Эскроу-счета для застройщика в 2025 году

Эскроу-счета – это важный инструмент по борьбе с обманом дольщиков.  Они обеспечивают безопасность сделок по покупке недвижимости и предотвращают случаи мошенничества. В России эскроу-счета в строительной сфере используются уже более пяти лет. В нашей статье расскажем как применяют эскроу-счета при долевом строительстве,  что представляет из себя данный вид счета, когда и для чего его нужно открывать.

Над статьей работали:
Автор: Бабаева Ирина; редактор: Чапис Елена

Содержание

1. Что такое эскроу-счет?
2. Когда ввели эскроу-счета?
3. Какой закон регулирует эскроу-счета?
4. Как работает эскроу-счет?
5. Когда открывается эскроу-счет?
6. Как покупателю забрать деньги с эскроу-счета?
7. Когда застройщик забирает деньги с эскроу-счета?
8. Раскрытие эскроу счета застройщиком
9. Эскроу-счета при покупке готового жилья
10. Где открывают эскроу-счета?
11. Как открыть эскроу-счет?
12. Если банк с эскроу-счетами обанкротится
13. Эскроу-счет: плюсы и минусы

Что такое эскроу-счет?

Слово «эскроу» упоминается в английском языке. Перевод слова означает – депонирование, а также используется как контракт.

Эскроу-счёт (далее также — ЭС) — это специальный финансовый счёт, на котором деньги хранятся третьей стороной (например, банком) до выполнения условий соглашения. Этот механизм используется для обеспечения безопасности сделки и предотвращения рисков, связанных с невыполнением обязательств.

В контексте сделок с недвижимостью такие счета используются для того, чтобы передача денег застройщику осуществлялась после выполнения им условий договора. Таким образом, покупатель защищён от риска того, что продавец не выполнит свои обязательства, а продавец (застройщик) — от риска того, что покупатель не оплатит сделку.

Когда ввели эскроу-счета?

Институт ЭС в российском праве существует с 2014 года. Впервые упоминание о возможности их использования появилось в ГК РФ.

Механизм счетов эскроу в строительной сфере стал обязательным для застройщиков с 1 июля 2019 года с внесением изменений в ФЗ № 214-ФЗ. Это произошло в рамках реформы законодательства, направленной на защиту прав дольщиков и предотвращение финансовых рисков в строительной отрасли.

До введения ЭС застройщики, осуществляя долевое строительство, могли получать деньги дольщиков до окончания строительства, что создавало риск недостроев и мошенничества. С введением эскроу средства дольщиков начали поступать на специальные счета в банках, и застройщик может получить их только после завершения строительства. Это значительно повысило безопасность для покупателей жилья и минимизировало риски обмана со стороны застройщиков.

Правительством РФ установлены критерии, при соответствии которым, возможно не открывать такие счета. Речь идет о строительных проектах, степень готовности которых составляет не менее 30% (по общему правилу), а в ряде случаев — не менее 15% или 6% (постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480).

Какой закон регулирует эскроу-счета?

ЭС в России регулируются рядом нормативных правовых актов РФ, которые обеспечивают их использование в сделках с недвижимостью, а также устанавливают требования к банкам и участникам сделки.

Назовем основные из них:

— Гражданский кодекс Российской Федерации.
Регулирует общие положения о договорах и обязательствах, в том числе те, которые связаны с открытием и использованием ЭС. Он устанавливает основные правила взаимодействия сторон по договорам, касающимся использования счетов.

— Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ.
Этот закон, принятый в 2004 году, стал основой для введения ЭС в российскую практику. С 1 июля 2019 года в закон были введены изменения, которые обязали застройщиков использовать эскроу-счета при продаже жилья на стадии строительства.

— Федеральный закон от 22.07.2024 №186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Указанный закон вступил в силу с 1 марта 2025 года. Он устанавливает возможность открывать счета эскроу для расчетов по договору стройподряда при строительстве жилых домов. Речь идет о домах, которые строятся гражданином по договорам с ИП или юрлицами, например ИЖС. Материнский капитал также можно будет направить на ЭС в целях использования для оплаты по договору.

Для урегулирования различных вопросов на эту тему в российской системе законодательства принято значительное количество подзаконных актов (постановлений, приказов).

Центральный банк России также выпускает разъяснения и рекомендации, которые помогают банкам и другим участникам рынка правильно трактовать и применять нормы, связанные с ЭС. Это помогает регулировать работу финансовых учреждений и обеспечивать правовую безопасность сделок.

Указанные законы и нормативные акты обеспечивают правовую основу для использования ЭС в России, гарантируя защиту интересов как дольщиков, так и застройщиков.

Как работает эскроу-счет?

Основная суть счета эскроу заключается в том, что это промежуточный механизм для хранения средств до тех пор, пока не будут выполнены оговоренные условия сделки. Он служит гарантией того, что продавец не получит деньги пока не выполнит свои обязательства. ЭС защищает интересы всех участников сделки.

Таким образом, на счете средства блокируются и не могут использоваться застройщиком или дольщиком.

Для строительства многоквартирного дома используется система проектного финансирования. Банк, который открывает ЭС, выдает закройщику целевой кредит на строительство. Кредит погасится застройщиком денежными средствами со счета, после их раскрытия.

Когда открывается эскроу-счет?

ЭС при строительстве недвижимости обычно открывается на стадии заключения договора между покупателем и застройщиком, но до начала фактической оплаты за квартиру. Это происходит в рамках программы ЭС, которая была введена в России с 2019 года для защиты прав дольщиков на стадии строительства.

Деньги поступают на ЭС в банке после регистрации договора участия в долевом строительстве Средства будут храниться там до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства по договору.

Как покупателю забрать деньги с эскроу-счета?

Покупатель может забрать свои деньги со счета при его закрытии.

Закон выделяет два основания прекращения счета эскроу:
— расторжение ДДУ;
— отказ от договора участия в одностороннем порядке.

Законодатель предоставляет дольщику право забрать свои деньги со счета, когда застройщик не сдал объект в установленные договором сроки (если просрочка составляет два месяца и более).

Дольщик может отказаться от ДДУ в одностороннем порядке и получить свои деньги, если застройщик признан банкротом или ликвидирован по решению суда.

Стоит обратить внимание, что на денежные средства, размещаемые на ЭС, не начисляются проценты. Таким образом, дольщики могут понести убытки на фоне инфляции.

Когда застройщик забирает деньги с эскроу-счета?

Застройщик вправе забрать деньги со счета в момент его раскрытия. Это происходит только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Деньги переводятся банком не позднее 10 рабочих дней после предоставления разрешения или сведений о размещении его в единой информационной системе жилищного строительства.

Если кредитный договор содержит поручение банку об использовании денежных средств с эскроу счетов, то деньги будут направлены не застройщику, а в счет погашения кредита.

Раскрытие эскроу счета застройщиком

Важно не путать понятия «открытие» и «раскрытие» счета. Раскрытие ЭС происходит после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

Раскрытие счета означает перевод банком денег на специальный расчетный счет застройщика.

Законодатели, а также представители юрсообщества уже несколько лет ведут дискуссию об установлении возможности поэтапного раскрытия счетов. Это означает, что застройщики смогут пользоваться деньгами дольщиков до окончания строительных работ, но не всей суммой, а её частями. Выплачивать деньги будут по итогу выполнения определенных строительных этапов.

На сегодняшний день такие изменения не внесены в Закон, так как существует риск мошенничества со стороны застройщиков. Закон об участии в долевом строительстве прежде всего направлен на защиту интересов граждан – дольщиков.

Эскроу-счета при покупке готового жилья

Открытие ЭС при покупке готового жилья не является обязательным. Однако, допускается для обеспечения безопасности сделки. Это чаще встречается в случаях, когда сделка является сложной или связана с высокими рисками для одной из сторон (например, при наличии споров по правам на имущество, наличию задолженностей, необходимости выполнения дополнительных условий или при международных сделках).

В зарубежных странах использование эскроу — это стандартная практика при покупке недвижимости, так как он помогает обеспечить соблюдение всех условий сделки.

В России же ЭС чаще используются при приобретении жилья на этапе строительства.

Если покупка квартиры (готового жилья) не связана с такими рисками и сделка проходит через нотариуса или в рамках стандартной процедуры, открытие ЭС обычно не требуется. Однако, если вы хотите добавить дополнительную безопасность для себя, вы всегда можете договориться о его открытии с продавцом и банком.

Где открывают эскроу-счета?

Счета эскроу в России открываются в лицензированных банках, которые участвуют в системе таких счётов. Это могут быть как крупные федеральные банки, так и специализированные банки, предоставляющие такие услуги.

Банки, работающие с такими счётами, должны соответствовать определённым требованиям. Они установлены постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697.

Исчерпывающий перечень банков составляется ЦБ РФ. В него вошли, в том числе Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк, Промсвязьбанк, Зенит.

Как открыть эскроу-счет?

Для начала необходимо выбрать учреждение, которое предоставляет услугу эскроу. Важно, чтобы банк был надежным, включен в перечень ЦБ и имел опыт работы с такими счетами.

Чтобы открыть такой счет, продавец (застройщик) и покупатель приходят в банк и заключают трехстороннее соглашение — договор счета эскроу. Договор подписывают все стороны.

Счет открывается на имя дольщика. Банк потребует необходимые документы. Как правило, это документы, удостоверяющие личность, и заключенный ДДУ.

Если банк с эскроу-счетами обанкротится

Практика показывает, что обанкротиться может не только застройщик, но и кредитная организация.

Если банк, в котором открыт ЭС, обанкротится, то деньги, хранящиеся на таком счёте, защищены законодательством и системой страхования вкладов. Вот как это работает.

В России средства на эскроу-счётах застрахованы, то есть защищены системой обязательного страхования вкладов. Банк, предоставляющий услуги эскроу, обязан участвовать в этой системе. Это означает, что в случае банкротства банка, вкладчики (в том числе владельцы ЭС) могут рассчитывать на возмещение средств в рамках страхования, но только в пределах установленного лимита. В настоящее время такой лимит составляет 10 млн. руб.

Если банк, управляющий ЭС, обанкротится, возможно поднять вопрос о переводе такого счета в другой банк, который будет продолжать обслуживание. Это решается в рамках процедуры банкротства с участием органов госвласти и кредиторов, включая Агентство по страхованию вкладов.

Эскроу-счет: плюсы и минусы

Далее расскажем о плюсах и минусах ЭС: