Инвестиционный договор

Над статьей работали:
Автор: Елена Хребтиевская; редактор: Александр Чепенко

В нашей статье расскажем, почему «инвестиционный договор» — это обобщённое понятие. Поговорим о популярной форме финансирования строительства, а также остановимся на отдельных соглашениях, связанных с вложением инвестиций.

Содержание

1. Суть инвестиционного договора
2. Инвестор в инвестиционном договоре
3. Объекты инвестиционных договоров
4. Виды инвестиционных договоров
5. Права и обязанности по инвестиционному договору

Суть инвестиционного договора

Гражданский кодекс РФ не выделяет инвестиционный договор в качестве отдельного вида сделки.
Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об ИД) закрепляет значение следующих терминов:

• инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку. Вкладываются в объекты предпринимательской и иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
• инвестиционная деятельность — вложение средств и имущества, а также осуществление практических действий в целях извлечения дохода.

К инвестициям не относятся вложения, которые расходуются на непосредственное потребление (покупка автомобиля) и не приводят к росту капитала. Движущий мотив инвестиционной деятельности – получение прибыли.

Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» даёт понятие инвестора и называет им субъекта, который вкладывают собственные, заемные или привлеченные средства (п. 3 ст. 2).

Исходя из этого, в общем виде можно сказать, что инвестиционный договор это соглашение между инвестором и лицом, привлекающим инвестиции, по которому:
— инвестор передаёт имущество лицу, привлекающему средства, и имеет право на получение прибыли (доходов, дивидендов);
— лицо, привлекающее инвестиции, должно использовать такие средства в соответствии с оговоренными целями.

Договор инвестирования может заключаться посредством подписания соглашения между инвестором и лицом, привлекающим средства. Иным возможным вариантом является присоединение к установленным условиям инвестирования в порядке, предусмотренном ст. 428 ГК РФ.

Капитальные вложения – это один из видов инвестиций. Закон определяет их как затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы.
Инвестирование в форме капитальных вложений является распространённым видом финансирования строительства. Расскажем о таком соглашении на следующем примере.

Компания (заказчик) имеет в собственности земельный участок, на котором хочет построить апарт–отель. Она разработала инвестиционный проект, в котором указала:

— характеристики планируемого строительства (отель из 50 апартаментов на земельном участке с подведёнными коммуникациями);
— полную стоимость строительства (500 млн рублей);
— долю, которую стоит профинансировать инвесторам (100 млн рублей);
— срок строительства;
— инвестиционную привлекательность (великолепная транспортная доступность, хорошая экология, тихое и уютное место);
— размер возможного дохода в процентах от вложенных в строительство денежных средств.

Проектом заинтересовались 10 инвесторов, каждый из которых решил вложить в строительство в качестве инвестиций 10 млн рублей. 8 инвесторов вложили собственные средства в строительство, 2 – взяли деньги в кредит в банке. Инвесторы заключили с заказчиком инвестиционный договор, в котором определились, что по окончании строительства каждый из вкладчиков получит в собственность 1 помещение в отеле и долю в праве на общее имущество.

Если заказчик не владеет земельным участком, он вправе заключить в рамках инвестиционной деятельности договор аренды с собственником земли. Такое соглашение должно содержать обязательство передать арендодателю по окончании строительства определённую долю общей площади помещений в созданном здании (ст. 10.1 Закона об ИД).

Инвестиционный договор может включать в себя элементы различных гражданско-правовых сделок, в частности:

— договора займа (ст. 807 ГК РФ). Инвестор предоставляет получателю инвестиций денежную сумму на развитие того или иного проекта (бизнеса), а взамен получает право на часть прибыли. Доход он может получить в течение определенного времени или по факту продажи имущества, созданного в результате реализации проекта;
— договора о совместной деятельности (ст. 1041 ГК РФ). Лицо, привлекающие инвестиции, может одновременно являться инвестором и заключать с другими инвесторами договор простого товарищества;
— договора купли-продажи будущей вещи (ст. 455 ГК РФ). Инвестор вкладывает в деньги в строительство здания в целях приобрести долю в праве собственности на него;
— договора подряда (ст. 702 ГК РФ). Заказчик имеет в собственности земельный участок и предоставляет его другой стороне для строительства сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство за счёт собственных вложений.

Инвестор в инвестиционном договоре

Мы определились, что инвестор – это лицо, которое вкладывает имущество в какое-либо дело в целях получения прибыли. Вложить можно как свои собственные средства, так и заёмные.

Инвестор, по общему правилу, самостоятельно определяет:

— объекты инвестирования;
— объемы, размеры и эффективность инвестиций;
— физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций.

Инвесторами могут быть:

• органы государственной власти. Государство может вкладывать в какую-либо деятельность (проекты, программы) бюджетные инвестиции. Порядок устанавливается Бюджетным кодексом РФ;
• бюджетные и автономные учреждения, государственные (муниципальные) унитарные предприятия;
• международные организации, иностранные юридические лица;
• граждане;
• коммерческие и некоммерческие организации.

Допускается объединение средств инвесторами – организациями для осуществления совместной деятельности по договору инвестиционного товарищества без образования отдельного юридического лица. По условиям такой сделки товарищи вносят вклады в общее имущество для осуществления совместной инвестиционной деятельности. В качестве вклада может выступать не только имущество, но и деловая репутация. Особенности такого соглашения устанавливаются федеральным законом от 28.11.2011 № 335-ФЗ.

Объекты инвестиционных договоров

Объекты инвестиционной деятельности – это то, на что направлено вложение инвестиций, в частности:

— различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества (объекты недвижимости, оборудование, инструмент, инвентарь);
— программные продукты;
— нематериальные активы (научные и технические разработки, вложения в новшества);
— интеллектуальная собственность (приобретение патентных, лицензионных прав);
— участие в бизнесе (приобретение доли в уставном капитале);
— банковские депозиты;
— ценные бумаги (акции, облигации).

Виды инвестиционных договоров

Приведённый выше пример инвестирования в форме капитальных вложений является лишь частным случаем инвестиционной деятельности. Участниками гражданского оборота заключается большое количество разнообразных сделок, связанных с вложением инвестиций, в частности:

• договоры участия в долевом строительстве. По условиям указанной сделки застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию он должен передать квартиру участнику долевого строительства. Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект. Особенности и порядок заключения таких сделок устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

• договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом (ПИФом). ПИФ объединяет денежные средства вкладчиков в целях извлечения прибыли на рынке ценных бумаг в качестве крупного инвестора. Управление имуществом ПИФа осуществляется управляющей компанией (УК). УК разрабатывает правила инвестирования. Субъект вправе присоединиться к этим правилам и приобрести инвестиционный пай в целях получения прибыли. Деятельность ПИФов регулируется федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ;

• инвестиционный договор страхования жизни. При заключении традиционного договора страхования гражданин платит небольшой взнос за определённый период. Если за время договора произойдет страховой случай, то его близкие получат выплату. Если такой случай не настанет, взнос станет доходом страховой компании.

Договор инвестиционного страхования жизни заключается на длительный срок. Гражданин вносит сразу большую сумму денег либо вносит небольшие суммы периодически. Часть этой суммы вкладывается страховщиком в финансовые инструменты. Если страховой случай (смерть или дожитие до определённого возраста) наступит, страхователь или его близкие родственники имеют право на выплату вместе с доходом от инвестиций. Особенности такого договора устанавливаются законом РФ от 27.11.1992 N 4015-1;

• договор об инвестиционном налоговом кредите. Организация заключает договор с налоговой службой, по которому она в течение определённого периода может платить налоги не полностью. Когда период завершился, организация должна будет выплатить ту часть налогов, которую она не выплатила раньше, и проценты за пользование деньгами. Такие неуплаченные налоговые платежи временно остаются в распоряжении компании и могут быть вложены на период отсрочки в проекты с целью получения дополнительного дохода. Особенности такой формы кредитования устанавливаются Налоговым кодексом РФ;
• специальный инвестиционный контракт. По такому договору инвестор в предусмотренный этим контрактом срок своими силами или с привлечением иных лиц обязуется создать либо модернизировать и (или) освоить производство промышленной продукции. Другая сторона — Российская Федерация или субъект Российской Федерации в течение такого срока обязуется осуществлять меры стимулирования деятельности в сфере промышленности (предоставить гарантии стабильности бизнеса). Порядок заключения такой сделки установлен федеральным законом от 31.12.2014 № 488.

Права и обязанности по инвестиционному договору

Прежде всего, инвестор и заказчик (получатель средств) имеют право на результаты инвестиционной деятельности в соответствии с условиями достигнутого ими соглашения:

— денежные средства в твёрдой сумме;
— процент от прибыли;
— имущество или долю в праве собственности на него.

Основной обязанностью субъектов инвестиционной деятельности является соблюдение законодательства РФ и положений заключенного договора.

Инвестор обязан предоставить имущество согласно достигнутым договорённостям в установленный срок. Получатель инвестиций должен обеспечить целевое использование полученных средств и предоставлять инвестору информацию о процессе инвестиционной деятельности.

Конкретный перечень прав и обязанностей сторон договора определяется содержанием заключенной ими сделки.