Договор пожизненного содержания с иждивением

Рента, или пожизненное содержание, как правило, используется людьми преклонного возраста, когда у пожилых нет близких, которые могут о них позаботиться, но есть жилье в собственности. А также когда пенсионерам не хватает средств на оплату «коммуналки» и других нужд.

В законе понятие данного вида договора прописано в ст. 601 ГК РФ. Согласно этой норме получатель ренты передает в собственность недвижимость плательщику ренты. А тот, в свою очередь, обязуется обеспечить пожизненное содержание с иждивением для получателя. Также это может быть иное лицо (лица), которое указал получатель ренты. Собственность при этом переходит к плательщику только после смерти получателя.

Иждивением является полное содержание нетрудоспособного получателя ренты. То есть материальное и другое попечение, которое необходимо для нормального существования. Иными словами — всевозможный уход за человеком.

Понятие договора ренты изложено в ст. 583 ГК РФ. Плательщик ренты делает выплаты получателю ренты. Это могут быть денежные платежи или иной вид содержания получателя. А получатель ренты передает плательщику в собственность свое имущество. Выплачивается такая рента  бессрочно или пожизненно. Называется это постоянной и пожизненной рентой. Если устанавливается второй вариант, то на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Постоянная рента:
— в отличие от пожизненной на стороне получателя выступают не только граждане, но и некоммерческие организации;
— права рентополучателя переходят по наследству. То есть в случае смерти рантье оплата ренты осуществляется его наследниками;
— должна быть уплачена денежная сумма, предусмотренная договором;
— если выплаты прекращаются, плательщик будет лишен права собственности;
— соглашение прекращается при выплате полной суммы. Это могут быть фиксированные платежи каждый месяц. При выплате полной суммы любым из указанных способов договор закрывается.

Пожизненная рента:
— ее получателями являются исключительно граждане;
— такая рента не наследуется;
— выплаты прекращаются в случае смерти рентополучателя;
— предусматривает содержание в виде выплат или в другой форме.

Потребности рентополучателя должны быть покрыты в сумме не ниже прожиточного минимума. В текущем году такой размер на душу населения РФ составляет 14 375 рублей. При этом в каждом регионе может быть установлен свой размер. Так, например, в Москве сумма на душу населения в 2023 году составляет 21 718 рублей.

Конкретный срок для данного договора законом не установлен. Также ренту неправомерно передавать других лицам по договору уступки прав требований.
Выступать рентодателем может как физическое, так и юридическое лицо.
Характеристика договора пожизненного содержания отличается от ренты. Отличие заключается в том, что такое соглашение предусматривает уход за гражданином, а не просто выплаты или иное содержание. То есть потенциальный владелец жилья должен обеспечивать все нужды недееспособного: покупать продукты, лекарства, вещи, следить за здоровьем данного лица, обеспечивая его необходимыми медицинскими и иными услугами, всячески помогать ему в быту и так далее.

Для получателя данное соглашение удобно. Ему не нужно будет заботиться о том, где найти деньги на все потребности, как обеспечить себе уход. Обо всем этом должен позаботиться плательщик до конца его дней.
Впрочем, и будущий собственник тоже будет в плюсе. Ему не придется искать средства на жилье. А учитывая нынешние цены, этим способом он достаточно легко решит для себя квартирный вопрос.

Между тем если такое соглашение предусматривает отчуждение имущества бесплатно, есть особенности. В частности, объем содержания в месяц должен быть не менее двух величин прожиточного минимума в зависимости от субъекта, в котором находится имущество. Если субъектом это не установлено, берутся величины по РФ. Требование предусмотрено ч. 2 ст. 602 ГК РФ.

Содержание может быть заменено на периодические платежи в течение оставшейся жизни (ст. 603 ГК). По общему правилу платежи производят по окончании каждого календарного месяца.

Если плательщик получит согласие рентополучателя, он всячески может использовать имущество. Например, отчуждать, сдавать его в залог или использовать иной способ обременения.

Документ в первую очередь должен включать в себя обязательные существенные условия:
— предмет. В данном случае это недвижимость, которая должна быть передана плательщику. Нужно конкретно описать объект со всеми его индивидуальными характеристиками;
— стоимость всего объема содержания (ч. 2 ст. 602 ГК РФ).
К данному виду договора применяются правила о пожизненной ренте.

В общих же чертах в договор включаются такие положения:
— информация об объекте недвижимого имущества, его характеристика, размер площади, адрес, номер и так далее;
— условия об оплате (размер, график и другое) и (или) виды услуг, действий, которые должен совершить рентодатель;
— индексация платежей;
— стоимость выкупа недвижимости;
— что является существенным нарушением;
— вопросы проживания сторон в жилье;
— привлечение третьих лиц для контроля сделки, то есть чтобы эти лица следили за отношением плательщика к получателю, не угнетает ли тот гражданина в корыстных целях.
— иные положения в зависимости от ситуации.

Согласно статье 584 ГК РФ такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус должен проверить все документы сторон, а также убедиться, что в сделке нет подводных камней. При отсутствии нотариального заверения договор будет признан недействительным. Договор заключается в письменной форме.

Кроме этого, согласно той же статье договор отчуждения имущества по ренте подлежит госрегистрации. А говоря точнее, подлежит регистрации не договор, а переход права собственности. Сделать это нужно в Росреестре. Подать на регистрацию может нотариус или стороны могут сделать это сами.

Для заключения понадобятся такие документы:
— данные паспортов сторон;
— выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах на жилье;
— выписка из финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги, единый жилищный документ. Их можно получить в многофункциональном центре в день обращения;
— техплан жилья — поэтажный план и экспликация помещения. Для их получения можно также обратиться в МФЦ. Ответят в течение 10 дней;
— иные документы. Это может быть согласие супруга (супруги).

Для регистрации необходимы:
— заявление о переходе права собственности;
— оплата государственной пошлины.
— документы по сделке.

При данных отношениях сторонам также целесообразно предусмотреть следующее:
— нелишним будет получить у стороны справку о психическом состоянии;
— также получите справку из наркологического диспансера;
— сохраняйте все чеки о выплатах, покупке товаров и услуг и так далее;
— используйте видеофиксацию при нотариальных действиях. Она может быть использована как доказательство в суде. Это повысит ваши шансы, если вдруг возникнет спор;
— подробно пропишите размер выплат, а также какие действия должен совершать рентодатель.

Общий порядок заключения будет следующим:

1. Сбор необходимых документов. Их мы перечислили ранее.
Они нужны для того, чтобы узнать:
— о правах третьих лиц на объект;
— о возможной незаконной перепланировке;
— задолженности по оплате за коммунальные услуги;
— может ли получатель осознавать свои действия.

2. Обращение к нотариусу.
Он тоже запросит документы. К ним относятся:
— соглашение (если оно уже составлено);
— свидетельство о регистрации или выписка — смотря, когда была зарегистрирована собственность;
— документ — основание для возникновения права собственности;
— данные из домовой книги, лицевого счета, единый жилдокумент;
— план этажей и экспликация;
— иные документы, которые он потребует.

За нотариуса уплачивается госпошлина или нотариальный тариф. Далее если стороны не против, нотариус отправляет документы в Росреестр.

Договор пожизненной ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этой ситуации снова будут нужны услуги нотариуса. Также могут быть и другие основания расторжения, предусмотренные законом.
Также соглашение возможно расторгнуть по требованию рентополучателя при условии, что вторая сторона существенно нарушила условия сделки.

Кроме того, законодательством предусмотрены условия выкупа ренты. В данном случае требовать такого выкупа может только получатель в отличие от постоянной ренты, где требовать выкуп могут обе стороны.

В остальных случаях при одностороннем расторжении или принудительном выкупе действует судебный порядок.

Основанием расторжения может быть:
— существенное нарушение плательщиком условий соглашения. Возможно не только расторжение, но и возмещение убытков, а также возврат имущества;
— существенное нарушение плательщиком обязательств по договору. Возможен возврат имущества без компенсации расходов.

Под существенным нарушением понимается ущерб рентополучателя, который был лишен того, на что мог рассчитывать. Такие случаи рекомендовано указывать в соглашении.

Рентополучатель имеет право требовать выкуп рентодателем, если тот существенно нарушил свои обязательства.
Чтобы расторгнуть соглашение, нужно направить другой стороне предложение о расторжении. Далее заключите соглашение о расторжении или выкупе, если вторая сторона согласна. Такое соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. Если был отказ или ответ не поступил в срок, обратитесь в суд.

Иск обычно подается в районный суд по месту жительства ответчика. К нему приложите необходимые документы, дождитесь решения суда. Оно вступает в силу после истечения срока на апелляционное обжалование.

Если достигнуто соглашение или если суд принял решение,  снова зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Форму договора вы найдете по ссылке.

Несмотря на очевидные плюсы такого соглашения, он имеет свои риски. Рассмотрим подробнее, что к ним относится:
— основной проблемой является срок соглашения. Как долго придется платить и ухаживать, неизвестно. А стать собственником раньше кончины гражданина нельзя. Поэтому используя такой способ приобретения жилья, нужно быть готовым к этому;
— соглашение может быть оспорено родственниками (наследниками) собственника;
— также нужно учесть, что все расходы на сделку будет нести будущий приобретатель имущества;
— нужно будет нести расходы в соответствии с договором и содержать имущество;
— еще одной проблемой может стать непригодность жилья. Если с квартирой в процессе что-то случится, за рентодателем остается обязанность соблюдения условий договора;
— в случае смерти рентодателя его родным перейдут данные обязанности по оплате в порядке наследования;
— стороны должны быть готовы, что они могут не ужиться в силу разных причин;
— получатель тоже может быть недобросовестным и может захотеть расторгнуть договор. Или это будет проявляться им иным способом;
— что касается получателя. Основным риском является то, что он может наткнуться на недобросовестного человека или мошенника. Тот, в свою очередь, будет всячески приближать его конец с целью как можно быстрее завладеть имуществом;
— рантье теряет право распоряжаться имуществом (продавать, дарить и так далее);
— уплата налога (НДФЛ 13 процентов) с полученных платежей;
— сложность доказывания, если уход был в ненадлежащем виде.

В отношении данного рода соглашения сложилось немало практики. Споры имеют очень разный характер — начиная от разногласий между участниками сделки и заканчивая включением в спор других заинтересованных лиц.

Приведем несколько разных примеров, связанных с заключением такого договора.

Иногда сторона хочет отказаться от договора, ссылаясь при этом на то, что условия ответчиком не были исполнены надлежащим образом. Однако чтобы предъявлять подобные требования, нужно обладать достаточными доказательствами. В данном деле таких доказательств не было. Более того, было доказано:
— что истица не отказывалась от выплат;
— претензий по размеру этих платежей она не имела до суда;
— способ исполнения договора и объем содержания устраивали истицу;
— ответчик надлежащим образом исполнял договор.

Таким образом, с учетом данных обстоятельств суд правомерно отказал в расторжении (Определение Московского городского суда от 22.01.2019 № 4г-0909/2019).

Бывают случаи, когда третьи лица отказываются покидать жилплощадь после смерти рентополучателя. Так в одном из дел получатель вступил в брак с текущим ответчиком по делу. Ответчик в дальнейшем стал проживать в квартире с этим получателем. После его смерти он не стал покидать квартиру. Более того, предъявил встречное требование о расторжении ренты. Однако суд ему в этом отказал, основные требования же, наоборот, удовлетворил. Так как ответчик не имел никаких прав на данную квартиру, а истец на основании соответствующего соглашения права имел. Также у ответчика было завещание от умершего. Но в нем ничего конкретного не говорилось про спорную квартиру. При жизни получатель не оспаривал договор пожизненного содержания (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2018 № 33-49899/2018).

Нередки случаи, когда нужно доказывать, что получатель не мог осознавать значение своих действий. Так в одном из дел наследник просил признать договор пожизненного содержания недействительным. И ему это удалось. Экспертиза установила неспособность лица понимать значение своих действий. А изначальная проверка нотариусом не выявляет основания для отказа в иске. Потому что нотариус не обладает достаточной экспертизой, чтобы оценить психическое состояние (Определение Московского городского суда от 30.10.2018 № 4г-14257/2018).