Над статьей работали:
Автор: Безбородов Максим
Собственники недвижимости при сдаче в аренду квартиры или нежилых помещений нередко устанавливают завышенную плату. Если арендуемая площадь большая, съемщики могут не только сэкономить, но и заработать, сдавая в субаренду часть помещений на законных основаниях. Как правильно заключить договор субаренды, на какой срок можно сдать недвижимость в поднаем, читайте в статье.
Субаренда – это временная передача арендатором права на пользование имуществом третьему лицу. Отношения между сторонами закрепляются договором субаренды, в котором арендатор по первоначальному договору становится арендодателем по отношению к съемщику.
Субаренда подразумевает, что сдаваемое имущество фигурирует в двух документах:
1. В первичном договоре, заключенном между собственником и арендатором.
2. В договоре субаренды, подписанном двумя сторонами: арендатором по первому договору и субарендатором.
Кроме жилых и нежилых помещений, сдавать вторичным пользователям можно и земельные участки. При этом объектом земельных отношений по договору субаренды может стать не целый участок, а только его часть (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).
Перед подписанием соглашения о вторичной аренде будущий субарендатор должен проверить параметры объекта недвижимости. Они должны совпадать в договорах первого и второго порядка.
Если в субаренду сдается часть земельного участка, она должна относиться к тому участку земли, который указан в основном договоре. Срок сдачи в субаренду должен укладываться в срок действия основного договора.
Чтобы сделка по передаче имущества в субаренду была признана действительной, нужно получить письменное согласие арендодателя.
Согласие на вторичную сдачу недвижимости можно прописать в первоначальном договоре аренды. В этом случае не нужно будет получать согласие собственника при заключении каждого договора субаренды (п. 18 письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66).
Арендатор участка земли может передать его во вторичное пользование, ограничившись лишь уведомлением арендодателя. Согласие собственника запрашивать не нужно.
Некоторые категории арендаторов не могут передавать земельные площади в субаренду, к ним относятся:
• арендаторы Республики Крым и Севастополя, которые получили землю по государственной программе, без проведения торгов;
• малые и средние предприятия, арендующие земельные участки, включенные в реестр государственного и муниципального имущества;
• фермеры и крестьяне, арендующие землю у государства.
Такие правила прописаны в пункте 6 ст. 22 ЗК РФ.
Договор субаренды можно заключить на срок, соответствующий сроку действия основного договора аренды (ст. 615 ГК РФ).
Если срок действия договора аренды здания или сооружения превышает 12 месяцев, его нужно зарегистрировать в Росреестре. При этом он считается заключенным только с момента такой регистрации. Эти правила распространяются и на субарендные отношения.
Если договор заключен на 11 месяцев, регистрировать его не нужно. По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК).
Земельные участки, арендованные на долгий срок, также подлежат госрегистрации. В Земельном кодексе указано, что договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, регистрировать не нужно (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
В договоре субаренды обязательно нужно указать следующую информацию:
• дату документа;
• место составления;
• условия аренды;
• срок действия договора;
• реквизиты сторон.
Участникам сделки следует придерживаться установленных правил, без соблюдения которых ее признают недействительной:
• соглашение нужно оформить в письменной форме, с подписью сторон на каждом листе;
• в тексте документа необходимо указать размер и порядок внесения арендной платы.
Нарушение условий соглашения может привести к его расторжению в одностороннем порядке.
При досрочном прекращении основного договора аренды действие всех договоров субаренды, заключенных на его основании, также прекращается.
Это правило можно изменить, прописав в документе другие условия. Например, стороны вправе установить, что при расторжении договора аренды договоры субаренды продолжают действовать после заключения дополнительного соглашения о замене арендодателя.
Если первичный договор аренды прекращен досрочно, субарендатор может заключить соглашение напрямую с собственником недвижимости до конца срока, указанного в договоре субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Перезаключить договор можно только с согласия собственника.
Вы можете оставить первый комментарий