогодержателя — банка)

адрес: 765345, г. Москва, пр-т Сахарова дом. 24 стр. 1,

телефон: + 7 (495) 111 11 11, факс: + 7 (495) 111 11 11,

                                                                                    адрес электронной почты: sberbank@sberbank.ru,

ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195 (если известны)

Цена иска: 7 000 000 (семь миллионов) рублей

Госпошлина: 30 000 (тридцать тысяч) рублей

Исковое заявление

о разделе квартиры, обремененной ипотекой

«07» февраля  2020 г. истец вступил в брак с ответчиком, что подтверждается свидетельством о заключении брака № 12345, выданным отделением ЗАГС № 3 по адресу ул. Юных Ленинцев, 35, корп. 1.

«06» июня 2023 г. брак между истцом и ответчиком был расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака № 37821, выданным отделением ЗАГС № 3 по адресу ул. Юных Ленинцев, 35, корп. 1.

Вместе с тем между истцом и ответчиком возник спор о разделе общего имущества в виде квартиры, расположенной по адресу г. Москва, Алтуфьевское шоссе д. 23 кв. 44, кадастровый номер 11:12:000414:876, площадью 47 кв. м, обремененной ипотекой — кредитный договор от «12» марта 2021 г. № 238734, заключенный с третьим лицом на сумму 7 000 000 (семь миллионов) рублей.

В соответствии с указанным Кредитным договором ____________________________ (указать существенные условия договора).

На данный момент кредит полностью не выплачен: остаток задолженности составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей.

Спорное имущество оценено в 7 000 000 (семь миллионов) рублей на основании отчета об оценке стоимости недвижимости № 01/24-456.

Брачный договор истец и ответчик не заключали, законный режим имущества на договорный изменен не был.

Согласно ст. 20 Семейного кодекса РФ спор о разделе общего имущества супругов, возникающий между супругами, рассматривается в судебном порядке независимо от расторжения брака в органах записи актов гражданского состояния.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 38 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

В соответствии со ст. 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе, исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 20, пп. 1 и 2 ст. 34, ст. 36, абз. 2 п. 3 ст. 38, пп. 2, 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ, ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, прошу:

1. Разделить общее имущество супругов, выделив:

— истцу: 50 % от общей площади жилого помещения, итого на сумму: 3 500 000 (три с половиной миллиона) рублей;

— ответчику: 50 % от общей площади жилого помещения, итого на сумму: 3 500 000 (три с половиной миллиона) рублей.

2. Произвести раздел задолженности по Кредитному договору от «12» марта 2021 г. № 238734 пропорционально присужденным долям.

Приложение:

1. Свидетельство о заключении брака от «07» февраля 2020 г. № 12345.
2. Свидетельство о расторжении брака от «06» июня 2023 г. № 37821.
3. Документы, на основании которых было приобретено право собственности на квартиру.
4. Кредитный договор от «12» марта 2021 г. № 238734.
5. Расчет задолженности по кредитному договору.
6. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «10» октября 2023 г. № 654739 на квартиру.
7. Расчет суммы исковых требований.
8. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление ответчику и третьему лицу копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют.
9. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (или право на получение льготы по уплате государственной пошлины), либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины.
10. Доверенность представителя (или иные документы, подтверждающие полномочия представителя) от «01″ октября 2023 г. № 123564 (если исковое заявление подписывается представителем истца).
11. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

«17» октября 2023 г.

Истец (представитель):

________________ (подпись) / _____________________________ (Ф.И.О.)\

Еще одним правом мужа и жены является заключение мирового соглашения. Сделать это можно на любой стадии судебного разбирательства.

Но не все так просто. Не стоит забывать, что есть еще мнение банка. Если ему не понравится, как распределяется ипотека в мировом соглашении, он может возразить. И суд такое возражение без внимания не оставит. И даже если соглашение будет утверждено, банк тем не менее сможет его оспорить.