Договор мены — 2023

Статья 567 ГК РФ дает определение договора мены. Согласно ему это договор, по которому стороны совершают обмен одного товара на другой. И тот и другой товар оказывается в собственности противоположной стороны. По общему правилу переход права собственности происходит после передачи товаров. Однако если это недвижимость, такой переход надо регистрировать в Росреестре. Соответственно, и переход будет происходить после регистрации.

Переданные товары должны иметь равную ценность. Однако договором может быть установлено иное. В случае если сторона передает неравноценный товар, нужно доплатить разницу. Указанные правила установлены ст. 568 ГК РФ.

Другой особенностью является то, что к данной сделке применяются положения главы 30 ГК РФ, то есть правила купли-продажи. При этом они не должны вступать в противоречие с правилами мены. Поэтому по смыслу этой нормы каждая из сторон одновременно признается и продавцом, и покупателем (ч. 2 ст. 567 ГК РФ).

Кроме того, указанное соглашение имеет возмездную форму, так как каждая из сторон получает друг от друга встречное предоставление.
Если условиями сделки установлено, что товар меняется на услугу, такая сделка не будет считаться меной. Эти условия говорят о других отношениях, которые не регулируются главой 31 ГК РФ.

Существенным условием является предмет. Стороны должны конкретно описать, что они друг другу передают — будь то дом, квартира, передача земельных участков и так далее. В частности, существенными являются условия:
— о наименовании передаваемых товаров;
— количестве такого товара.

В случае отсутствия указанных условий договор мены будет считаться незаключенным.
Документ заключают в простой письменной форме. Нотариальному удостоверению по общему правилу он не подлежит. Однако если речь идет о долевой собственности, такое требование есть, если другие участники не участвуют в сделке.

В договоре нужно указать:
— данные сторон сделки;
— предмет сделки;
— указание цены товара. Не забывайте, что, как правило, товар должен быть равноценным. Если товар не одинаковой стоимости, согласуйте условие о доплате;
— сроки передачи имущества. Они могут отличаться для каждой из сторон;
— иные условия по усмотрению сторон, в зависимости от ситуации.

Законодательство не содержит ограничений относительно того, кто может быть стороной договора. Поэтому заключить соглашение могут как организации, так и физические лица. Также субъектами данных отношений могут выступать государственные и муниципальные структуры.
Данный вид сделки подразумевает под собой наличие двух сторон. Каждая из сторон одновременно и продавец, и покупатель, даже если они не вносят денежные средства в рамках соглашения.

Кроме того, стороны должны быть собственниками передаваемого имущества. Между тем стороной может выступать иное лицо, но у которого есть полномочия действовать от имени собственника. Также бывает так, что имущества еще нет в наличии. Оно лишь будет получено в будущем. То есть по факту передающая сторона еще не собственник. В этом случае закон тоже допускает заключить договор. Однако следует сделать оговорку, что товар будет передан не при заключении договора, а после того как будет получен в собственность той стороны, которая его передает.

Ключевым отличием договора мены от договора дарения является возмездность.
В первом случае товар передается не просто так. В обмен сторона получает равноценный товар от другого собственника.
Во втором случае даритель передает имущество безвозмездно. То есть он совершенно ничего не получает взамен.

Также в качестве отличия можно выделить ограничения относительно сторон договора. В соглашении о мене это могут быть любые лица. При дарении есть ограничения. В частности, дарение запрещено между коммерческими организациями. Исключение есть для подарков суммой до 3 тыс. рублей. Также есть иные ограничения на дарение, которые установлены ст. 575 ГК РФ.

Есть некоторые особенности в регистрации, которые заключаются в том, что на регистрацию при мене должны прийти обе стороны договора. Плюс они заполняют по два заявления — на отчуждаемый и на приобретаемый объект. Также заявление может подать нотариус. В общих же чертах порядок регистрации договора мены будет следующим.

1. Заполните заявления на регистрацию прав на недвижимость. Форму вы можете найти в приложении № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. В заявлении по переданному объекту укажите:
— данные об объекте;
— укажите, что нужно зарегистрировать переход права;
— вид права, размер доли (при наличии), номер регистрации;
— далее заполняйте по общему правилу.
В заявлении по полученному объекту укажите:
— данные о полученной недвижимости;
— вид права и размер доли (при наличии);
— далее заполняйте по общему правилу.

2. Представьте необходимые для регистрации документы.
— договор мены;
— если есть представитель, то понадобится доверенность на него;
— иные документы (по усмотрению).

3. Уплатите государственную пошлину.
Для юридических лиц госпошлина составит 22 тыс. рублей. Для физических лиц ее размер составляет 2 тыс. рублей. Госпошлина уплачивается только за приобретаемый объект недвижимости. Ее уплачивает каждая из сторон. За передаваемые объекты ничего платить не нужно.

4. Дождитесь перехода права собственности.
Сроки регистрации могут быть разными, в зависимости от способа подачи:
— при подаче в Росреестр — 7 рабочих дней;
— подаче в МФЦ — 9 рабочих дней;
— три или пять рабочих дней при подаче через эти же органы в случае, если договор заверен нотариально;
— следующий рабочий день. Для этого договор должен быть в нотариальной форме и подан в электронном виде.

5. Убедитесь, что государственная регистрация прошла успешно.
Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН. Получить вы можете ее лично, почтой или в электронном виде. Вы сами выбираете способ. Также вы можете отказаться от ее получения.

Ниже по ссылке представлен образец договора мены равноценных квартир.

В указанный договор, как правило, включают следующие положения:
— данные о сторонах соглашения;
— предмет договора. Описание характеристик товаров вы можете добавить в отдельное приложение. Оно будет идти дополнительно к тексту соглашения;
— порядок обмена товаром. Как правило, указывается срок, в который должен произойти обмен. Также может быть указано время передачи имущества, порядок перехода права собственности, являются ли товары равноценными или нет. Могут быть и другие условия;
— ответственность сторон. Обычно прописывают размер неустойки за то или иное нарушение, а также тот факт, что стороны несут ответственность в соответствии с законами РФ;
— обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Описывают действия сторон в случае наступления таких обстоятельств: освобождение от ответственности, а также возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
— изменение и расторжение договора. Обычно указывается, что изменения вносятся в письменной форме, а также случаи, когда договор может быть расторгнут;
— порядок разрешения споров. Указывается, что споры разрешаются путем переговоров. Если это не помогает, то действует претензионный порядок. В случае если конфликт не решен и в этом случае, спор будет рассматриваться в суде. А также указывается, куда именно передается спор;
— заключительные положения. Тут указывается, что каждая из сторон получила экземпляр договора. Также описывается порядок обмена юридически значимыми сообщениями, в частности, это факс, электронная почта и другие способы. А также прописывается перечень прилагаемых к договору документов;
— адреса и реквизиты сторон — наименование, адрес, телефон, электронная почта, ИНН и так далее.

Законодательство предусматривает последствия в виде признания договора незаключенным. В частности, они возникают, если в соглашении нет существенных условий договора, а точнее, достаточно отсутствия одного из условий, напрмер, если в соглашении нет наименования или количества товара. Его незаключенность обусловлена ст. 432 ГК РФ. Она, в свою очередь, предусматривает заключенность договора только при достижении соглашения по существенным условиям (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69).

Также последствия могут быть указаны в тексте договора, например, можно предусмотреть неустойку за несвоевременную поставку товара. Данное условие не будет противоречить законодательству (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.1998 № 1947/98). Кроме этого, стороны могут предусмотреть иные санкции на свое усмотрение:
— пени или штрафы;
— взыскание убытков;
— устранение недостатков;
— замена товара;
— другие виды санкций, предусмотренные сторонами в договоре.

Из специальных видов ответственности есть только одна, предусмотренная ст. 571 ГК РФ, которая распространяется только на случай изъятия товара у покупателя. Последствия наступают в виде возврата товара и возмещения убытков.

В остальном, учитывая, что к этой сделке применяются требования договора купли-продажи, ответственность будет согласно этим правилам, то есть регулироваться будет главой 30 Гражданского кодекса РФ. К примеру, в некоторых случаях могут быть применены требования, установленные ч. 3 ст. 486 ГК РФ.

Налоговые последствия связаны с тем, что к сделке применяются правила купли-продажи. Поэтому получается, что при мене происходит купля-продажа, причем дважды.
Также последствия связаны со сроками владения имуществом. Если это недвижимость, то минимальный срок владения может составлять 3 или 5 лет — в зависимости от вида. Если собственник владел имуществом не менее указанного срока, то налоговых рисков не возникает.

Если же срок владения был меньше, то порядок будет следующим.
Налоговая база в этом случае будет определяться в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ. Иначе говоря, каждая из сторон получает доход, равный цене полученной недвижимости. Так, например если стороны передали друг другу равноценное имущество по 10 млн рублей, то и доходом для каждого из них будет 10 млн рублей. При этом полученный доход может быть уменьшен на сумму одного из налоговых вычетов:
— фиксированный вычет в размере 1 млн рублей. Рекомендуется его применять, если нет документов, подтверждающих приобретение;
— вычет в размере подтвержденных расходов, связанных с приобретением. В этом случае сумма уплаты налога зависит от того, за сколько приобреталась недвижимость. Если она покупалась за те же деньги, что и продается, то налога не будет. Если она была куплена за меньшие деньги, то налог нужно будет уплатить с разницы.

Указанные вычеты не могут применяться одновременно по одному и тому же объекту.
Кроме этих вычетов, есть еще имущественный налоговый вычет при покупке жилья. Его размер составляет не более 2 млн рублей. Причем неважно, что фактически вы не платите деньги за приобретенную недвижимость. Оплатить его другим имуществом закон не запрещает, а особенности в отношении вычета при такой оплате не устанавливает. Поэтому действует общий порядок, как будто была денежная выплата.

Кроме уплаты налога, нужно будет еще подать налоговую декларацию.

Если произошла мена с доплатой, в этом случае облагаться налогом будет вся сумма продажи, а не только часть денежной доплаты, как многие считают.

Что с НДС?
Данная процедура обмена облагается налогом на добавленную стоимость, за некоторым исключением. В частности, сделка не будет облагаться налогом, если:
— Россия не является местом реализации;
— операция освобождена от НДС (ст. 149 НК РФ).

Для расчета налога стоимость передаваемого имущества умножается на ставку НДС.
К вычету можно принять входной НДС, который предъявляет контрагент в полном объеме. Для этого нужно соблюдать общие условия для применения налогового вычета.

Практики по спорам, связанным с данным соглашением, немало. Такие споры имеют разный характер, и каждое обстоятельство индивидуально. Поэтому все случаи перечислить невозможно. Но мы можем рассмотреть некоторые интересные прецеденты.

Первый пример связан с самым распространенным требованием, в частности, когда истец хочет признать договор недействительным. Такое часто бывает, когда лицо получило имущество, не соответствующее тем или иным нормам. В данном случае санитарным и техническим нормам. Нередко вместе с данным требованием идет требование о предоставлении другого имущества, которое соответствует стандартам.

Чтобы истец смог выиграть данный спор, ему нужно доказать факт заключения и исполнения договора, а также то, что имущество имеет существенные недостатки. Сделать это можно с помощью экспертизы или других способов (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 03.03.2020 № 88-1512/2020, 88-1513/2020).

Однако если будет установлено, что такие недостатки легко устранить и они не влияют на пригодность этого имущества, вероятнее всего, истец проиграет спор (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2020 № 88-9198/2020).

Кроме споров о качестве товара, могут возникать разногласия относительно его собственности. Бывает так, что, по мнению истца, разница в стоимости не оплачена вовсе или оплачена не полностью. Соответственно, он обращается с требованием о взыскании задолженности.

В таком случае ему нужно доказать не только факт заключения договора, но также сделать расчет, который определяет размер задолженности, и обосновать это. Или иным способом определить, что возникла разница в стоимости переданного друг другу имущества (Апелляционное определение суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 30.01.2018 № 33-635/2018).